北京
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北京一對夫妻在婚姻關系中，將男方名下的房產變更為夫妻共同所有。數年后，雙方離婚，男方的母親拿著一份《產權代持協議書》起訴至法院，主張自己是實際買房人，兒子只是代持，要求將房子變更到自己名下。
經審理，北京三中院最終確認，男方母親的主張沒有達到能夠否定不動產登記推定的證明標準，此外贈與行為已完成，故無權要求前兒媳返還相關利益。
案情：婚內房子變更為夫妻雙方共同共有
2012年8月，男子朱先生以自己的名義買下北京一處房屋，由其母親呂女士支付了全部購房款。2014年2月，朱先生與計女士結婚。2017年4月，這套房子辦產證時，登記到了朱先生一人名下。一年后，朱先生與妻子計女士簽下一份協議，約定房子歸雙方共同所有，并在2018年5月將房子由朱先生單獨所有變更為朱先生、計女士共同共有。
好景不長，2022年10月，朱先生與計女士離婚。這時，朱先生的母親呂女士卻拿著一份落款時間為2012年8月的《產權代持協議書》訴至法院，主張自己是房子實際購買人，兒子只是代持，要求兒子配合辦理產權變更手續，將房屋產權變更至自己名下。
判決：贈與行為已完成 無權要求返還
法院審理認為，基于父母子女關系，呂女士出資以及前往售樓地址辦理購買房屋手續，不能天然足以證明呂女士是房屋的實際所有權人。在出資目的上，呂女士與朱先生之間的法律關系仍不能排除贈與、借貸、投資等可能性。呂女士提出房子由朱先生代持，實際是主張她與朱先生存在借名買房法律關系，呂女士想要否定不動產現有登記的推定效力，應進一步舉證證明其與朱先生存在借名買房的合意，法院應結合房屋出資、占有使用、證件持有等對雙方法律關系的性質綜合進行判斷。
而法院查明的事實顯示，從買房到房子變更為夫妻二人所有之間，朱先生母子從來沒有向計女士披露過代持的事宜。并且，朱先生的母親呂女士在得知房子變更為夫妻二人共同共有后，還曾表示“你們家那么看重房產證加名，你的名字已經加了，你們應該會好好過日子”。
其次，從夫妻二人結婚到分居，呂女士從未實際控制過房子，房產證也一直在朱先生手中，而《產權代持協議書》中的房屋地址和《商品房預售合同》一致，但是和《商品房認購書》不一致。
最后，雖然《產權代持協議》落款時間為2012年8月，但日常生活中存在落款日期倒簽的情形，呂女士未提供其他證據加以佐證。而計女士提供的反證及反駁意見實質上削弱了呂女士提供本證的證明力，呂女士稱兒子系代持的主張，沒有達到能夠否定登記推定的高度蓋然性的證明標準，法院對呂女士的主張無法予以采信。
在此前提下，涉案房屋已于2018年5月登記為朱先生、計女士共同共有，計女士取得部分房屋產權是基于朱先生的贈與，現贈與行為已完成，呂女士知情且在過戶后作出認可現狀的意思表示，所以無論呂女士是否與朱先生存在產權代持、借名買房的法律關系，均無權再要求計女士將基于共同共有涉案房屋享有的利益予以返還。法院最終認定，呂女士相應訴訟請求不應予以支持。
法官：不動產的物權登記具有權利公示效力
據了解，根據民法典規定，不動產的物權變動應當依照法律規定登記，動產的物權變動需要交付物品。不動產的物權登記具有權利公示效力，被代持人如主張存在產權代持關系，應當舉證真實、完整、客觀、有效的證據；即使證明存在產權代持關系，也只能證明代持人與被代持人存在借名買房的合同關系，并不意味被代持人就是房屋的產權人，被代持人僅能要求代持人履行合同約定的義務。此外，如果借名買房是為了規避限購政策，借名買房的合同效力也可能被法院認定為無效。
法官提醒，在結兩家之好時，如涉及父母為子女買房的情況，建議雙方真誠對待彼此，將房產出資、產權登記事宜事先協商，明確父母出資的性質及房屋的產權歸屬，避免后續引發爭執、產生訴端。
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