十余年前，王莊地塊上數(shù)十棟40-55層的摩天住宅拔地而起，項(xiàng)目總建筑面積約127萬(wàn)㎡，其中，商品房57萬(wàn)㎡，安置房面積55萬(wàn)㎡，地面商業(yè)建筑面積約15萬(wàn)㎡，福州二環(huán)內(nèi)總體容積率達(dá)5.0的高密度巨型項(xiàng)目華麗登場(chǎng)。

無(wú)獨(dú)有偶，在同一時(shí)期，2010年前后，上海新村舊改項(xiàng)目完成，占地9.33萬(wàn)㎡，總建筑面積達(dá)43.67萬(wàn)㎡，容積率高達(dá)4.8。

王莊、上海西，一東一西，互相呼應(yīng)。

一晃十余年過(guò)去了，時(shí)間來(lái)到2023年，南湖舊改順利完成，房屋征收面積約23萬(wàn)㎡，規(guī)劃兩個(gè)地塊做安置房。南湖舊改地塊一，最高容積率3.57；南湖舊改地塊二，最高容積率5.15，王莊地塊高樓大廈佇立十余年后，不再孤單，鄰居南湖將添超百米高樓住宅作伴。

一、項(xiàng)目進(jìn)展

2024年3月18日，榕發(fā)錦熙公館（投資建設(shè)一體化）招標(biāo)公告發(fā)布，項(xiàng)目已完成備案、項(xiàng)目估算或投資概算，現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的工程總承包進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。

項(xiàng)目位于福州市晉安區(qū)長(zhǎng)樂(lè)中路東側(cè)，晉連路南側(cè)，建筑用地面積約111.2畝，主要建筑物面積約35萬(wàn)平方米，容積率3.57以下，商業(yè)建筑不超過(guò)25000 平方米，建筑高度130米以下，住宅建筑高度 21 米以上。

二、土拍情況

2023年11月，福州宗地2023-45號(hào)公開(kāi)拍賣(mài)，即南湖舊改項(xiàng)目出讓地塊一，土地用途及年限為住宅用地70年、商服（商業(yè)）用地40年。

最終，地塊以底價(jià)48.52億元拍出，樓面地價(jià)18333元/㎡。

三、肚子君觀點(diǎn)

（一）我們來(lái)聊聊配套情況

1.交通方面長(zhǎng)樂(lè)路連接南北，晉連路東連東二環(huán)，市區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公共交通方便，地鐵2號(hào)線紫陽(yáng)站距離在1000米以內(nèi)，也算在輻射范圍內(nèi)。

緊臨世歐商圈，逛街購(gòu)物方便。休閑方面，往西不遠(yuǎn)可以逛逛晉安河，東北方向步行約2千米可以到晉安湖公園。

地塊位于二環(huán)內(nèi)，總體配套不會(huì)太差。

2.我們來(lái)看看項(xiàng)目本身，130米的高樓，直沖云霄，和王莊的高樓呼應(yīng)。高樓層好還是不好，蘿卜青菜，各有所愛(ài)，可以會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小，不過(guò)也擔(dān)心電梯使用情況。

3.57的容積率，已經(jīng)是高，再加之南側(cè)的南湖舊改地塊二5.15的容積率。高密度的住宅必帶來(lái)高密度的居住人口，必然影響小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度，再加上高樓因素，電梯的質(zhì)量和維護(hù)就更顯重要了。

（二）巨量供應(yīng)

百畝地塊，百米高樓，高容積率，這樣的巨型舊改項(xiàng)目，意味著之后天量的供應(yīng)。項(xiàng)目周邊已有王莊地塊高容積率住宅供應(yīng)市場(chǎng)，若干年后南湖地塊的巨量供應(yīng)疊加入市，周邊的二手房市場(chǎng)是何景象大家也都心照不宣。

二手房尚且如此，周邊項(xiàng)目的期房呢？對(duì)于購(gòu)房者而言，可以看看目前的去化，再想想后期周邊的供應(yīng)情況，如果期房品質(zhì)上不能獨(dú)樹(shù)一幟，未來(lái)陷入巨量供應(yīng)的汪洋大海，如何能夠獨(dú)善其身？

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