陣痛之中，房企穿越周期之萬科樣本

生活最好的狀態

就是

冷冷清清的風風火火

——木心

作者｜十一郎

來源｜地產十一言 （ID:dichanshiyiyan）

闊別北京4年半，萬科終于在北京有了新項目！

10月27日，北京萬科用一場名為“明天，我們將住在哪里？”的發布會，帶來了嶄新的產品，來對“年輕人”與“房地產”兩個看起來斷層的關鍵詞做出融合。

近年來，萬科在北京市場的動作不算多。此次拿地，又在行業下行轉折變化之時。作為行業龍頭及風向標，萬科對于北京市場的這一用腳投票，讓業界對新項目萬科東廬充滿期待。似乎，在行業轉變期，萬科對北京市場的態度，會向行業傳遞出一些信號。

而一周前，萬科在2023年度媒體交流會上，郁亮回答媒體提問時表示，“沒想到陣痛比預想中更長、更痛，陣痛還沒結束，光熬還不行。行業要從過去簡單的規模發展到今天更高層次的發展去轉變，不管你愿意不愿意、是否準備好，都要迎接新的發展階段。”

新發展階段的萬科，究竟要怎么“活下去”？

闊別4年，萬科再次回歸北京市場，究竟要以什么樣的姿態獲得自己的市場呢？穿越三次周期的萬科又有什么樣的秘訣呢？

01

DICHAN SHIYIYAN

再回北京

一向有超強判斷力的萬科再回北京，引起了廣泛關注。新項目以“年輕人”為目標客戶，想把“年輕人的房子”做到極致。

8月，萬科在拿下北京通州這塊地時，就有很多聲音，有人說這塊地不錯，也有人說地理位置有瑕疵。但無論如何，作為龍頭大哥的萬科在北京的再次出手，對北京市場的信心都是一份加持。

先看看項目具體情況。

這次萬科選址在通州，項目距運河CBD距離1站地鐵，周邊配套齊全，商業、醫院、公園等應有盡有，附近又有五環路、朝陽北路等交通，配套能打。

在郁亮“好產品才是最好的話術”的理念下，萬科的產品力從來都是市場標桿。十一郎研究了新項目的產品設計與細節，覺得，這次北京萬科用力有點猛。

先來看社區布局。東廬拋棄了傳統梅花樁式的布局，選用了“圍合式”布局，把最出貨值的地方，主動做低，其中幾棟樓只有4-5層的高度，連限高的一半都沒有（限高36米）。

這樣做的結果就是，既有圍合感，又能讓陽光充分的灑進社區，視野得到延展。要知道，陽光和視野，是城市低密的靈魂所在了。

另外值得注意的細節，萬科東廬的樓和樓是拉齊的，這樣做的結果是不僅視覺感受會很有秩序感，空間上也能擁有一個更完整的庭院。

除此之外，東廬的景觀設計，社區的煙火氣等都符合年輕人的審美需求。

在總價390萬起的剛需和剛改盤里，萬科東廬的社區品質，可謂誠意滿滿。

只是，基于當下轉折變化的市場行情，對于北京萬科來說，重回北京市場仍有很多難題。

據十一郎了解，雖然四年沒有新項目，但早些年開發的項目仍未出清。

據不完全統計，2018年在青龍湖板塊開發的翡翠云廬和翡翠西湖，據不完全統計，還剩83套房源未售出；2018年與卓越合作的翡翠山曉，網簽率為70%；順義的觀承別墅，據了解三期的自持占比37%……

行情疲軟，疊加口罩因素，過往的產品是否能應對當下客戶的高性價比需求，也是一個問題。

好在，北京萬科時隔四年再次北京拿地，從一個認可高端地產抗風險能力的產品品質領航者，兼顧到性價比的需求，不得不說，北京萬科對市場的把握還是很準的。

要知道，如今的房價，想要400萬上車朝陽區新房，可選擇的空間的確不大。更何況背后還有萬科物業的加持。

四年后回歸，無論是因為北京萬科儲備不足該補倉了，還是“躺平”休息過后的奮起急追，北京萬科的動作都引起了不小關注。

因為，它是萬科。

02

DICHAN SHIYIYAN

強化行業信心

無論是恒碧萬融，還是招保萬金，萬科都有一號。

無論是行業最初的野蠻生長時代，萬科走在行業最前列，抑或是在轉折漸變之時未雨綢繆地提出“活下去”“白銀時代”的底線論斷，萬科的前瞻性都令業界佩服。

準確判斷大勢，提前預料市場的變化，是萬科多年來為行業提供的寶貴意見，也正因如此，萬科才能成為少數的、安全穩定穿越三輪周期的唯一房企。

目前，萬科資產、股東權益行業第一。市值、營收、歸母凈利潤行業第二。財務穩健性上領先信用評級，成為市場中為數不多還能依靠自身信用發行債券的房企。2023年1-8月，萬科719億投資了32個項目，內部收益水平在20%以上。

上半年數據顯示，短債占有息負債比例降至14.2%的歷史低點，長期負債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%。

在體現經營關鍵指標的現金流上，萬科持有貨幣資金1221.8億元，現金短債比從2.1倍升至2.7倍，凈負債率49.47%。

整個行業來說，無論是否愿意或是否接受，行業都在進入新的發展階段。

10月20日，萬科年度媒體交流會上，在野蠻生長時期提出“活下去”的郁亮，反倒在行業低迷期給出相對積極的觀點：“短期有壓力，長期有信心。”

郁亮認為，目前市場的悲觀情緒主要是兩種聲音：一種是“過剩論”，即認為房子已經太多了，不需要再建了；另一種是“政策沒用了”。這一論斷再次引起業界波動。

對于“過剩論”，郁亮進行了詳細闡述。

首先，導致“過剩論”的原因有兩個，第一個是“我們都被平均了”。馬斯克身邊的財富與普通人身邊的財富，不是一個量級的，所以，大家都被平均了。

第二個方面是，數字不能只看靜態數據。我國目前人均居住面積38.6平方米是建筑面積，如果折算成使用面積，僅相當于40年前日本的居住水平。今后中國的居住要著眼于“好不好”上，已經過了“有沒有”了。客戶對居住需求的多元化，倒逼市場供應也要創新。這是一個客觀事實的變化。

針對“政策沒用了”論點，郁亮則認為，政策雖非萬能，但絕非無用。市場積累的反彈力量和政策支持為恢復提供了一定動力，但不能指望政策一招解決所有問題。

郁亮預計，對于住宅建設的需求，中樞值在10億平方米到13億平方米之間。由此可見，當前住房建設水平超出了需求。今年預計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，與中樞值存在較大差距。他認為，住房作為居民生活的剛需不會消失，壓抑久了總會釋放出來。

但無論如何，當前行業已陷入資產負債危機是事實。如果沒有大規模低息債務置換，沒有銷售回暖，行業會繼續低迷。

好在，風來了。

第一，10月24日，中央財政公開表示將在四季度增發一萬億國債。在前三季度土地出讓金同比下降近20%的背景下，此舉大大緩解了地方財政壓力，輔助地方化債。

一萬億國債將用于災后重建，可以填補一些房地產市場的空白，比如增加行業就業等，一定程度上解救行業困境。

但愛說實話的十一郎認為，政策一招解決所有問題不可能，真正救市的政策可能是解除限價、降房貸利率、房企多融資等。

第二，政策救市只是一時的，而房企的自救及日常經營才是日常。房企開發的過程是資產做重的過程，對經濟周期十分敏感，本質上其實是金融行業。

對于買房人一端，更加關心的是房企爆雷、產品交付、資金監管等問題，但住宅需求仍然不會冰封。

03

DICHAN SHIYIYYAN

萬科做對了什么

無論行業發展空間有多大，但房地產市場是一定不會消失的，而“剩”者為王之所以能“勝”，真的與一個企業的核心領袖的綜合素養有很大關系。

萬科能夠多次穿越房地產周期，做對了什么？

十一郎認為，一個企業能夠多次穿越行業周期，最大的素養是其較強的憂患意識。

從喊出“活下去”開始的2018年，萬科就主動控制開發業務增速和規模，有意識鋪排經營類業務。

堅持開發與經營服務并重，從長期最大化市場價值的角度建立領先優勢，用盡可能少的資源更好得滿足客戶需求，適應管理紅利時代。這也是萬科“過冬”的主要邏輯。

而在真正行業底部時，又會成為行業信心的標志，在新的變化下快速切換心態，萬科可謂行業的“定海神針”。

第二，就是順應時代的變化，適時調整公司戰略。

郁 亮認為，只 有順應時代改變的企業，才有可能穿越周期。 對萬科而言，與客戶、城市同步發展，就有生意做。 因此，萬科選擇了開發經營服務并重的戰 略。

這當然不是一蹴而就的，是個慢功夫，更是一場攻 堅戰。

首先，要培養出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力；其次，要真正實現商業模式的閉環。

在這一點上，十一郎倒認為，賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力是好培養的，最難的是心態。

讓一個習慣賺大錢、賺快錢、輕松賺錢的行業去做一些“不起眼”的“小事”，最需要過的是心理關。只有愿意“接受”，才有可能去“創造”。

第三，修煉內功。

萬科開發業務負責人張海表示，當前階段首先要將基本功練得更好，其中練是核心，把業務和管理的基本動作練扎實，就能產生新的價值。所謂基本功，首先是按期、保質地將產品交到客戶手中。

這兩年萬科努力推進“興交付”，都是萬科對于交付社區的期待和暢想。截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平方米，其中153個批次實現了“交付即辦證”。

另外，萬科也在社區商業方面下功夫。張海認為混合開發已經成為萬科重要業務組成部分，核心是實現“宜居、宜業、宜商”。

在行業底部做這些“細致”的事，是需要有耐心的。在十一郎看來，對現在的耐心，就是對未來的信心。

跟許多業內操盤手聊當下行業之時，我有一個體驗，就是比起復雜的政策工具箱，許多中小企業更愿意去研究、學習萬科等頭部的企業。

是因為，頭部企業的做法更有借鑒意義，而作為行業指明燈的萬科，給大家樹立的精氣神，以及對行業的精準判斷和信心，才是市場和大家最盼望看見的。

如郁亮所說，行業陣痛還在持續當中，各方都不容易，但萬科相信城市永不落幕，與客戶、城市同步發展，未來仍有很多機會。

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