北京
8月30日晚，萬科發布了2024年半年報并舉行了中期業績推介會。萬科董事會主席郁亮攜一眾高管出席，就熱點問題給予了回應。
01關于中期業績首虧
從半年報數據看，萬科2024年上半年實現營業收入1427.8億元，同比下降28.9%；歸母凈利潤虧損98.5億元，同比下降199.8%。
半年報中，萬科對上市以來中期業績首次虧損原因進行了解釋：
1）開發業務結算規模和毛利率下滑；
2）計提減值；
3）部分非主業財務投資出現虧損；
4）為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。
02 關于毛利率顯著下降
半年報數據顯示，萬科上半年房地產開發業務收入1116.8億元，同比下降34.6%，結算毛利率僅6.8%，同比下降13.5pct。
對此，在中期業績推介會上，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華進一步進行了詳細的解釋，表示利潤率下降是多個因素疊加的結果，主要有兩個方面：
1）過去兩年在某些區域采取了以價換量的策略。上半年結算的146個項目中，有100個在過去三年出現了價格下降。
且為了加快去化一批非核心資源，包括現房和車位、商辦資源，萬科在價格和渠道策略上采取了積極主動的措施，也影響了利潤。
2）2022年高地價項目進入結算期，對利潤造成了影響。
特別是2021年"雙集中"時期獲取的項目，地價偏高，加上產品定位與需求變化不匹配，銷售期又恰逢市場下行，整體利潤率受到較大影響。
韓慧華坦誠地表示，從目前萬科已售未結和未售資源來看，這批項目還會陸續交付，在未來1-2年內仍會影響萬科的業績，需要一定時間消化。
03 關于債務化解與財務修復
半年報數據顯示，上半年萬科累計償債524億元，年內已無境外公開債，境內公開債僅余1筆9月到期的20億元中票，已做好資金安排。
從業績推介會上萬科管理層的表述看，通過以下幾方面努力，萬科積極推動了債務化解：
1）積極盤活存量，加快推進大宗資產和股權交易，回流現金。
1-7 月，萬科實現大宗交易簽約金額 204 億元（含印力的資產交易及 REIT 發行，在文后梳理的問答實錄中有詳細表述）。
2）受益金融支持政策，積極新增融資。
在經營性物業貸政策以及城市融資協調機制等政策助力下，萬科上半年實現實現新增融資、再融資 612 億元，平均融資成本低至3.66%。經營性物業貸合計落地 219 億元，表內新增 150 億元；“白名單”項目申報 175 個等。
可以看出，萬科過去這些年積累的持有型資產，無論是直接出售還是通過發行REITs變現，都為萬科在行業下行周期中增加了抗風險的能力。
3）維持銷售優勢，投資量入為出。
半年報數據顯示，2024 年上半年萬科實現銷售面金額 1273.3 億元（克而瑞行業排名第三，權益銷售排名第4），同比下降 37.6%。
據中指院數據，2024年上半年TOP10房企銷售額均值為1029.6億元，同比下降33.2%。可以看出萬科上半年在銷售層面依然保持在行業第一梯隊，這與其他出險房企的表現差別顯著。
另外，半年報數據顯示，萬科上半年累計獲取新項目僅3個，權益計容建筑面積19.9萬平方米，總地價權益地價總額僅約7.8億元，對應拿地強度不足1%。但是，從今年5月起，萬科已連續3個月拿地。
此外，萬科在物業服務、倉儲物流、租賃住宅和商業運營業務上，都不乏創新亮點（詳見文后問答實錄標記），有助于其對抗風險并實現有質量轉型。
04 關于地產行業未來
在業績會上，當被問到如何看待未來的市場走勢時，萬科董事會主席郁亮表示，中長期看，潛在住房需求已經過了歷史峰值，但我們可能低估了潛在住房需求的絕對量的規模。
郁亮認為，房地產行業的關鍵競爭要素已經從規模的競爭過渡到了產品力、服務力的競爭，提供優質住房，不僅表現為硬件水平提升，也包括消費者全周期居住體驗中軟性體驗的提高。其表示，房地產行業開始卷產品、卷服務，行業終于有了一點點像造汽車一樣造房子的味道。
郁亮認為，當前新房供應量相對不足，隨著供求關系的改善，將為市場走出低谷、重拾向上動力創造條件。
“現在保持對艱難調整階段的耐心，應該就是對萬科未來發展的信心。”業績會上，萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海表示。
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