一

過去十年，中國的地產公司集體表現出一種特殊嗜好：對榜單的追逐。

它們為此投入了數百萬美元的資金與推廣資源，從而讓地產公司成為所有行業同行里幾乎最偏愛榜單的物種。??????????????????????????

這種嗜好如此強大，跟兩樣東西高度相關。???

安全感。

恐懼感。

對中國地產商而言，榜單是一個如此完美的容器，一次性同時提供兩樣看似矛盾的東西，從而承載起從老板到職業經理人最不可捉摸的心思。

錦上添花的是，它是由獨立第三方提供。??????????

于是，一個蔚然可觀的榜單利益聯合體被制造出來。最終，很多地產商，不管出于主觀自愿，還是客觀倒逼，都被裹挾到這股強大的浪潮里。

如果你不在榜單里，你就很難向別人證明，你是一家有實力的公司。但如果你能用最簡單的方式——榜單——證明自己的實力，海量的融資與稀缺資源的大門，將慷慨地向你徐徐打開。

完美的邏輯從來極簡。???????????????????????????

得益于天然巨大的銷售流量，中國地產商很自然地成為財富世界500強榜單的常客。萬科最好的名次是第173名，龍湖則是第402名。

2021年，榜單游戲的背景音樂驟然按下了停止鍵。?????????

十年嗜好突然消失，除了地產商的心思切換，時代背景發生了什么？

二???????????

總有一個年度，人們通常用它來代言歷史的伏筆：

「這一年看似風平浪靜，但是，影響未來很多年的歷史變量，都能在這一年里找到布滿灰塵的密碼，以及，未來重大劇情的線索。」

十年之后，知乎網站如果還存在，它也許會發起同一個問題：哪一年是中國地產行業的伏筆之年？

可以想象，辯論會相當激烈。??

有的人說，2014 年。

理由是，這一年，萬科與碧桂園相繼啟動了跟投機制，然后，跟投玩法在地產同行里大規模復制粘貼，多年以后著名的高周轉策略開始逐漸提速至最高轉速，野心、名利與時代的大碰撞，為未來埋下了一個深深的伏筆。?????????????

有的人會說，2015年。

理由是，這一年啟動了史無前例的全國大棚改，漲價去庫存、愛國買房運動，第一次重裝點火啟動。地產比任何時候都更像一堆干柴烈火，后面的所有故事，無論是劇情，還是大結局，其實不過是它長長的尾跡。??????????????

有的人會說，2016年。???

理由是，這一年，房企對多元化的追逐，從紙上談兵進入實質花錢階段。商業中心、物流、長租、影視文化、會展、康養等，一切似乎都在地產商的射程之內。

這些交易雖然結局并不完全美妙，但卻代言了地產鍍金年代一個最明顯的特征：對多元化、多收入結構的追逐。在此前幾年，以萬科、華潤、龍湖為代表的一批房企都在悄然布局。萬科甚至創造了一些新名詞：八爪魚，熱帶雨林，V盟等。華潤與龍湖的商業地產也規模初成，大家的核心心思都是，在開發之外，增加一些經營服務業的收入，雙輪多輪驅動發展。誰也沒有想到，五年之后，當年的種種心思長大為參天大樹，成為優質的融資標的與壓艙石。

也有人會說，2018年。

理由是，2018年1月1日起，新會計準則中關于收入確認的第15條新規開始執行。境外上市的內房股，將遵循國際會計準則，開始按照工程進度確認收入。從這一年開始，一些企業的利潤開始起飛，資產負債表開始膨脹。但是，。??????????????????????????????

好吧，也有人篤定地說，2021 年。

理由是，這一年，上半年地產還天氣良好，下半年卻天氣突變。今日地產局勢如謎，謎底全在2021年。當年9月底，在過于任性地公開發表了一封公開信后，某房企成為第一家美元債主動違約的上市房企。事后看，那個躺平的行為，雖然很有遠見，但是，它似乎開了一個過于聰明的先例。???????????????????????????

其實，沒有標準答案的。??

一勺言各個粉絲群的朋友都知道，杰總一定會說，2020年。?????????????????????????

原因嘛，眾所周知，不解釋。

但是，如果在答案上達不成足夠的共識，我們依然可以說，以上都是今時今日我們全部命運的注腳。??????

五根紅線，以及它的附帶效應，對中國房地產行業都是一次終極大考。

往好了說，它是一場能力底蘊的壓力測試。往中性說，它是一場資產負債表的匯算清繳。雖然嚴格，但是誰通過了，就能再進一大步。

然而，總有成功穿越周期的地產贏家，它們既是周期的玩家，也是周期的時間證人。

2024年5月，華潤置地北京公司做了一個充滿回顧性的戰略發布會。??????????????

這一年，正好是華潤置地在京點火啟程30周年。????????

三

為什么在談30周年這個喜慶話題時，卻要給出這么多的預警與鋪墊？

很簡單。

一個人慶祝生日可能習以為常，但是一間大型公司能走過自己的20年、30年、40年，卻殊為不易。?????????

去年九月，全國工商聯發布了一份基于3000家公司樣本的調研，得出一個結論，6周年，就是中國企業的一個生存之坎。?

而在國際上，世界500強企業的平均壽命是40-42歲。中國集團企業平均壽命僅7-8年，中國民營企業只有2.9年，中小企業更是低于2.5年。相比之下，日本企業平均壽命23年，大型企業平均壽命58年，中小企業則是12年。???

從日本不同產業的平均壽命來看，最長的是制造業，為35.7年。壽命最短的反而是金融、保險業，為12.5年，與制造業有超過20年的差距。

這輪地產調整，顛覆了很多行業認知，有趣的是，它也徹底終結掉了太多似是而非的爭論。比如，大與強，大與小，規模與底蘊，風險與機會的辯論，等等。?????????????????????????????????

爭論似乎變得不再必要，因為答案已經水落石出。???????

華潤置地北京之所以做30周年發布會，除了北京是華潤的地產業務起家之地外，更重要的原因是，它提供了足夠長的時間證據，來證明30周歲的含金量。???????????

四?

在官方時間線上，華潤置地是一個飽受資本寵愛的而立青年。???????????????????

1994年，華潤置地財務投資華遠地產，一腳踏入地產賽道。??????????

1996年，香港主板IPO。

2002年，全國化啟程。?????

2005年，京滬深商業資產注入上市平臺，雙輪驅動點火。?????????

2010年，進駐恒生指數。??????

2014年，商業地產戰略發布。兩年后，銷售+持有+ X 戰略升級。????????????

2020年，商業運營與物業管理分拆上市，萬象生活開始起飛。??

2022年-2024，成功發行長租與商業Reits。????????

但是，在杰總自定義的時間線上，華潤置地北京卻是一個貨真價實的30歲斜杠青年。?????????

2005年，北京海淀清河拿地，一個超50萬方的超級大盤，從0到1，貨值越賣越多，最后一期萬橡府售價高達14萬。以單盤之力，統治了北京海淀樓市長達十年。????????

2009年，高品質品牌戰略發布。???

2011年，華潤清河萬象匯開業，為萬象匯IP首發打樣。同年，三元橋鳳凰匯開業。

2017年，密云萬象匯開業。

2019年，長租品牌有巢全國首家高端店，北京開業。

2020年，大興機場「新國門」落成，木棉花酒店開業。

2020年，以海淀幸福里為代表的潤系產品IP，首發上市。????????

2021年，城市更新代表作西單更新場，歷經六年時光，終于亮相。???????????????

2021-2022年，北京內城密集拿地，住宅開發規模迅速攀升，首次入圍北京TOP3。其他住宅項目，則全城四面開花結果。???????????????

2023年，萬象匯在朝陽與海淀密集開業，同年底，朝陽站地塊落定，北京首個萬象城終于圓夢。

2024年，三大新品（北京潤府，中環瑞府，京熙潤府）首發上市。

相比于官方版本，杰總的觀察版本，顆粒度更粗，更具個人視角，也許會更貼近你所熟悉的那個華潤置地。??

它總體上呈現出幾個特點。???????

1，北京雙線崛起。

過去三四年，華潤北京不僅住宅開發業務在北京強勢擴張，登頂榜一榜二大哥。而且，萬象匯也開始獨立走出自己的故事線，全城開花，經營類業務也呈現全面崛起之勢。????????????????????????

商業的變化尤其令人印象深刻。

北京區域級的商業地標IP之爭，在天街、萬象匯、萬達廣場、大悅城四個全國選手之間，已經一觸即發。?????????

2，內城戰略被高度執行。

自2021年開始，華潤置地順勢堅決在北京主城核心區拿地，以新產品破局，順理成章地收獲了一個高端綽號：十萬+豪宅先生。????????????

這極大鼓舞了它的士氣與膽量。截止2023年，華潤置地住宅項目的數量開始迅速擴大，北京項目的權益占比已經超過了80%，而數年之前，這個數字可能還不足五成。???

3，片區統籌開發模式的手感，越來越旺，有提速之勢。

清河橡樹灣是華潤置地第一次在北京造城，在超50萬方的建筑尺度內，它不僅創造了單盤銷售記錄逾200億，而且還原創輸出了首個商業IP萬象匯。

隨后，三元橋板塊的商業與寫字樓跟上，與鳳凰城一二期聯動，在機場線首站的加持下，鳳凰置地廣場成為首都機場進京的第一道國門地標，霸榜時間延續至今。??????

今年年初，片區統籌開發的戰車開進了北京亦莊北神樹板塊，近20萬方的住宅與18萬方的TOD商業萬象匯，開始聯袂刷新過往的記錄。?????

從手感看，華潤置地在北京的這個模式越玩越嫻熟。

4，全品類貨架，琳瑯滿目，經營服務類場景被大面積填滿。

代建，長租，商業，城市更新，文體，酒店、寫字樓，住宅等等，華潤置地北京的C端形象，從未像今天這樣立體而生動。????????????

它們的存在，不會毫無紅利。

這一連串業務菜單，足以讓華潤置地在北京有了更多的傳感器理解自己的終端用戶，從而領先它的對手。???????????????????????????????????

這四個特征，如果沒有時間的沉淀，很難識別出來。

總的來說，華潤置地在北京的形象，過去五六年反而愈加清晰，每個小周期里，它都在謹慎評估，堅定下注。

五?

寫到這里時，我突然感覺回到了二十年前。

2005年8月2日，華潤置地以25.6億元在北京海淀拿下清河毛紡廠地王。55家房企購買了標書，包括順馳在內的7家房企參加拍賣，81輪競價，華潤出價高出底價8.6億元。

那天下午，我還記得，從主編到記者，大家都對這個新聞非常興奮。

從土拍現場回來的同事，忙著給大家講細節，對新聞單純而熾熱的熱情，那一天淹沒了整個編輯部。????????????????????????????

印象中，這是北京831大限后，第一塊招拍掛出讓、面積最大、金額最高的項目，也是我的地產報道職業生涯中接觸的第一個地王。????????????????????

多年以后，物是人非，那種為新聞而渾身興奮的感覺慢慢就變成了奢侈品。?????

那一刻，位于北京霄云路26號的鵬潤大廈編輯部里的所有人，當然都不會意識到，這不僅是一個地王的光輝時刻，而且，還將是一家央企的地產開發業務真正下水游泳的關鍵起點。

草蛇灰線，伏脈千里。

沒有人想到，它就像一條不回頭的溪流，曲曲折折，最終通向了一個波瀾壯闊的地產30年。時間畫卷里，既有一間企業日益豐滿的公司敘事，也有北京加速度的城市化進程，更有一個像我這樣的普通人永遠都不會忘記的生活與回憶。

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