近日，關于上海最大的居民小區(qū)上海康城要炒掉碧桂園服務(06098.HK)的消息，成為熱搜上引人關注的消息。

曾經(jīng)是第一物業(yè)股，如今在原總裁李長江卸任后，碧桂園服務經(jīng)歷了什么樣的困境，不僅遭受被炒而丟臉的事情，還出現(xiàn)了增收不增利，現(xiàn)金流大幅下降8成的經(jīng)營性困境。

碧桂園服務已經(jīng)跌落市值第一的寶座，不僅是因為失了面子，而且是因為其自身管理上粗放，丟失了里子，物管企業(yè)和業(yè)主需求的難以匹配，不斷積攢矛盾，乃至最終爆發(fā)。

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被“炒了魷魚”

近期，上海最大小區(qū)康城小區(qū)召開了業(yè)主大會，決定不續(xù)聘在管物業(yè)服務企業(yè)——深圳碧桂園盛孚物業(yè)服務有限公司上海分公司（以下簡稱“碧桂園服務”）。據(jù)悉，康城小區(qū)與碧桂園服務的合同早在去年中期就已經(jīng)到期。

碧桂園服務被上海康城業(yè)主“炒了魷魚”的消息也就不脛而走。但是碧桂園服務方面對此予以否認，只是稱不再續(xù)聘，并非是被炒。而且至今，碧桂園服務仍在為該小區(qū)的業(yè)主在提供服務。

而對于業(yè)主來說，是因為小區(qū)已就多項物業(yè)服務的質量問題向物業(yè)公司提出溝通整改函，截至業(yè)主大會召開日未能得到有效解決。這成為業(yè)主們放棄續(xù)聘的原因之一。

今年4月24日，上海康城業(yè)委會就小區(qū)物業(yè)服務質量問題，向碧桂園服務發(fā)出溝通整改函件，但未見明顯改善。

業(yè)委會在5月、6月又數(shù)次發(fā)函。多次交鋒之后，業(yè)委會在7月下旬啟動業(yè)主大會程序，8月26日決定不再續(xù)聘在管物業(yè)。

對于碧桂園物業(yè)來說，如果不再續(xù)聘，將會喪失一大塊收入。康城小區(qū)位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)，是上海最大單體居住社區(qū)，建筑面積達到208萬平方米，總規(guī)劃戶數(shù)1.25萬戶，實際居住人口近4萬人，康城小區(qū)是上海福利分房時代之后的第一批商品房小區(qū)，自1999年首次開盤，到四期最后一批房源售罄，建設周期和銷售跨度在上海樓市中也屬少有。

就單純計算一年的物業(yè)費收入，碧桂園物業(yè)就要丟失近5000萬元的收入。

不再續(xù)聘消息傳出來之后，碧桂園服務像是被刺痛了一樣。回應將對小區(qū)業(yè)委會提出的問題，逐一提出可行的解決方案。另外，已重新任命上海區(qū)域總裁、滬南地區(qū)負責人，上海康城小區(qū)項目收歸公司總部直管。

02

背刺之下的困局

實際上，碧桂園服務這兩年正從高光時刻滑落，逐步變得黯然失色。

上海康城只是一個縮影，突現(xiàn)了這幾年碧桂園服務在物業(yè)管理方面粗放所帶來的后果，與業(yè)主矛盾越積越深：據(jù)相關新聞報道，碧桂園服務的問題，涉及小區(qū)房屋滲漏、房屋維修、電梯維保、非機動車庫清理、保安及保潔等，事多且繁雜，矛盾也不斷積攢。

實際上，上海康城不再續(xù)聘向一根刺，深深地刺痛了碧桂園服務。

碧桂園服務的半年報顯示，其增收不增利，上半年營收約127.52億元，同比增長4.6%，占總收入的比例同比提升1.8個百分點至60.6%。營收雖然增長，但毛利潤卻只有44.53億元，同比下滑13.65%；歸母凈利潤14.4億元同比下滑38.74%。

最為疲態(tài)的是，碧桂園服務經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額大降88%，僅有2.7億元人民幣，占其中期收入1%，及經(jīng)調整純利15%，主要原因是收物業(yè)管理費的難度增加。

這說明，在物業(yè)管理不到位的情況下，業(yè)主及時繳納物業(yè)費的意愿大幅下降。雖然碧桂園服務為加速回款，稱已成立欠款追討委員會，全面推進欠款追討；針對逾期賬款，采取以資抵債、訴訟或仲裁等措施解決。但是，碧桂園服務和一部分業(yè)主之間的信任已不復存在，和睦的關系也因此受到較大的影響。

因而，在諸多不利因素的作用下，碧桂園服務從高光時刻跌落。其市值最高時超過2000億港元之上，一舉超過碧桂園（02007.HK），其股價最高點時站上84.11港元。但時至今日股價已經(jīng)縮水至4.34港元，下跌80港元，總市值也縮水至145.1億港元。

管理跟不上，碧桂園服務不僅遭受了凈利下滑，現(xiàn)金流大跌、市值大幅縮水之痛，而更為深遠的影響是，碧桂園服務讓出了物業(yè)第一股的寶座，市值如今已經(jīng)被萬物云(02602.HK，市值210.2億港元)反超。

目前，針對上海康城的問題，碧桂園服務認真吸取教訓，深刻反思，積極整改，主動與越來越多的業(yè)主進行良性溝通，并表示仍會積極參與上海康城物業(yè)選聘，以實際行動來獲取業(yè)委會的認可。

但最終能否換回上海康城業(yè)主的信任，贏得競聘成功，還是未知數(shù)。

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