這幾年，重慶樓市最受關注的板塊當屬中央公園。2021-2023年，中央公園板塊已經連續三年成為重慶樓市銷售額最高的板塊，也誕生了不少的熱銷樓盤。

然而，在連續領跑重慶樓市的中央公園板塊，卻有這樣一個樓盤，它明明占據了中央公園一環的核心地段，但拿地整整5年時間，早已修建成現房，但目前卻只賣了10套房子，堪稱是中央公園的頭號輸家。

這個樓盤叫做頂峰林語蝶院，它到底是怎么淪落到這步田地？

PART.01

高價搶地后憋了4年才入市，錯過樓市高峰期

2019年4月，頂融以11748元/平米的樓面價拿下中央公園西側的1宗土地，溢價率達到38.21%，這個樓面價不僅刷新了中央公園的樓面價，也超過了2018年單價地王弘陽石橋鋪11728元/平米的樓面價，成為當時重慶新的單價地王。

頂融背后的開發商是羅賓森，是一家菲律賓的上市公司，在重慶七星崗還有另一個樓盤，叫尚城華府，總共只有4棟住宅和裙樓商業，項目是十幾年前拿的地，如今仍然還有500多套房源未售，嚴重滯銷，也可以說是一朵奇葩。

話說回來，中央公園在2019年這一年時間供應了13宗土地，頂融拿的這塊地是樓面價最貴的。除了頂融之外，這一年在中央公園拿地的房企還有陽光城、金科+美的、北辰、龍湖+平安、綠城、復地、保利、香港置地和國浩。

這些地塊對應的項目中，陽光城未來悅、金科美的原上、龍湖云瑤玉陛、綠地春溪云廬、復地公園和光、保利云璟、香港置地衿湖翠林目前大部分都已經清盤或者臨近尾聲了。雖然這些項目地價都不低，但基本都趕上了2021年中央公園的樓市高峰期，所有這些項目的價格也都賣得不錯，足以讓開發商們賺一筆。

然而，頂峰林語蝶院拿地后卻足足憋了4年多時間，直到2023年四季度才最終入市，白白錯過了重慶樓市的高峰期。

頂峰林語蝶院憋了4年最終在樓市至暗時刻入市，難道頂峰林語蝶院憋出了什么大招？

PART.02

現房高價銷售卻淪為炮灰，開盤半年只賣出10套房

頂峰林語蝶院拿地后這4年也并沒有閑著，而是把項目修成了現房來賣。頂峰本想待價而沽，但不曾想市場急轉直下，以致項目錯過了樓市高峰期，最終陷入了極其被動的局面。

頂峰林語蝶院11748元/㎡的樓面價，再加上這4年的財務利息等費用，導致項目成本過高，需要要高價銷售才能保本。

2023年11月，頂峰林語蝶院一口氣備案了6棟樓180套房子，包括洋房和所謂疊式平墅兩類產品，項目洋房備案價大約在20500元/㎡，疊墅甚至達到26000元/㎡。不過，這樣的價格顯然是開發商的一廂情愿。

這兩年，樓市產品更迭很快，而頂峰林語蝶院項目雖然是現房，但卻是幾年前的審美，有點跟不上時代，整體呈現的水準顯得很平庸，無法為其加分。無論是洋房產品，還是所謂疊墅產品，頂峰林語蝶院在競爭對手面前都處于明顯劣勢。

林語蝶院實景圖

頂峰林語蝶院疊墅產品有168平、208平、232平米3個戶型面積，設計面積偏大，加上備案均價高達26000元/平米，導致項目備案總價達到400-600萬，即便打個8折，總價也在300-500萬區間，這樣的總價段選擇太多了，完全可以選擇核心區了。

即便選擇中央公園板塊，緊挨著有保利中糧天璽壹號、保利天郡，遠一點有龍湖北島、華潤悅府、華潤潤府等，這些項目都是大品牌開發商的高顏值高品質作品，競爭力都很強。在眾多高手的圍剿之下，堅持高價銷售的頂峰林語蝶院看起來沒有任何機會。

天璽壹號實景

中央公園悅府實景

北島實景

在網簽系統中，頂峰林語蝶院疊墅產品目前1套都沒有賣出去。

頂峰林語蝶院洋房產品均為建面112平都三房戶型，洋房產品最直接的對手是一街之隔的國浩白嶼林。

國浩白嶼林其實也是2019年12月拿地，但其樓面價僅8515元/平米，比當年頂峰林語蝶院的樓面價要便宜3233元/平米。國浩白嶼林雖然也錯過樓市高峰期，但得益于地價優勢，國浩白嶼林有更大調整空間。

國浩白嶼林效果圖

國浩白嶼林實景圖

國浩白嶼林的外立面是鋁板和玻璃幕墻，顏值很高。但國浩白嶼林在2023年上半年首開單價僅15000左右，項目開盤大賣。在國浩白嶼林低價跑量的競爭策略下，高價銷售的頂峰林語蝶院淪為了別人的墊腳石。一街之隔，冰火兩重天。

國浩白嶼林首開盛況

頂峰林語蝶院開盤半年時間只賣出10套房子，均為建面112平米的洋房產品，而且其中6套都是底層帶花園的戶型。

這可能還得感謝國浩白嶼林一樓全部做了架空層涉及，沒有底層帶花園的產品。

PART.03

頂峰林語蝶院項目嚴重滯銷，到底做錯了什么？

我們不妨再來簡單總結一下頂峰林語蝶嚴重滯銷，淪為炮灰的原因。

第一，拿地選擇失誤。

頂峰拿地時過于激進，在2019年就敢以11748元/㎡的樓面價拿地，并成為當時的單價地王。

和同年中央公園其它地塊相比，頂峰的拿地價也明顯偏高了。

第二，市場判斷失誤。

頂峰誤判了市場走勢，白白錯過了重慶樓市的高峰期，最終只能在重慶樓市至暗時刻入市。

而在現房高成本壓力下頂峰堅持高價銷售，脫離了市場行情。

第三，產品定位失誤。

頂峰在重慶只開發了一個滯銷多年的尚城華府，沒有品牌號召力，甚至說品牌力存在缺陷。另外，而且頂峰林語蝶院地塊沒有優勢排他資源，江景、湖景、公園、綠地等一樣都沒有，地塊也沒有豪宅基因。

但頂峰卻敢做168-232平米的大面積疊式平墅產品，價格還高出市場一大截，自不量力。而洋房產品頂峰只做了建面112平米的三房戶型，戶型平庸且產品單一。

更要命的是，因為現房銷售，頂峰也失去了調整產品的可能性。

第四，營銷推廣失誤。

頂峰林語蝶院的營銷推廣看起來毫無章法。到底先推疊式平墅產品，還是先推洋房產品，還是同步推廣，頂峰可能一直沒想清楚。項目核心競爭力到底是什么？頂峰恐怕也給不出答案。

去年頂峰一口氣備案了6棟樓，本以為會祭出大動作，但最終卻偃旗息鼓，沒了聲音，等同擺爛。

項目遲遲未采取有效措施扭轉局面，如今已經形成了滯銷項目的市場印象，想要翻身恐怕要事倍功半了。