01房地產的辯證法

改開后，中國四處拜師，自然也少不了摸著日本過河。拜師分兩種，一種是學習先進的技術、理念；另一種是吸取別人踩坑的經驗，避免重蹈覆轍，兩者并稱“后發優勢”。

日本踩過很多坑，最大的坑莫過于房地產泡沫，掉里面30年，至今沒緩過勁。這方面中國從民間到官方，都值得吸取教訓。今天就聊聊這事。

關于房地產，現在市場上基本上聽不到正面的聲音，跟誰聊起都會告訴你，不看好國內房地產的未來。

但是，作為一名觀察者，我并不認為這種高度一致的趨同會是什么客觀的認知。

房地產在某種程度上更像一種全民參與的金融產品，而在金融市場，觀點高度趨同，往往意味著市場反轉。

當然，我不是為了標榜與眾不同而故意正話反說，以下兩個原因促使我拋出上述暴論。

一是簡單的辯證法；二是日本的房地產經驗。

我們可以換個角度思考，當下疊加美元加息、熱錢外流、人口預期向壞、經濟環境很差，才出現了今天房地產企業暴雷、房價暴跌的局面。也就是說，疊加了這么多因素也不過如此。

那么未來這些因素還會存在嗎？首先，美元會一直加息嗎？顯然不會。

前不久美國勞工統計局公布11月份就業數據。為了這份“強勁”的數據，美國統計部門可以說是煞費苦心。

他們把47000名從罷工中重返工作崗位的工人，以及各種兼職、臨時工等無福利、無保險的臨時崗位全部算成就業，這才得出結論，美國11月非農就業人數增加19.9萬人，高于普遍預期的18萬-19萬人，同樣遠高于10月的15萬人。

這份“強勁的就業數據”當然是為了政治正確。但是，但凡深挖一下，都會清楚高息背景下的美國經濟已經被逼到“山窮水盡”。這點從它的發電量可以管中窺豹。美國能源信息署數據顯示，2023年1-7月，美國全口徑凈發電量為23984.91億千瓦時，同比下降3.2%。

發電量下降，你跟我說經濟向好？沒有電怎么發展經濟？用愛嗎？發電量、用電量都在減少，GDP、就業人數卻在增長，神奇的美利堅。

其實，美國政府發布什么數字不重要，這些數字代表的意圖更重要。顯然，高息環境下呆得越久，“缺氧”造成的傷害越大，這種傷害不僅針對海外國家，也針對美國。當然，美國可以利用美元霸權轉移部分傷害，但那也只是在金融領域，實體經濟同樣破防。更何況，美元周期已進入下半場，該收割了。

所以，市場普遍預期，明年美聯儲貨幣政策將轉向。根據芝加哥商品交易所集團FedWatch Tool預測，美聯儲3月降息的可能性已經接近80%。

02中國房地產的未來

其次，人口會徹底調頭向下嗎？有這個可能。從長期來看，經濟水平提升的實體，人口生育率下降幾乎是鐵律。無論東亞，還是歐美，概莫能外。只不過，歐美國家因為移民（含非法移民）掩蓋了本土民族人口生育率下降的事實。

再次，經濟環境會一直差嗎？仁者見仁，智者見智。

美元加息和經濟環境差是有關聯的。有的人很奇怪，問他相信中國會實現復興嗎？他相信。但問他相信未來中國經濟環境會變好嗎？他懷疑。

如果你認為未來中國的經濟環境不會好轉，又憑什么相信中國會復興？人均過3W甚至4W美元？

所以大部分人對未來悲觀的原因只是因為當下很差，就跟熊市里股民相信股市會一直跌下去一樣，他們并不確定未來的走向。

當下差的因素很多，主要還是美元加息。美元加息周期沒有哪個經濟體好過，包括美國自己。

當以十年或者更長時間為軸的時候，我們會發現，二戰后，美元加息對資產的周期影響從未變過。

是的，就是這樣，美元加息，資產貶值，美元降息，資產膨脹。

股市、樓市等等，在基本供需關系背后是復雜的貨幣關聯。

當然，美元降息并不會讓所有資產都回歸升勢。

剛才說的人口預期。一般來說，就房地產而言，短期看貨幣供應，長期看人口趨勢。人口預期減少，未來需求下降，此前供給過多，必然導致房產貶值，這是最簡單的供需關系。

但如果因此就一刀切地認為所有房子都沒有人要了，就顯得反智。人們對房子的需求，除了量還有質，更好的醫療、教育資源，更好的創業、就業機會構成“質”，優“質”房產永遠有人追逐。

比如大部分人都認為湯臣一品和深圳灣壹號房價高。這個房價高有啥問題呢？

假設深圳灣壹號賣一千元一平米？全國人民都要買，怎么分配？

市場是最公平的分配機制，在合理規則下讓市場去平衡才是好辦法，這就是宏觀調控下的市場經濟。

即使普通住宅也是如此，比如北京，無論房價高低都不可能讓全國人民買的到房。

房價高了買不起，房價低了買不到，這便是市場。我們談分配，房子該如何分配？抽簽拼運氣有點蠢，拼關系更蠢，只能拼市場。

市場的衡量標準是什么？

當然，我并不清楚上述樓盤和片區的優勢是什么？我生活在廣州。但我至少明白，價高是市場選擇的結果。這些地方之所以有遠高其它地方的價格，是因為這里有遠高于其它地方的優“質”，這“質”是相對的，不會因為人口減少發生改變。

也就是說，哪怕人口下降一半，這些地方仍然比其他地方有優勢，有優勢就能吸引人。

因此，人口預期減少和房產供給過多只會導致房地產市場差異化分流，“質”高房產在降息周期來臨時，仍然會迅速反彈，例如一線城市、省會城市核心地段房產；質差的會更少人問津，如三四線城市偏遠房產，很多地方確實會荒掉。

所以，差異是一定會出現的，這便是中國房地產的未來。

談到差異化分流，就不得不說日本房產。

03失去的二十年

12月20日，日本調查公司不動產經濟研究所公布的統計結果顯示，日本首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）的新建公寓平均售價達到8250萬日元（約合410萬元），同比漲幅達到36.7%，時隔2個月再次上漲，創出11月單月歷史新高。

不僅新房在漲，日本首都圈的二手房價格也節節攀升，10月二手公寓環比上漲1.8%，連續9個月刷新2002年開始統計以來的最高價。

也就是說，日本首都圈幾乎收復了二十年前的失地。

那么，能宣布日本房地產走出了“失去的二十年”嗎？貌似不能。因為和日本首都圈的火熱不同，其他地區房地產仍然是死水一灘，冰火兩重天。

日本全國有超過1000萬套房屋待售，找不到買主。日本農村地區更夸張，許多房屋空置，價格低得驚人，有的只要幾萬元人民幣，而且大多數都配有耕種用地。有的甚至免費住，只要你承諾維護房屋就行。希望以此吸引海外的冤大頭到日本農村投資。

最近你在一些短視頻平臺應該沒少看到日本農村的宣傳片，沒錯，喊你去接盤呢。

我們都知道日本被坑過，而且掉到坑里二十年沒爬上來。

1985年，為了解決財政赤字和貿易逆差問題，美國拉著日本、德國、法國、英國在紐約廣場聚餐，餐后簽了一份協議，要求四國升值本幣。德、法、英吃完飯、簽完字，拍拍屁股走了，啥行動沒有。唯有日本思來想去覺得美國不會害它，嚴格執行了，結果杯具了。

當然，將日本“失落二十年”完全歸咎于“廣場協議”很牽強，“廣場協議”像是美國放的一把火，后續日本政府火上澆“油”的貨幣政策才是壓垮日本經濟的最后一根稻草。

我一直認為制造業強國貨幣緩慢升值不僅不會影響該國制造業的競爭力，相反還會增強其海外投資能力，讓國民受益。但貨幣快速升值絕對是找死，因為那不是經濟問題，而是金融問題。

匯率短期變動帶來的最大影響并非是產品的輸出、輸入，而是資本的流動和與之相應的財富效應。日本經濟從“廣場協議”中受到最大的影響正在于此。

日元快速升值后，大量熱錢涌入，瘋狂抬高日元資產。與此同時，快速升值的日元也對日本制業造成沖擊，拖累了日本經濟。在這樣的背景下，日本的大聰明又往火上澆了桶油，用超低利率、瘋狂印鈔對抗貨幣升值。

結果本就過熱的金融市場越燒越旺，樓市、股市飆升。

有人說現在中國人被教育了，老百姓的思想變了，以后都不會買房了。持這種觀點的人要么不了解人性，要么不了解房產的金融屬性。

日本曾被認為是最保守的國家，上世紀80年代前，日本人堅信自己的國民不會炒股，不會炒房。可結果呢？當有人告訴你，隔壁吳老二中級腦血栓都在股市里掙到錢了，而且三天掙的錢比你一個月工資還多，你會作何感想？你還會甘于保守嗎？

1984年到1989年的日本就是這樣，五年時間，日本股市漲了368%，土地價格上漲兩倍。街邊隨便找一個日本老頭，都知道股市和房價飆漲，股市樓市掙錢，買啥都漲。

結果，日本人不分男女老幼，瘋狂地涌入外匯、股市和樓市。大量海外資本揮舞著鈔票來到日本。東京陷入迷失，似乎每個人都有花不完的錢。

買買買，成了日本人的日常，他們買遍了全世界。

日本人雄心勃勃，搞了個“收購美國計劃”，前后買入6000億美元的美國資產，1989年，洛克菲勒中心大廈、哥倫比亞電影公司、美國環球影業公司和蒂芙尼大廈相繼落入日本人手里。

陷入癲狂的日本人吹出驚天的房地產泡沫。東京23個區的地價可以買下美國全部國土。賣掉東京，買下美國，正是日本人的豪言壯語。

沉浸在夢幻中的日本人相信，美國大兵是他們的免費保安，他們掌握自己的命運，他們甚至掌握著全世界的命運，直到1989年美聯儲加息，一盆冷水將他們澆醒。

04并非昨日重現

美聯儲一聲槍響，日本的大聰明同步出臺一系列緊縮政策，包括加息和限制土地融資。市場忽然沒錢了，擊鼓傳花最后一棒沒人接了。與此同時，日本還和美國簽訂了搞死自己核心競爭力的《日美半導體協定》，把最后的絞繩套在脖子上。

為了給日本釘上棺材板，美國又和日本簽了一個對賭股票協議（股指期貨）。這個協議的主要內容是：美國人賭日本股市跌，日本人賭股市漲。

日本的決策者居然讓日本民眾相信了日本股市永遠不會跌，很爽快地簽了協議。之后，美國將這份協議掛牌上市，簡稱“日經指數認證沽權證”，鼓勵全世界來做空日本。

于是，全世界資本大團結，狠狠打壓日本股市，讓日元暴跌70%！

日本崩盤了，經濟重創，房價暴跌，一沉寂便是20年。這二十年里，日本經濟增長率接近于0、通貨緊縮長期存在。直到2012底，日本自民黨贏得議會選舉，安倍第二次成為日本首相，并宣布一系列經濟改革計劃，局面才得到控制，這些政策后來被稱為“安倍經濟學”。

安倍經濟學包括寬松的貨幣政策、靈活的財政政策和結構性改革三個部分。在一攬子政策的刺激下，日本一定程度上擺脫了長期以來的通縮局面，實現了久違的通貨膨脹。

這一變化也傳導到日本房地產市場，隨后，日本房地產開始回暖，地價和房價穩定上漲。

但這次回暖和此前普漲不同，表現為差異化分流，首都圈暴漲，其他地區仍然半死不活。

造成這種局面的原因有兩條：一是日本人口持續向都市圈流入。在日本12年人口負增長的大背景下，東京人口依舊保持凈流入。數據顯示，日本人當前有1.22億人口，而生活在東京都的人口已經超過3800萬，占比接近30%。有人口就有需求，就有市場。

二是抄底資金入場。新一輪美聯儲加息后，日元持續貶值，但從長遠來看，市場認為日元還會重回升勢。尤其是未來美聯儲轉為降息后，日元無疑更有搞頭。這其實也是美元周期的固定套路。加息末期，抄底優質資產，降息來臨，抬高出貨。

媒體報道稱，美國黑石集團已經在日本囤有超過一萬億元的不動產，包括投資公寓、辦公樓和數據中心；新加坡投資資金QIP于今年6月上旬推出了以日本大城市住宅為投資對象的基金，投資總額達4千萬美元。

這些資本都在坐等美元降息，賭日元升值。

目前看來，中國房地產市場和日本有著諸多相似之處，但又明顯不同。中國即將進入人口緊縮周期，因此中國的房地產市場不可能再次普漲，但也不可能像日本一樣一沉寂就20年。

因為中國房產除了用來住，還是老百姓重要的理財產品。中國金融市場太弱，根本沒有安全的、穩定回報的金融產品，這就決定了一旦市場回暖，資金仍然會流向房地產。

別看今天大把人在網上吵嚷著“只租不買”，一旦他們發現周邊的房子開始漲價，他們又會毫不猶豫地投入其中。就像熊市股民發誓再炒股就剁手，而吸引他們回來只需要一個紅三兵一樣。追漲殺跌是人性。

所以，個人認為，分化地看待未來的房地產市場才是科學的，所有一刀切都是宣泄情緒。

基于以上判斷，有如下建議：

05尾聲

于個人而言，當下是比較好的進場時機，無論是剛需，還是投資。

中國樓市關乎國運，房地產有周期，房價有起落，但樓市決不允許，也不可能崩盤。畢竟，中國在房地產方面還有很多牌可打。美元加息周期里，中國不大可能出臺很強的刺激政策，兜住不崩就算成功了，因為要保人民幣。而一旦美聯儲降息落地，那么極大可能進行史詩級救市，推動樓市開始新的周期。

但綜合日本的經驗來看，擦亮眼睛，選好地段很重要，選不好，真的可能20年也回不去。

于國家層面，一是保交樓，這事關民生和社會穩定，即使房企破產，也要用房企資產先保交樓再平債務。

二是保民生，保障底層人民有房住是救市的前提，有錢的人可以去炒樓，但得保證沒錢的人有房住。在超大城市推進保障房建設會是一重大舉措。我們必須清楚，人口往都市圈跑是必然，現在的問題是，外圍樓盤多，也便宜，但沒機會，老百姓看不上；中心城市機會多，樓盤少，但價格貴，老百姓買不起。你拼命在3、4線以外的城市建房子沒意義，建好的都賣不完。怎么確保在都市圈的人能住上房才是宏觀調控的關鍵。

三是保金融，避免出現大范圍斷供。要降低老百姓的購房成本，包括已買住房者的持有成本，要降息讓利，確保金融穩定，這是底線。中國的金融手段其實很多，和發達經濟體比，四點的多房貸利率有足夠的下降空間。讓老百姓手里有更多余錢，是肉爛在鍋里，并不會對金融體系本身造成沖擊，相反還會增加老百姓幸福指數。

有人總擔心房產起來后富人會套現轉移海外，造成財富流失。

這些人想多了，富人才不傻，他們如果判斷國內的財富大概率升值，他們才不會蠢到放棄坐轎跑出去給人抬轎。

當下還在往外跑的人，壓根你也留不住，隨他去唄。

全文完，謝謝閱讀。