杭州“老破小”又被盯上了，熱鬧背后有真實邏輯

圖源：杭州發布

5月9日，杭州取消限購，首套按區認定；5月17日，央行三箭齊發，取消貸款利率下限，下調首付款比例，下調公積金利率。

一系列穩樓市政策出臺，杭州樓市受到關注，二手房市場率先熱鬧，不乏外地趕來的購房者。

不同于以往人們奔向一二手倒掛的熱點樓盤搖號，或是幾年前去郊區“抄底”，此次一部分人不約而同選擇回歸市中心，緊盯“老破小”。

杭州貝殼研究院數據顯示，新政后二手房咨詢量增長26%，下定量增長27%。

我愛我家數據顯示，新政后一周與新政前一周相比，新增客源量增長20.7%，帶看量也上升12.2%。

3月以來，杭州市區二手住宅中，70㎡及以下房源成交占比，相比1月和2月有小幅上升，翠苑三區、朝暉七區、閘弄口新村等市中心老舊小區，重回成交榜單前十。

甚至在法拍市場上，市中心的“老破小”都引發多人爭搶，部分房源溢價成交。

杭州市中心的“老破小”重新迎來春天？

哪些人在購買“老破小”？什么邏輯？

01

有人連買十套“老破小”？

一套法拍“老破小”23人搶

新政后，曾經被視為保值性較差的“老破小”連連引發關注，甚至市場上傳出消息，有外地購房者在杭州連買十套“老破小”。

連買十套“老破小”事件的真實性暫未得到證實，但近期的二手房數據還是反映出了“老破小”的趨勢。

在新政前的3月和4月，翠苑三區、朝暉七區、閘弄口新村等市中心老舊小區，已經輪番登上杭州二手住宅月度成交榜前十，成交均價約2.2萬-2.5萬元/㎡，這一價格回到了七八年前的水平。

新政后，典型老舊小區的成交量有較明顯增長。我愛我家成交數據顯示，截至5月15日，朝暉小區共成交26套，新政前成交量僅為6套，而新政后一周則攀升至20套。此外，翠苑小區（22套）、景芳小區（14套）、采荷小區（12套）以及古蕩小區（10套）等也呈現出類似趨勢，其中新政后一周分別成交15套、10套、9套、7套。

杭州貝殼研究院數據顯示，從下定面積看，老破小60㎡以內，成交占比相較新政前提升4.3%；學區房60-90㎡，成交占比提升8.7%。

除此之外，法拍市場上的“老破小”房源也引發了爭搶。

朝暉一小區法拍房源

圖源：阿里拍賣

5月9日，杭州武林廣場附近的朝暉一小區，一套建筑面積48.76㎡的三樓房源在阿里拍賣上火熱成交，評估價148萬元，起拍價103.6萬元，吸引了23人報名，經過56輪競價，最終以164.6萬元成交，超出評估價16.6萬元，折合單價約3.38萬元/㎡。

5月11日，上城區建國南苑一套建筑面積58.03㎡的房源，起拍價119萬元，有15人報名，吸引了2萬多人圍觀，最終以153.5萬元成交，折合單價約2.65萬元/㎡。

5月17日，拱墅區和睦新村一套建筑面積46.37㎡的房源，起拍價87.5萬元，也有10人報名，最終以122.5萬元成交，折合單價約2.64萬元/㎡。

02

市中心“老破小”又熱鬧

什么邏輯？

過去多年，房地產市場上新盤如雨后春筍般涌現，面積更大、裝修更好、環境更優的小區，甚至具有地鐵優勢的郊區盤，都更受購房者青睞。

曾經在杭州二手房成交榜前十霸榜多年的市中心“老破小”，也在近年逐步退出歷史舞臺，成交價回落至七八年前水平。

但今年3月開始，特別是5月新政后，杭州“老破小”市場重新熱鬧，是基于什么樣的邏輯？

1、單價邏輯

過去三年，二手房中價格跌幅最大的物業類型就是學區房和市中心的“老破小”。

例如，4月朝暉七區的二手房成交均價約2.2萬元/㎡，價格回到了2016年左右的水平。

朝暉七區

圖源：貝殼找房

又如，被稱為杭州學區房“神盤”的耀江文鼎苑，自2007年引入學軍小學紫金港校區開始，二手房價從最初的1.2萬元/㎡一路上漲，至2021年上半年二手房價曾達到11萬元/㎡，但當年下半年開始回落至8萬元/㎡左右，到今年的價格與2021年高峰相比幾乎攔腰折斷。

“老破小”和學區房單價持續回落，令部分購房者足以承受。特別是部分學區較好的“老破小”，成為部分購房者上車市區學區房的最低標準。

2、總價邏輯

過去近20年中，商品房項目起步戶型基本在90㎡左右，特別是2006年的90/70政策之后，更是如此。

即使郊區新房、次新房的單價較低，但按90㎡左右的面積計算，總價并不低。

市中心“老破小”房源面積普遍在50-60㎡左右，隨著單價回落，一般總價在150-180萬元就可以在市中心老舊小區中做一些挑選了。

這樣的總價水平，是大部分剛需購房者能夠或愿意承受的。

3、需求邏輯

過去多年，人們對經濟社會發展和個人收入預期都相對樂觀，加上限購政策、新房供應戶型等因素影響，在大城市中，大部分剛需購房者首次置業的戶型都在90㎡左右。

市中心的老舊小區呈現出以留守老人和租客為主的景象。年輕的新杭州人可能選擇租住在老舊小區過渡幾年，但并不愿意購買當時性價比不高的“老破小”，寧可付出更大一點的交通代價去購買距離較遠的郊區新盤。

但面對時下的經濟形勢和就業形勢，人們的預期更加謹慎和保守，加上市中心老舊小區價格在回落，部分年輕的新杭州人置業重回老舊小區。

一方面，消費降維，購買老舊小區降總價、降物業費、降交通費等成本；另一方面，市中心聚集了大量的教育、醫療、商業等資源，生活也更便捷。

4、金融邏輯

隨著老舊小區價格下降，近期部分人購買老舊小區也有出于租金收益的目的。

例如，杭州市中心老舊小區一套160萬元左右的房子，每月租金3500元左右，年租金4.2萬元，租金回報年化約2.6%。

與現階段存款利率相比，人們已經很難拿到2.6%的存款利率了。

從經濟學角度來說，只要能支付出首付，每月按揭的額度比租金高出不多，這使得原來租房的那些年輕的新杭州人，更愿意以買代租。

如果僅為了租金回報，或許精裝的酒店式公寓也是不錯的選擇，甚至可能收益更高。而近期選擇購買“老破小”用以出租的這一類人，或許也考慮到了未來更容易出手的緣故。

5、未來期望的邏輯

過去多年，“老破小”房源（學區房除外）漲幅遠遠低于新建商品房，哪怕是郊區的新建商品房，而且未來房價上漲的預期也不高。

而近期出臺的各類政策，包括以舊換新、部分城市政府收購老舊房子，以及老舊小區改造甚至原拆原建等政策，特別是已經有了老舊小區自主更新的成功案例，都讓人們對老舊小區未來的前景又有了一絲希望。

況且價格大幅度回落，有一部人愿意打賭下注老舊小區的未來。

03

迷你戶型

或是未來市場趨勢

今年年初香港“撤辣”后，我們曾赴香港進行市場調研，發現了一個類似的市場現象。

時下的香港市場上，成交活躍的房源以小戶型為主，不乏超小的迷你戶型，套內面積大約300-400呎，折算成建筑面積約30-40㎡。

這種超小的迷你戶型是香港年輕人的熱門選擇，當然也有很多內地人士購買。

這與近期“老破小”重新受到關注，有著相近的邏輯。

香港一套47㎡公寓設計作品

圖片來源網絡

目前城市的家庭人口結構，或許既包括生活壓力，也包括價值觀的變化，單身家庭和不生育家庭日益增多，這類超小的迷你戶型在功能上基本能滿足一人或兩人生活的空間要求。

同時，在面對未來的經濟形勢、就業形勢和收入水平等不確定的前提下，人們通常會作出更保守而謹慎的選擇。

在滿足基本功能的前提下，壓縮需求，降低消費，減少支出。

這一類小戶型、迷你戶型，原先被酒店式公寓拿走了市場份額，但隨著“限酒令”執行，商辦用地最小分割單元被圈定在300㎡以上，甚至在800㎡以上，新建的小型酒店式公寓，特別是loft戶型的酒店式公寓，已經幾乎絕跡。

在解除住宅限購的當下，房地產企業或許可以考慮，在住宅小區里將這部分市場份額重新拿回。