就在每年銷售的黃金季節(jié)，一則小作文火了。

網(wǎng)上瘋傳，房地產(chǎn)存量貸款利率要分兩步下降。

9月4日，根據(jù)彭博社的消息，存量房貸利率降低的工作或在推進中。從相關(guān)未核實的消息來看，存量房貸利率或可下調(diào)80個基點。

首次房地產(chǎn)存量房貸下降或在幾周內(nèi)，第二次在房年年初。

若按照此類下調(diào)計算，100萬貸款本金30年等額本息的按揭貸款，月供大約可以減少480元。

此次房貸利率下調(diào)，對于首套房和二套房貸都適用。

這是最近幾天來，第二次傳言存量房貸要下降。

去年8月30日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

轉(zhuǎn)眼間，認房不認貸的消息滿一年了。因而，今年大家都在期望著今年房地產(chǎn)能夠出新的政策再來刺激一下疲軟的樓市。

01

新老利差已超1%

據(jù)知情人士稱，存量房貸利率下調(diào)分兩步走，既是為了降低存量住房貸款利率，在減輕居民家庭負擔(dān)的同時減緩對銀行利潤的擠壓。

存量房貸下調(diào)所要起到的作用，既要提振陷入困境的房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟，又要保護66萬億美元的國內(nèi)金融系統(tǒng)，為此中國的監(jiān)管機構(gòu)正在努力在兩都之間尋找平衡。如果房地產(chǎn)貸款利率降得太猛，會給銀行帶來壓力。畢竟截至6月底，中國銀行業(yè)平均凈息差已降至1.54%的紀錄低點。

其實，由于利息差距太大。以廣州為例，2021年12月辦理的房貸，原利率超過5%，去年存量房利率調(diào)整后目前為4.2%，但與最新可辦理的房貸利率（按3.1%計算）相差已超過1%。按照500萬元的貸款，每月月供多3100元，30年利息需多付112萬元。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，近期，居民提前償還個人住房貸款的態(tài)勢仍在持續(xù)。A股上市銀行2024年半年報數(shù)據(jù)顯示，截至第二季度末，六大國有銀行合計個人住房貸款余額達25.49萬億元，較年初減少3254.71億元。

與此同時，中國人民銀行近期披露的數(shù)據(jù)也進一步印證了這一趨勢。今年第二季度末，個人住房貸款余額為37.79萬億元，與第一季度末38.19萬億元的個人住房貸款余額相比，減少了4000億元。

個人住房貸款余額的下降或受房地產(chǎn)市場調(diào)整和居民提前還貸規(guī)模增加的影響。

國泰君安研究稱，今年4月，居民早償率指數(shù)攀升至37%的歷史高位，反映出居民提前還貸現(xiàn)象愈發(fā)普遍。

當(dāng)前，市場對于下調(diào)存量房貸利率的呼聲再起。當(dāng)然，下調(diào)存量房貸利率，對于穩(wěn)住房價也有一定的作用，居民就不再急于還房貸或者是選擇賣房了。

02

存量房貸利率下調(diào)兩步走

據(jù)悉，存量房貸利率下調(diào)有兩種方式，一種是和原貸款行重新協(xié)商一個利率，一種是換行轉(zhuǎn)按揭。將現(xiàn)有按揭直接轉(zhuǎn)入其他銀行并重新簽訂按揭合同的轉(zhuǎn)按揭方式有可能會造成市場無序競爭，進一步壓低房貸利率和利潤水平，且存在轉(zhuǎn)按揭范圍在首套房房貸之外是否也涵蓋二套房房貸的爭議。

因而有專家認為，在市場化、法治化前提下，通過借款人與原貸款行之間的平等磋商、自主談判，采取變更合同約定調(diào)整加點幅度或發(fā)放較低房貸利率貸款置換原有存量貸款形式，促進存量房貸利率下行，這樣操作就更穩(wěn)健、更加便于操作。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，實際上上一輪存量房貸的調(diào)整，是通過系統(tǒng)默認的方式直接在后續(xù)月份減少了月供還貸額，這是比較簡單且容易接受的做法。

雖然存量房貸利率下調(diào)的做法對銀行本身總體是有所利空的，但對于消費者或居民家庭是利好。反過來釋放出來的月供壓力，可以轉(zhuǎn)化為日常消費的需求，也可以成為新一輪提振消費的很重要的動力。

而且大幅調(diào)整存量房貸以后，提前還貸的意義就不大了。

03

小作文或?qū)⒊烧?/strong>

今年以來，人民銀行已經(jīng)多次調(diào)整房貸利率。

今年2月，當(dāng)時5年期以上LPR大幅調(diào)降25個BP，7月22日，5年期以上LPR再次下調(diào)10個BP。兩次調(diào)整后，5年期以上LPR累計下降了35個BP，存量房貸借款人自下一次重定價日后，也將享受到LPR下降帶來的好處。

嚴躍進認為，此次小作文的傳聞成真可能性很大。

受存量房貸利率可能下調(diào)的影響，地產(chǎn)股在8月30日持續(xù)沖高，包括金地集團、天地源等多支地產(chǎn)股漲停。此外，萬科、保利、招商蛇口等地產(chǎn)股票出現(xiàn)明顯異動。

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