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　　10月這一波樓市，有明顯異動的是四大一線城市和杭州成都。

　　就數據而言，上海、深圳的放量是最明顯的。深圳本月新房網簽已經突破5700套，新房認購仍然延續了10月的行情，截止到11月18日，認購破7000套，預計本月破萬套毫無壓力。

　　上海樓市，11月只花了12天，二手房就創下今年以來單月成交量破萬最快記錄，亦足以可見樓市是真實的火熱——盡管這些破萬成交中，絕大部分都是老破小。

　　至于北京和廣州，盡管政策出了不少，但行情并不盡如人意。

　　截止到11月18日，北京樓市二手房網簽破萬，但新房才網簽了2700套，只比10月份多了13%。

　　你要知道當月的網簽，大體反應的是上個月的認購成交量。新房網簽才2700套，即意味著在政策最火的10月份，北京新房仍然很慘淡。

　　為什么會出現這樣的情況？其實看看深圳11月新房網簽了5700套就可以看出，深圳新房房價管控比較市場化、新房性價比高，房企定價靈活，所以這一波刺激，深圳新房最先崛起；

　　而北京房企仍然比較依賴指導價，新房相比二手房吸引力不夠，自然也就賣不過二手房了。

　　02

　　然而，盡管行情有高有低，但11月樓市，“退房潮”開始暗流涌動。

　　為什么這樣說呢？以最火熱的深圳為例，11月17日，認購新房279套，但網簽異動數量，一天就有157套，創了近一年異動新高。

　　▲網簽異動，說明很多認購了新房的購房者不愿意買了，在跟開發商協商后退了認籌或訂金，開發商的房源重新轉回待售狀態。（數據來源：行舟深房）

　　對此，據我了解，當下的深圳樓市，在10月份消化了一波新房庫存之后，主要呈現兩個現象：

　　（1）認購量從10月份的日均400套，11月下滑至日均300套左右。

　　（2）網簽異動量在逐漸回升，越來越多的意向客戶選擇退訂。

　　▲說實話，退房（網簽異動）是很常見的事，畢竟很多開發商為了吸引購房者下訂，大都承諾認籌、誠意金可退。（數據來源：行舟深房）

　　但如今，退房潮漸成規模，為何？

　　究其原因，最主要是9月底-11月，一線城市出臺了降首付降利率減稅等多番新政，很多買房人認定樓市要火，所以在沒有賣掉手里的存量二手房的情況下，為了抄底，先去認購了新房。

　　然而無論北京還是深圳，二手房成交也不是那么容易，這些購房者的房子賣不出去，付款周期難以預判，那新房退訂自然而然就提上日程了。

　　以北京為例，當下北京二手房，賣得最好的還是西城榮豐、海淀上地、橡樹灣這些優質區域，其他地段學區一般的小區，看房和買房人并沒有網絡上傳言的那么多，簡而言之，并不存在看房人數量和買賣訂單全北京“普漲”，二手房成交依舊是分化的態勢。

　　深圳方面，二手房成交雖較9月以前大幅增長，但相比10月，11月的深圳二手房成交并未繼續放量，只能說延續了10月的深圳行情。

　　▲看得出，深圳二手房在經歷10月的掛牌-成交周期后，目前掛盤量已經十分平穩，甚至掛盤均價亦重新掉頭向下。近3月以來，深圳降價房源始終占據優勢。（數據來源：行舟深房）

　　所以對于這種行情，很多沖動的買家，在自己二手房沒有賣出去的情況下就匆匆下訂，等到新房的付款截止時間線來臨，退房就成了一個必然選項。

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　　剛剛我們說了退房潮暗流涌動的第一個原因。第二個原因，則在于部分開發商樓盤本身的質素問題，導致購房者信心搖擺，清退房源越賣越多。

　　比如，北京東壩保利天匯，作為去年年中開盤且屢屢位列銷售排行榜前端的知名項目，在最近幾個月，很多購房者發現了一些問題想要退房。

　　對此有人說，“一天三四十架飛機，從地塊正上方過，銷售介紹時候沒有告知，屬于隱瞞不利因素”；還有的說，“保利天匯存在提供首付分期的情況，并且在看房的過程中發現房屋存在違規建設的情況，將臥室的飄窗拆除，將封閉式廚房改為開放式廚房”。

　　當然，業內基本心知肚明。其實除了這些問題，保利天匯最大的問題在于周邊生活配套不足，城市界面比較荒涼，其次保利天匯項目中間有一條街坊路，道路規劃局不允許其封閉，小區里的小孩老人可能會有安全問題。

　　如此，在這些問題的集中反饋下，很多花了8、9萬一平購入保利天匯的購房者感到有些反悔，畢竟，現在望京核心區、奶西的新房和次新房也是這個價，自然也就想到要退房了。

　　所以從這方面說，過去一年，基本是北京房價跌得最快的一年，對于在去年買房的購房者來說，只要他能退，動“退房”的心思就不是個案。如今的退房潮、清退潮，整體其實是去年的購房者，對于去年和今年房價價差過大的一種集中反應。

　　當然，除了這個，最深層的根本原因是，盡管出了那么多政策，但大家經濟預期改觀的還是很少。

　　比如最近社會最大的利好是化債，但化債，主要利好的是吃政府財政的相關企業和職工，盡管金額龐大，但覆蓋面有限，且這一波化債支付并不可持續。

　　所以從這方面看，只要大家仍然對經濟、就業面仍然悲觀，因為新政刺激而產生的退房者，也會一直存在。