兩個事

一個是張馬屯的土拍

另一個開啟降價的盛福和科技城...

01

今天張馬屯成功土拍了3塊地，位置和開發商如下，后面有詳細介紹：

（朋友圈看的，在此鳴謝）

這個東西的看點有兩個：

1.張馬屯的房價底部被摸透了，包括很多在張馬屯有二手房的朋友，大概率不知道多少錢屬于賤賣，這次土拍的地價可以當作參考。

2.麥子地菜地眾多的張馬屯，相比較很多區域，整體的走勢還是比較穩定的...

單純從土拍地價角度上講，張馬屯經歷了兩個階段：

第一階段是17、18年的瘋漲期，這階段主要的特征就是溢價率明顯，就是開發商玩命的高價拿地，這些地完全不值這個價格..

時代公館的地價8561元/平、天宸（商住）7418元/平，更加過分的是鳳凰首府，樓面價能賣到14406元/平...

這些年要是關注土拍，這個地價和科技城的地價差距是不大的..

第二階段是這幾年的冷靜期：

像大華公園薈，地價在6953元/平，瑞馬國風的地價在7500元/平上下，雖然說地價差距好像沒這么大，但是實際上二階段的土地位置比一階段好一些。

不管地價多少，張馬屯的房價也就這樣。

結合2.0上下的容積率看，張馬屯售價的波動非常之小，多數房源1.3到1.6。

再高了別人去工業北南邊了。

文藝點的話就是房價的上限有限，但是下限也還可以。

想賣高價，這片區不允許，同理你想搞得很便宜，好像土地還能競拍兩下...

畢竟從開發商的視角看，濟鋼那地土地當年還8000了...

這次的土拍也是這樣，完整的報道如下：

王舍人片區11街區張馬大街以東部分用地WSR1101-1，位于歷城區王舍人片區張馬大街以東、開源中路以南。土地面積25972㎡，容積率2.0，競價2輪，最終成交樓面價6410元/㎡，由濟南建工摘牌。

王舍人片區11街區張馬大街以東部分用地WSR1103-1，位于歷城區王舍人片區花泉路以東、開源中路以南。土地面積20462㎡，容積率2.0，底價成交，最終成交樓面價6305元/㎡，由海通摘牌。

王舍人片區11街區張馬大街以東部分用地WSR1103-4，位于歷城區王舍人片區花泉路以東、宏昌路以西。土地面積39780㎡，容積率2.1，延期至8月26日。

張馬屯站地塊，位于歷城區工業北路以北、張馬大街東側，瑞馬國風C2地塊的南側。土地面積21171㎡，容積率2.3，經過5輪競價，最終成交樓面價6414元/㎡，由瑞馬摘牌。本宗土地需配建1處不小于1068㎡的社區服務站、1處不小于300㎡的老年人日間照料中心。

從前面的衛星圖上也不難看出，相較于以奧體中路為軸的板塊，新成交的土地相對偏遠，土地不利因素稍多。

考量到周邊的環境配套，張馬屯這地價這幾年還是挺穩定的。

所以從這個地價看。

張馬屯二手房的合理價格區間，小高層不帶精裝1.3-1.4，帶精裝1.5-1.6，上下浮動的區間確實不大。

張馬屯也就這價了，賠的不多，算個好消息。

至于張馬屯會不會因為房子供應特別多而導致崩盤？

這話題有點黑色幽默。

因為張馬屯是被很多人詬病的小街區，這導致出讓地塊比較小，像剛成交的這三個地塊，滿打滿算土地面積10萬平，建筑面積20萬方。

滿打滿算1700套房子，再加上軌交可能推出的房源。

對于經歷過1.0、2.0時代的張馬屯來說，算算壓力也沒那么大..

小地塊這也導致這些年來拍地的很多中小型房企，莫名其妙的把片區價格拖了個底...

(所以說有利有弊）

畢竟整個片區通勤相對方便，多數都是自住，投資獲利的也很少，二手房掛牌量反而比例不是很高...

舉個現實例子：

張馬屯最穩的二手房是正榮天宸125的“拖家帶口”型精裝四室..

當年售樓處14500元/平，一看二手房，基本還是這價...

在現階段全世界都是改善盤的當下，剛需身影越來越少，也算一定程度的填補空白。

02

這兩天應該沒人不知道14500元/平的星光城市三期吧...

看了兩眼，這次人才補貼主要都是4號樓，整體的位置比較差，噪音啊鐵路啊影響不小。

中建星光城市8月10日順推三期4#樓，27F，1個單元，2T4H，戶型為113/127㎡三室，共108套毛坯房源；成交均價15500元/㎡，官方口徑幾十套。三期4號樓比前期開盤的5號樓價格低大概3000元/㎡，三期5#樓去年11月加推，均價18000-19000元/㎡，至今網簽了22套。4號樓位置差，西邊是規劃高架，北邊是黃臺南路。（數據源網絡）

但是有一說一，我感覺這性價比確實可以...

當初很多旁邊付出近2萬一平價格的業主真真的哭暈在廁所.

旁邊的大華啟辰也開始15868/平住歷下了...

看了一些奇怪的言論，歌詞大意是買了這房必升，還能套利...

對此，無話可說，可能行吧...

盛福片區記得之前分析過。

作為改善板塊，太依賴于外溢客戶，但是價格被頂的很高，盤還比較多，整個片區內和剛需城市界面區別不大。

市場好到沒什么，市場不好就容易出現這種情況....

現在不太好的情況是，科技城要跳出來分流了，使用的手段也差不多，同樣是價格戰..

三發和岳府居住公寓1.88萬/平，正常2.2-2.3，之前報價都2.7-2.8..

改善盤過去割的實在是太厲害，極度透支市場力量。

好多房子完全是魚龍混雜，有價無市.

總是有種反噬即將到來的感覺...

正如當年，我們聽到某某剛需1.1萬起，宛如打雞血的那樣...

當年都認為這是抄底的狂歡，實在沒想到，原來是低谷的號角...

懶得作圖，不掛原創了，鳴謝各位大哥。

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