大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

今天咱們聊個廣州以外的話題，中山馬鞍島。

最近我在查閱大灣區的銷售數據時，發現馬鞍島賣爆了。

1月，馬鞍島網簽量204套，力壓三鄉坦洲，在中山各片區中位居第一。

2月，馬鞍島網簽量258套，回落到第三，但環比上漲了26%。

3月前20天，馬鞍島網簽量478套，再次位居第一，月度環比漲幅破100%，已是板上釘釘。

馬鞍島為什么這么火？

懷著這份好奇，我特地去了趟馬鞍島。

這次調研，刷新了鳥叔對馬鞍島的認知。

兩股力量覺醒，殺入中山的“珠江新城”

在很長一段時間內，馬鞍島都只是“深圳客”的菜。

但在實地走訪中，我發現除了深圳客，在這波回暖中，另外兩股力量也在覺醒。

比如馬鞍島上的龍頭盤保利天匯。

在和置業顧問的交流中得知，馬鞍島的買家結構越來越多元。

1、中山本地買家在覺醒，目前占比已提升到3成，而之前只有1成左右。

2、廣州買家也在覺醒，占比已有10%左右。

這倒挺令人意外的。

眾所周知，深圳客和廣州客的投資風格、買房邏輯，截然不同。

用股市的話術，深圳客屬于風險偏好者，敢于追熱點。

比如香蜜湖、華僑城、深圳灣、前海、寶中、及現在海洋新城，沿著發展脈絡一路追。

廣州客是風險厭惡者，更理性、更看重兌現度。所以這些年來不管市場熱點怎么變，廣州人最認可的還是珠江新城。

而中山本地人也多是廣州客的這種心態，素來看重市中心、三鄉坦洲這些人口集中地。

是什么讓完全是兩條路上的人，開始在馬鞍島達成共識呢？

在現場與一個廣州買家的交流中，他的一番話還是蠻有啟發性的。

我把他話的意思給大家翻譯下：

1、大灣區滿血最強buff。

大多數廣州客看馬鞍島會不自覺的帶入南沙視角，但若升維思考就會發現，馬鞍島的一些優勢是南沙比不了的。

南沙只是“黃金內灣”里的玩家之一，還不是最強的那一個。

但馬鞍島占據著大灣區十字路口，是灣區內唯一享受前海、橫琴、南沙共同輻射的板塊。

疊加中山自身發展重心也在往馬鞍島傾斜（如翠亨新區、深中合作區），馬鞍島可謂是整個大灣區的滿血最強buff。

2、與其說是中山的，不如說是深圳的。

馬鞍島在行政上屬于中山,但在經濟緊密度上卻屬于深圳, 是前海的勢力圈。

前海最大的問題就是空間太小，生產、生活成本太高（地價房價高），而擴容無法從根本上解決問題。

前海想要成為大灣區的火車頭，需要一塊足夠大的處女地承接其外溢。

而且大灣區也需要有一個連接器，激活前海、橫琴、南沙三大引擎的聯動。

能扮演這二個角色的只有馬鞍島。

雖然深圳客買入馬鞍島也是基于這些邏輯，但發展階段已不可同日而語。

當前馬鞍島正從之前的“概念炒作期”進入“價值兌現期”：

深中通道，將于 2024 年6月正式通車！

若說之前買馬鞍島是VC（早期風險投資），現在買馬鞍島是打新！

顯然，很多中山本地購房者，也意識到了這一點。

3、中山的“珠江新城”。

一個廣州人，可以對深圳灣、前海的巨變沒感覺，但見證過“珠江新城”，也知道它意味著什么。

而馬鞍島就是中山的珠江新城。

當然，不是指現在。準確地說，相當于2003年前后的珠江新城。

2004年，珠江新城的保利香檳花園開盤價8000元/㎡左右，當時廣州均價5000元/㎡上下，不算便宜。

但如果能穿越回去，他絕對會毫不猶豫地去買。

鳥叔能理解他的這種心情，現在保利香檳花園的二手房房價高達14萬元/㎡。

最后，他說了兩句很精辟的話：

在廣州買房投資，只是掙廣州人的錢：

在馬鞍島買房投資，是和深圳人、中山人、大灣區人一起搞錢。

想想還真是這么一個理！

兩城融合，一站廣州

前面咱們說過，馬鞍島是大灣區“黃金內灣”的“十字路口”。

激活這個定位是一橫、一縱兩條大動脈。

橫軸又有兩股動脈交織而成：

一個是即將通車的深中通道，一個已啟動前期的深中城際。

前者已廣為認知，后者即將廣為人知。

官方消息，中山、深圳、廣州三市就深中城際（即深圳地鐵33號線延長線）已達成共識，并已開啟深中城際預可研線路現場踏勘調研工作。

中山發布

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深中城際一旦啟動，其對前海與馬鞍島融合的意義，將遠大于深圳通道。

縱軸大動脈，就是貫穿廣州和珠江口西海岸的廣州18號線及延長線（南中珠城際）。

日前，這條大動脈也有了大動作。

據公開報道，南中城際將于3月底正式動工。

南中城際是廣鐵18號線南延長線中山段，呈“＞”走勢，始于南沙的萬傾沙，在馬鞍島香山站向西迂回，穿過中山市中心區。

中山發布

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而從香山站繼續向南延伸，是串聯起珠海、澳門的南中珠城際。

香山站也被定位成“粵灣中心”，大家可細品這四個字的含義。

廣州南站都不敢這么說。

由此出發，

北可上廣州珠江新城，南可下橫琴澳門。

東可往深圳寶安前海南山，西可抵中山市中心。

廣鐵18號線已經通車，據悉南中城際將于2027年建成通車。

縱橫兩條大動脈，橫軸推動了深中（馬鞍島）一體化。

縱軸推動了廣中（馬鞍島）一體化，甚至還加快了珠中（馬鞍島）一體化。

廣中（馬鞍島）兩城融合？

這并不是在說笑。

萬頃沙到廣州東站只需30分鐘左右（快線設計時速160公里/小時），而從香山站到萬頃沙也就2個站而已。

三四十分鐘的地鐵通勤，對廣州剛需來說，完全是可以接受的。

所以，從地緣價值和交通價值上看，馬鞍島是大灣區少有的戰略高地、未來的爆發點。

但從價格上看，它又是絕對洼地。

目前馬鞍島均價大概2.2萬/平左右，和東區、西區等中心城區基本一個水平，放眼中山已是天花板級的存在。

其實這很正常，因為中山房價從來都不是馬鞍島的對標對象，馬鞍島房價未來相當長一段時間內，都將是中山最高的，并會逐步拉開和市中心房價的差距。

但從大灣區的視角，馬鞍島就是洼地了。

同是受益深圳資源外溢紅利的松山湖板塊，目前網簽均價6萬元/㎡，馬鞍島僅相當于三分之一。

廣州珠江新城均價10萬+/㎡，據其三四十分鐘生活圈內的板塊，比如老黃埔、廣鋼新城、天河智谷、國際創新城等，均價約在5-7萬/㎡左右。

而通勤時間差不多的馬鞍島現在不到它們的一半。

除了發展上的確定性，及價格上的安全邊際，關鍵是馬鞍島買房壓力，真的不大。

在黃埔、番禺這些地方，一套像樣的房子，總價基本都要五六百萬起，首付都要小200萬。

而在馬鞍島，200多萬都可以全款買一套，像保利天匯這樣的“天”字系大復式豪宅。

而且還無需操心戶籍、社保、個稅等一堆煩心事。要知道，馬鞍島是大灣區熱點板塊中少有的不限購地區。

就問你香不香？不管是買來投資，還是自住兼投資。

保利從沒讓廣州人失望

這年頭買房先了解房企，是最基本的買房素養。

對于保利，我想沒有比廣州人民更有發言權的了。

“招保中華”四大央企地產中，保利是唯一一個總部在廣州的，也是新一代的行業大哥。

保利之于廣州，就像綠城之于杭州、龍湖之于重慶。

不僅是一個符號、一面旗幟，更是當地購房者心目的白月光。

這里既有幾十年積累的口碑，也是因為它們的產品確實給力，基本沒讓人失望過。

比如保利在廣州的項目，產品都相當能打，年前鳥叔曾專門寫過一篇文章《看遍廣州，保利的房子，有點東西》。

保利在馬鞍島上的項目叫“保利天匯”。

僅從“天匯”二字，相信大家就已經猜出保利對這個盤的定位了。

“天”字系是保利最高端系列，廣州最牛逼的樓盤之一，就有琶洲的保利天悅。

3月25日，碰巧保利天匯開產品發布會，鳥叔認真去旁聽了下，研究了戶型圖，也去體驗了樣板間，感觸就三個字：

不簡單！

1、復式設計不簡單

保利天匯是復式住宅，不僅馬鞍島上稀缺，放眼廣州樓市也是很少見的。

可能很多人還不知道，之前廣州市國規委明確發文稱：“套內建筑面積＜144平的復式住宅，不能再通過中空，實現面積增值”。

這意味著，廣州市場中的復式新品，再難獲批，恐成絕響。

這也讓復式住宅在廣州變得格外搶手。

比如去年下半年，廣州某盤推出了28棟復式，兩三個月便基本售罄。

值得一提的，保利天匯還是少見的“躍層錯廳”復式。

簡單來說，就是上下兩戶相互咬合，好處就是可以兼顧平層+復式的雙重優勢。

比如保利天匯的住宅是三開間朝南，而傳統復式通常只有兩開間寬。

你既可以過上樓上樓下的生活，擁有更好的主臥私密性，同時又能有比肩平層的公攤率、面寬。

2、使用率不簡單

如果算上贈送，使用空間就更大了。

保利天匯的贈送面積，已經不能用“多”來形容，而是夸張。

建面104㎡的戶型，贈送面積能達到32.5㎡，相當于送了兩個大主臥。

若以套內面積算，贈送達40%，相當于送了小半套房。

實際使用率高達107%。

注意，這還沒算近6㎡大的入戶花園。

給大家布置個數學題，若總價不變，以使用面積算，保利天匯的房價打了幾折？

這些年，鳥叔看過的盤不下百個，但使用率超100%的盤，一個巴掌就能數過來，保利天匯是最新的一個。

3、空間功能不簡單

由于上下層的關系，產品可以做到雙主臥，即上下各有一個帶獨立衛生間的套房。

最最不簡單的是，它只用96㎡就做到了四房兩廳兩衛。（偶數層、改造后）

看盤多的都知道，同面積段的主流設計是三房兩衛，甚至兩房。

也就是說，同樣的面積，保利天匯在功能設計可以多出1房1衛。

多出一間房，可以讓家庭生活多出無數可能。

多出一個衛生間，能免去家人早晚洗漱高峰的排隊之苦。

4、空間尺度不簡單

保利天匯雖為復式，但卻沒有復式的那種壓抑感，空間感甚至比普通平層還要闊綽。

雙層層高約5.8米，單層約為2.9米，比普通平層還要高出10cm。

大家不要小瞧這10cm，大家感受下客廳的空間尺度感。

5、產品不簡單

小區為“全南向一字板樓”格局，加上較大的樓間距（最大超過兩根電線桿的距離），整體的采陽、空氣流動性，也都不錯。

對上正北的主導風，又能做到冬暖夏涼。

此外，還有雙抬高、雙大堂……

雙抬高是指整體地勢抬高約3米，然后還有高4-6.9米的架空層。

2樓從小區內看就相當于3樓，從小區外看就相當于4樓。

這種設計除了能帶來更大的公共空間外，也大大提高了低樓層戶型的價值，不僅能有更好的視野，也減少了蚊蟲。

項目雖為4梯8戶，由于是板式結構，在實際使用中，基本是1梯2戶。

其中70%的戶型可以做到電梯直達入戶花園。

這可是豪宅才有的配置。

6、配套不簡單

鳥叔在和很多購房客打交道的過程中，發現大家越來越重視小區配套，比如園林、會所。

現代人對居家生活的定義，不再局限于室內。

茶余飯后，在小區里走一走、活動一下，欣賞下身邊的風景，是一件很愜意、享受的事。

而在保利天匯，小區85%的面積都是園林，超7萬方，相當于11個國際足球場，更是細分出了9大主題。

會所是保利天匯在島上一個“人無我有”的大亮點，而且一配還是倆（架空層泛會所、下沉式星級會所）。

過往，我們對小區會所的認知就是華而不實。

而保利天匯的會所則充滿了濃濃的生活氣。

在架空層泛會所，有針對孩子的歡樂天地、4點半學堂、觀景閱讀區、景觀辦公區。

在下沉式星級會所，則有健身房、瑜伽室、臺球室、多功能棋牌室、乒乓球室等等。

至于老少皆宜的游泳運動，保利則準備了雙泳池，除了常規的室外泳池外，下沉式會所內還有一個四季皆可用的星級恒溫泳池。

鳥叔都能想象到這里業主的日常生活了。

忙的時候就把孩子放養在樓下會所，心煩的時候也可以去會所看看書、想“靜靜”。

下班回來，可以去健身房揮汗如雨，可以去瑜伽室，也可以和孩子在泳池戲耍。

周末則可以和鄰居約麻將，天氣好的時候還可以在庭院一起燒烤。

總之，總有一方地能讓你感受到生活的歲月靜好。

好了，鳥叔說再多，都不如你來馬鞍島實地調研下，親自感受下保利天匯這樣的房子。

保利天匯的實體樣板間已經亮相，這兩天大雨都沒擋住很多人想要一睹真容的熱情。

你若想打卡，也可以安排起了。