現房銷售真的要來了？可能要提前給開發商算筆賬了

地產財富會

還沒等“栽坑”的開發商緩過勁

現房銷售的呼聲又席卷而來

民企不敢碰

央國企玩不轉的現房銷售

走到了引人深思的關口

2024-3-11

現房銷售真的要來了?

“設立房地產預售資金保險機制，爭取用三年時間過渡到以現房銷售為主。”

3月7日，全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱的一席發言引發市場熱議。

此話一出，外界對現房銷售的探討又達到了一個新高潮。

“取消商品房預售制度”、“現房銷售”是往年兩會的一個熱門話題，今年也屢次被代表提及，尤其是充斥房企暴雷、交付事件頻發的當下，取消商品房預售制、實施現房銷售的呼聲日益強烈。

但預售制度施行已將近30年，取消不是一句話。

因為基于目前的地產軌道和機制，從預售制到現房銷售有一筆沉重的賬要算。

這個賬算不好，90%的房企可能都要倒下。

現房銷售有苦難言

房企被“狠狠上了一課”

早在2021年，北京就開始對部分地塊地價競標達到上限后，實行現房面積競標。

但很多房企在競現房銷售地塊上，并沒有討到多少便宜，反倒不少房企踩了坑。如今，隨著這些項目陸續面市，很多房企其實有苦說不出。

比如——綠城。

22年2月北京第一批次土拍，綠城經過32輪激烈競價以43.47+4.1萬平現房銷售面積競得崔各莊地塊，溢價率15%，折合樓面單價5.2萬，銷售指導價8.8萬。

當時，圍剿該地塊的既有華潤、建發這些崔各莊的老選手，也有中海、金地、保利等頭部房企。

但“幸運”摘地的綠城很快被狠狠上了一課。

市場的變化，給綠城崔各莊曉風印月項目打了個措手不及。

曉風印月首開以來，去化速度一直不快，倒是特價天天出，去年項目更是從七八萬一下子降到了6萬9。

事實上，在綠城拿下崔各莊地塊的5個月后，時任綠城管理董事會主席的郭佳峰曾給現房銷售算過一筆賬——

（1）“如果地價是1萬元/平方米，房價在18000-19000元/平方米，在現有預售制度下，房地產開發商的利息成本大約在800-1000元。其他不變的情況下，如果轉入現房銷售環節，房地產開發商的利息成本要提升至2000元左右甚至更多。”——這意味著期房到現房，利息成本至少翻一倍以上 。

（2）“現房銷售需要金融的背景，房地產開發商的利息成本降低至2%左右，也可以實現現房銷售。”

（3）“未來現房銷售的趨勢可能傾向于西方模式，即土地銷售階段就可以有金融參與進來；如果開發商又要支付土地款又要進行現房銷售，一個可以做20個項目的房企，現房銷售只能做到四五個項目。”

所以，5.2萬的樓面價這么賣，很難想象還有多少利潤空間。

更要命的是，不久前曉風印月還被曝出“退房潮”事件。

據說在業主承擔了違約金的情況下，依然被綠城開發商起訴。

去年6月，以總價34.5億+1.2萬現房銷售面積摘得北京市朝陽區崔各莊鄉奶西村地塊的北京城建，并沒有跟想象中一樣大口吃到競現房的紅利。

今年1月，拿地7個月后，該地塊的望京國譽府才開盤，而同一天拿地的保利和招商，已經賣了好幾個月了。

而從奶西區域來看，此前，2022年末開盤的中建宸園2022年6月摘地，11月開盤洋房基本售罄，到12月短短2個月銷售突破46億，望京樾首開去化率也達到了6成，如今已到尾盤階段。

但這樣一個不缺熱度，有不少成功樣板的區域，望京國譽府首開320余套期房，成交81套，去化率35%。

這與市場的期待還是有差距的。

望京國譽府的期房部分就比不過早開盤的兄弟們，這么看，以后現房部分去化估計也不會太容易。

聽說，最近中海等項目現房還玩起了排卡銷售策略，預估會有一定的折扣給到。

不止是北京，包括深圳、上海、南京等城市，很多現房銷售的項目或因市場變化去化艱難，或陷入較長開發周期，耗費極大的時間成本。

例如，龍華金茂府，作為深圳首宗商品房現售試點地塊，于2016年6月被中國電建集團和金茂聯合拿下。

兩家央企很有誠意地精細打造了三年。但項目2019年11月開盤時，卻不得不面對2019-2020，在疫情突襲和行業三道紅線夾擊下，與2016年完全不同的市場環境。

上海的廿八尊項目，則陷入了長時間的開發周期拉鋸戰。

項目2014年拿地，直到2020年才開盤，歷時長達6年，占用了很大的資金和時間成本，好在憑借較好的區位優勢，項目后期去化不錯。

此前，在南京啃下現房地塊的葛洲壩、金地、保利、通宇地產等房企，也身陷囫圇。

因為他們后來發現——

該死的現房，居然連建安成本都覆蓋不了。

而別家期房早就踩著高點快進快出賣完，拍屁股走人了。

直到今年，還有16年高位拿地的骨灰級老盤首開。

這是通宇地產在南京江北高新區打造的通宇博園項目。

19561元/㎡樓面價，如今卻怒打7折、單價2.15萬元/㎡起拋售。可以說是，完全不顧鄰居2.4萬/㎡樓盤的死活。

算上這幾年建安等各項成本，開發商基本是虧得血本無歸。

為什么房企很難玩轉現房銷售地塊？

因為和期房相比，除了同樣的拿地、建安成本，現房還有一項支出大頭是財務成本。

現房的項目資金主要由集團自有資金和項目開發貸提供，一來對現金流又考驗，二來還要承擔巨大的利息支出。

此外，此外現房銷售的房企還要面臨一種不可預測的因素——

現房銷售時的市場和房價狀況。

因為現房開發周期更長，房企不僅要支付更高昂的利息，而且這幾年限價、市場下行等不確定性因素，很容易拖垮項目。

“高利潤”誘惑

考驗房企算賬邏輯

2021年，北京大興黃村推出了一個競現房銷售面積地塊，大興黃村地塊的房價和地價之間足足留出了近3萬/平米的價差，利潤空間是看得到的。

很多開發商都覺得這是塊肥肉，但沒有一家民企報名。

因為，現房銷售模式是資金承壓、融資成本高企的民企所無法接受的。

在以IRR（內部收益率）作為優先考核指標的情況下，動輒2-3年的現房建設周期讓融資成本6%以上的民企望而卻步。

最終，引來的4家報名房企都是國企、央企。

中鐵置業＋興創力壓中建、中海、中冶，以5.4萬平米的現房銷售面積拿下該地塊。拿下這塊地意味著操盤方有近一半的貨值需要待2024年建成現房后才能銷售，但高達2.6萬/平米的價差讓他們看上去信心滿滿。

作為北京首個競現房銷售項目——中鐵興創·逸境，項目關注度很高。

然而，后續項目的“騷操作”證明，現房銷售即便是央國企也不好駕馭。

如今，項目真實的開盤售價在5.3萬/平米左右，遠低于原先的5.9萬/平米指導價。值得注意的是，前期開售的都是低樓層洋房（期房），據銷售稱二期（現房）比期房價格會更高，且質量不一定比一期好，現在不買，等到現房就只能去后排的高層買了。

這波“高低配”蜜汁操作，足以說明現房銷售的尷尬處境。

地產財富會去扒了一下，中鐵興創·逸境22年3月開始賣預售部分，但現在很多房子都還是可售狀態，剩下一半現房部分還沒有拿證。

如今的現房銷售，好比空中樓閣，看起來很美好，但實際上是一場不確定性極大的“豪賭”。

假象是——對于購房人而言，現房銷售更安心，對于房企而言，現房銷售利潤更高。

但從目前實操來看——現房銷售即便能順利交房，但質量未必更有保障，而現房的高利潤，房企未必也能吃下。

所以，房企在面對有競現房銷售的地塊時，必須學會提前算賬。

2023年2月，奪地心切的越秀在北京連獲兩宗熱地，基于競標規則，這兩個項目的現房面積需要占住宅地塊的一半。

拿這些地塊時，越秀內部人士透露，公司當時的算賬邏輯是：

項目的期房部分，全賣完的銷售額能基本填平土地款。而現房部分，靠搶工、降低資金成本來加快周轉。

“這兩塊地的凈利潤率和IRR都在10%以上，利潤是可觀的，主要是現金流回得比較晚。”

據項目方預計，正常建設的話，現金流回正周期得兩年半以上，即便高速周轉也只能壓縮到兩年。

所以，如果想填資金缺口，越秀要么多做點開發貸，畢竟利率低；要么就搶工，早點賣，沒有其他辦法。

畢竟工程多一天，就增加一天的資金成本。

在極度吃現金流當下，誰也耗不起。

現房銷售過渡階段

碧桂園等房企被動出擊

住建部部長倪虹曾多次表示，要開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

多個省份及城市已經積極響應住建部號召，開始試點現房銷售制度。

此前，湖南岳陽、浙江衢州等地發布的房地產市場相關政策中或鼓勵開展商品房現售試點，或直接明確將試點現房銷售；去年，雄安新區則直接取消了商品住房預售，推行現房銷售、精裝交付。

疊加22年“停貸潮”的刺激和高庫存時代的到來，以及房地產探索新模式，從“高杠桿、快周轉”向“低杠桿、重運營”轉變，包括現在很多城市土拍競現房銷售的規則等等，似乎都預示著取消預售制、現房銷售已是大勢所趨。

從之前的一些實操來看，現房銷售的過渡階段，開發商是極度被動的。甚至很多樓盤，是在市場下行中把期房賣成了現房。

但也有一些房企試圖化被動為主動。

包括碧桂園、融創、金地、時代中國、旭輝等在內的多家房企近兩年均推出現房營銷，試圖把握購房者對現房追捧，轉變銷售策略。

現房銷售也在成為一些嘗試“自救”房企的新模式，比如——碧桂園。

去年，7月中旬，碧桂園宣布將在全國各區域嘗試現房銷售，試圖扭轉不利局面。

據中指研究院發布的《中國房地產市場2023總結 & 2024展望》數據顯示：

2023年1-11月，現房銷售2.2億平方米，同比增長17.4%，表現明顯好于下行明顯的期房。

但面對信心低迷的市場，碧桂園的現房銷售起到一定作用，卻無法力挽狂瀾。

近期身陷流言的萬科，此前也同樣也加大了對現房的去化力度。

2023年中期業績會上，萬科聯席總裁張海對外披露：

23年上半年萬科著重加大對持銷和庫存項目的去化，改變了之前較多依賴新推的策略，其中現房資源在去年上半年去化了302億元。

無論是競現房搶地、還是營銷現房去庫存，現房銷售都已是大勢所趨。這是房企必須要算的賬，也是必須要努力趟過去的坑。

但目前而言，現房終究不是一塊唾手可得的肥肉，也不會是出險房企的救命稻草。

一個事實是——

假設現階段全面執行現房銷售，90%的房企都會躺下。

往現房過渡的道路，也許會改變很多房企。

過渡周期或許也不止易綱所說的3年。

有可能更久。

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