大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

一部分在天上，一部分在地下，按照股市的話來說，這就是龍頭與雜毛的差別。

這是我在上一篇關于黃埔樓市的文章中，下的一個重要結論：

1、龍頭盤回暖迅速，到訪量、成交量等指標全線飄紅，而雜毛盤依然是一潭死水；

2、龍頭盤率先漲價，而且說漲價就是真漲價，而雜毛盤要么還在跌跌不休，要么是只打雷不下雨；

3、龍頭盤即便單價、總價更高，依然更受購房者青睞，而雜毛盤降價降得再猛，依然乏人問津……

從我最近跑盤、調研的情況看，這波樓市的回暖，到目前為止，只是一部分，也就是分化嚴重。

龍頭和雜毛的區別，不止在黃埔表現得異常明顯，放眼整個廣州市場，更是體現得淋漓盡致。

就區域而言，海珠、天河、荔灣一騎絕塵，黃埔、番禺也很不錯，但增城、花都、從化這些就一般般。

根據世聯行最新報告，我統計了一下上周全市11個區的到訪、成交數據：

黃埔，總來訪量、總成交量全市最高，盤均來訪量、成交量，也都是全市最高水平；

盤均來訪量，最高的是天河、黃埔、荔灣，超過300臺，最低的則是從化、南沙、增城，僅100多臺；

盤均成交量，黃埔、天河、番禺位列前三，其中黃埔高達33.7套，白云、南沙、花都則不足10套。

1、在最近這波漲價潮中，受到追捧，賣的好的，海珠的保利湖光悅色算一個。

我查了一下數據，發現保利湖光悅色年后去化不俗，連續多周來訪量、成交數，均排海珠第一。

按照這個速度，項目今年即可清盤，目前剩余貨量不到100套，完全沒有去化壓力。

其實吧，哪怕是別的區還在感受冷空氣的春節期間，海珠的盤已經率先把市場捂熱了。

比如，海珠的中海觀雲府、觀澔府，春節七天成交超過2億元，最多的一天成交達15套。

到現在，這兩個盤的熱氣也沒散掉，到訪量還在不斷增加：

2月最后一周，觀云府和觀澔府的到訪量已經從原先的不到100，分別上漲到185、230，成交量也都在10套以上。

2、廣州每一輪漲價潮，宇宙中心天河，絕對是打頭陣的那一個。

比如最低上車門檻都要500萬+的保利天匯，2月的第一周，內場的銷售就和我說，已經接待不過來了，光周六一天就接了23臺客，很多時候因為實在忙不過來，有些客戶只能安排一起講解。

現在，項目更是率先喊漲，價格最高從6.6萬/㎡漲到7.5萬/㎡，足足漲了9000元/㎡，100㎡的房子，總價就多了整整90萬。

但漲價并沒有阻止購房者的熱情，上周保利天匯成交了35套，平均一天5套！

這是什么水平？

相同時間，增城10個盤、南沙13個盤，沒有一個盤的周成交超過5套的，保利天匯一天的成交量，就頂得上這些盤忙活一周的。

3、去年成交量中心四區第一、悶聲發大財的荔灣，在這波回暖中，表現同樣不俗。

保利和悅濱江，節后首周吸引了超1000+組客戶到訪。年后加推的1棟，總共144套房，根據案場給出的數據，認籌客戶超過200人。

到訪量也多得嚇人，上周到訪892臺，將近1000了朋友們，沒看錯的話，和悅濱江應該是近期全廣州人氣最旺的項目，沒有之一。

萬科金域曦府表現也很突出，2月的周來訪量一直在500以上，最后一周更是高達681臺。

價格雖然從月頭的4.5-5.1萬/㎡，漲到了月底的5-6.2萬/㎡，成交依然不俗，一周成交50套以上只能算基本操作，80套以上才稱得上是超長發揮。

就在上周，金域曦府就成交了52套，是全荔灣成交最高的一個盤。

4、黃埔的盤，在熱度增加的同時，價格也是最敢喊的。

我之前統計的廣州23個漲價的項目里，黃埔就占了7個，上漲最多的是科學城的星樾山畔和保利羅蘭國際，漲幅高達4%-5%。

敢這么喊，是因為黃埔樓市，現在真的不缺客。

星樾山畔在2月第一周，來訪200臺，成交6套；2月最后一周，來訪500臺，成交37套。

來訪多了一倍，成交多了5倍。

保利羅蘭國際，雖然宣布漲價后來訪和成交微微降了一點，但上周473臺的來訪量，26套的成交量，在科學城10個在售盤里依然穩居前三。

5、增城、從化這樣的郊區就慘了，除個別盤外，大部分項目都是冷冷清清的樣子，跟“回暖”一點都不沾邊。

我之前統計的漲價項目名單，在售盤最多的增城，喊漲價的卻只有4個，而且漲幅很小，只有1%-3%。

現在的增城，敢漲價的項目仍然是少數、是異類，搞促銷、打特價的項目才是絕對的主流。

新塘的山水合悅，23號推出8套特價房，單價1.8萬/㎡起。

永寧的金地公園名著，推出秒殺一口價，單價最低1.4萬/㎡起。

中新的時代傾城，還在玩首付分期，最低6.6萬就能上車。

朱村的威華國際，更是喊出了1.18萬/㎡任選樓層和戶型的驚天跳樓價，讓朱村房價一夜回到五年前。

人家在回暖，增城在放血。雖然價格一降再降，但購房者依然毫不領情。

看上周到訪數據，基本都在100出頭，到訪量超過200的盤不超5個。

成交數據更是慘不忍睹，絕大部分盤一周的成交量都是個位數。

南沙也好不到哪去。

31個在售盤，上周來訪量超過100臺的，只有16個，成交量10套以下的，有20個，一套也沒成交的，有3個。

花都、從化這些就更不用說了，回暖也好，降溫也罷，呵呵，根本就沒人關心。

把目光縮小到一個片區，你也會發現，依然是核心片區、龍頭板塊表現更好。

1、比如黃埔區，上周訪客最多和成交最多的盤，全都在老黃埔。

萬科黃埔新城，來訪780臺，成交21套；

萬科城市之光，來訪524臺，成交58套；

中鼎君和名城珺合府，來訪362臺，成交27套。

即便是老黃埔外圍的富力新城，來訪也有163臺。

其次是科學城。

保利翔龍天匯，來訪595臺，成交32套；

保利羅蘭國際，來訪473臺，成交25套；

星樾山畔，來訪500臺，成交37套。

2、海珠最火的，顯然是琶洲CBD。

琶洲南TOD和保利湖光悅色，單價都不便宜，前者去到12-14萬/㎡，后者也要8萬/㎡。

但來訪數據，卻超過海珠其他大多數更便宜的項目，前者一周到訪量200臺，后者則高達450臺。

尤其是湖光悅色，當別人還在收回折扣，試探市場反應的時候，它2周已經漲了5%！

以120-130㎡4房戶型為例，以前最便宜的時候，低樓層才6.7-6.9萬/㎡，現在最低也要7.6-7.7萬/㎡，總價約950-1100萬。

掐指一算，買得早的業主，每平就賺了8000-9000元/㎡！

3、番禺也是一樣，萬博-長隆板塊熱度遠超其他板塊。

比如萬博和樾府，雖然價格率先漲了3%，均價上到了6.6萬/㎡，但是你一去到售樓部，烏泱泱的全是人。

查了一下數據，上周來訪646個，成交50套，真的猛！

4、甚至在還沒解凍的南沙，也能看到這樣的現象。

明珠灣橫瀝島的盤，周來訪量基本都在100以上，雖然成交量不太好看，但10套以上的也占了3分之2，是南沙各板塊成績最好的一個。

哪怕是在片區內部，也只有部分龍頭房企開發的龍頭盤賣得好，一些邊緣盤就不咋地。

1、比如老黃埔，上周大板塊內7個盤，雖然富頤華庭的到訪量很多，638臺排第二，但是成交卻是倒數第三，只有17套。

明顯低于萬科城光的58套，以及越秀星航TOD的32套。

2、比如同在科學城的合生中央城、保利錦上和時代天韻，錦上的到訪量雖然不是最多，但27套的成交量卻比中央城多了一倍，也比時代天韻多出9套。

3、知識城板塊，差距還要拉得更大。

知識城悅城壹號和越秀星匯城，上周分別成交了29套、65套，而板塊內其他三個盤，加起來才賣了11套。

4、番禺蓮花灣也是如此，保利領秀海上周成交了40套，而智聯汽車小鎮和凱德山海連城加起來只有29套。

5、白云北四鎮，國央企開發的保利瓏悅公館和越秀白云星匯城，到訪300+，成交29+。

而時代云來和旭輝綠地鉑云天鏡，到訪量分別只有98臺、29臺，成交更少，加起來只有8套，只有星匯城的四分之一！

舉了這么多例子，我想告訴大家的，只有一句話：

從此以后，遠離雜毛，只買龍頭盤！

啥是龍頭盤？

就是位于核心片區、核心板塊，由龍頭房企開發的標桿項目。

只有龍頭盤，才能在市場回調時更加抗跌，并在上漲行情時率先領漲；

只有龍頭盤，才能作為板塊內的價格標桿、價值標桿，成為其他項目仰望的目標；

只有龍頭盤，才能穿越迷霧、跨越周期，給到你更豐厚的價值回報！

樓市大分化時代，不是所有盤都能漲了。

城市在分化，少數一二線城市還有上漲空間，多數三四線城市只會繼續沉淪。

板塊在分化，中心區與郊區，核心板塊和非核心板塊之間的差距，只會越拉越大。

房企也在分化，龍頭房企強者恒強，他們開發的項目也會是片區標桿。

以前房價一漲，雞犬升天，雜毛也跟著漲。

未來不會了，未來龍頭漲上天，看不到頂，雜毛看不到底。

但這，可能就是未來的常態。

老規矩，還是給大家幾條具體的建議吧：

1、買一手，建議你跟著保利、中海、越秀、萬科這樣的龍頭房企買，盡量買龍頭房企重倉的板塊，買龍頭房企開發的項目。

比如，大開發商都在說聚焦，既聚焦核心一二線城市，也要聚焦核心城市里面的核心片區。未來他們大概率只會重倉海珠、天河，而不會蒙眼沖進增城。

比如，萬科城市之光、保利湖光悅色、越秀和樾府，都是各自所在板塊的價格標桿，也是價值標桿。

2、如果你是二手業主，也建議你趁著這波反彈，折騰調換一下倉位。

把手上那些各方面都不太行的老房子賣掉，換成核心板塊的新房，或者好點的二手房，買到核心片區的核心樓盤去。

當然，你也可以不信，到時候別找我哭就行。