你沒看錯，市場正在以小步快跑的節(jié)奏復(fù)速，

按照以往的經(jīng)驗，一般樓盤到清棟、清盤階段，總有特價房“撿漏”。

但筆者發(fā)現(xiàn)，昨天還在打折的盤，今天就突然宣布漲價，且漲的理直氣壯

肯定有朋友又要說奉旨吹漲，但漲價案例已經(jīng)擺在眼前。雨核、南部新城、燕子磯等盤，已連續(xù)收回折扣，總漲價幅度最高達(dá)70萬。

有些盤雖然明面沒有漲價，但因為各種優(yōu)惠政策取消，隱性漲價了。

這不是夸張制造焦慮，剛過去的11月，南京賣了1.1萬套房。新房4300套，二手房7300套！一二手同時開爆，并且創(chuàng)下新高，著實讓人意外。

改善復(fù)蘇強(qiáng)勁，河西中7萬+豪宅招商金陵序、江心洲5.5萬+賢坤花園，南部新城5萬+中信泰富九廬，以及江核四代宅3萬+的揚子保利江韻瑧悅都取得不俗戰(zhàn)績。

主城部分二手房成交價，也迎來量價齊升，最高跳漲1萬/㎡，甚至一些老破小學(xué)區(qū)房，掛牌價重回高峰期！

一系列組合拳下，南京樓市轉(zhuǎn)向爬升，很可能會超乎大家預(yù)料……

年底買房一對一答疑，非誠勿擾！

01

“日光盤”重回市場

南京新房不夠賣了

先看11月新房數(shù)據(jù)

成交量

11月，新房成交4373套，環(huán)比大漲36.7%；這也是截至今年11月，單月成交最高的一個月；認(rèn)購3511套，環(huán)比上漲11%。

上周，河西豪宅招商金陵序開盤，950-1950萬的總價，110套房源，當(dāng)天售罄。

江核揚子保利江韻瑧悅，加推5號樓，當(dāng)天賣掉8成，一批外地客抄底。

要知道，近幾年即使是核心區(qū)的高端樓盤，也鮮有“日光”！

豪宅之外，市場表現(xiàn)亮眼的盤還有，祿口“1字頭”洋房綠洲云湖十里院、江寧科學(xué)園璀璨璟園、軟件谷保利荷雨瑧悅、燕子磯保利國貿(mào)璟上、江核江韻臻悅以及江寧核心區(qū)嘉和華府，在11月銷量都紛紛擠進(jìn)前10。

并且從土地供應(yīng)端也能看出來，今年以來南京新房市場低密化趨勢更為深入，有一、二十余地容積率在1.5及以下，尤其是洋房、平墅等產(chǎn)品供應(yīng)量明顯增加。

未來低密改善類住宅的熱銷會成為一種趨勢。

再看二手房成交量

11月，南京二手房成交套數(shù)7328套，環(huán)比上漲12.5%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，這也是從下半年開始，二手房成交量首次上漲。此外由于受新政影響，這幾日房產(chǎn)局也比以往熱鬧，辦證的人多起來了。

2023-2024年南京二手住宅逐月掛牌量價情況

另外，目前南京以頤居建設(shè)為首的國企開發(fā)商支持“以舊換新”，本地國企下場收購你手上的老房子，一換一、多換一都可以。

我們來算一筆賬，南京當(dāng)前新房庫存5萬+套，按照低密改善熱銷，舊改房票，以舊換新消化約1萬-2萬套，在這樣去化力度下，南京市場就會迎來階段性房荒，折扣越來越小，距離賣方市場越來越近。

對于拆遷戶，南京主要采用房票安置，只能買本區(qū)域房源，甚至只有一年有效期，換句話說，拆遷之后去新房市場換商品房是唯一的選擇。

江寧濱江、麒麟科創(chuàng)園等三季度通過房票安置，推動新房去庫取得較大成效。

最主要是，一些板塊現(xiàn)在剩余可選新房不多了！

經(jīng)過一年多的高調(diào)去庫存周期，不少板塊，三足鼎立，甚至四家以上在售的局面出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。要么一家獨供，要么僅剩兩家，你說買還是不買？

價格好談的板塊，如大校場、雨核、軟件谷、燕子磯等，多盤已進(jìn)入清貨狀態(tài)，不是樓層沒得選，要不就是優(yōu)惠力度不好談了。

有人說等到明年上半年再說，上半年一共沒幾家新房上市，僧多粥少的局面下，價格定然沒有明顯優(yōu)勢。

下半年啥行情不清楚，況且后面上市的低密改善，市場回溫后，價格未必就便宜。

02

二手房賣爆了

一批樓盤宣布漲價！

南京二手房成交速度明顯加快，釋放積極信號。具體來看，個別小區(qū)的個別房源重回上漲通道。

位于鼓樓龍江，銀城小學(xué)+匯文中學(xué)的雙學(xué)區(qū)房銀城聚錦園，過去一天漲價208萬，5室2廳，總高11層，掛牌總價1468萬。

鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房中海鳳凰熙岸，172㎡四室，漲價100萬。

江北核心區(qū)青奧板塊中海左岸瀾庭，一套房源漲價23萬，掛牌單價27556元/㎡，掛牌總價310萬。

橋北天潤城，一套90㎡三室，漲價25萬。

可以看出，漲價房源不限主城區(qū)，如今南京很多房東心態(tài)發(fā)生變化，越來越多的業(yè)主加入了漲價的行列中來。

在二手房掛牌量減少的同時，成交量的幅增長也為二手房價格的筑底起到了關(guān)鍵作用。數(shù)據(jù)顯示，目前南京二手房庫存已降到15萬套，相比于巔峰時期的18萬套庫存，大降了3萬套。

且不僅是掛盤價，實際成交價格也上來了，議價空間正在縮小，成交價環(huán)比小有上漲，的確隱隱有量升價漲態(tài)勢。

成交周期亦有縮短，11月二手房源、客源平均成交周期41.3天，環(huán)比減少9.4天。

整體來看，二手房市場，不少剛需和豪宅，都有人抄底。

03

交易過戶人增多

樓市價格底出現(xiàn)！

開發(fā)商、業(yè)主誠意出售，價格到位，而買家在多方刺激下，信心回歸，不再猶豫。

從這點看，供求雙方找到了一個理想的基點，樓市價格底出現(xiàn)了。

而接下來，辦證契稅首套、二套140平以內(nèi)均按1%繳納；南京各區(qū)以舊換新補(bǔ)貼倒計時；加上案場給予的年底沖刺福利……12月起，樓市大概率還會延續(xù)熱銷。

這點，從近期各區(qū)房產(chǎn)交易中心排隊盛況就能看出。‘

南京市政務(wù)服務(wù)中心：

江北新區(qū)不動產(chǎn)交易中心：

江寧區(qū)不動產(chǎn)交易中心：

隨著放松落戶、以舊換新、購房補(bǔ)貼、降契稅等一系列利好疊加，年底改善置換有望迎來一波小高峰。

最后，給大家一些南京買房建議。

1、未來南京市場或?qū)⑦M(jìn)一步呈現(xiàn)兩極分化，一極是改善及豪宅產(chǎn)品的火熱，另外一極則是外圍超剛需新房項目預(yù)冷。

南京熱錢很多，而且集中在頭部資產(chǎn)，所以接下來房價上漲，也會以豪宅、改善為主，其后才是剛改和剛需盤等。

2、按熱度來劃分：市心>新銳板塊>新城區(qū)＞遠(yuǎn)郊。

3、南京宜居度高，但也分方位，江南人氣足，江北稍清涼，城東看環(huán)境，城北看地鐵，江寧看配套，城南看產(chǎn)業(yè)。

4、新城主要承接剛需，主要考慮居住時間和置換周期，市中心+河西中則是考慮地段改善和產(chǎn)品稀缺。

如果自住，年底這段時間，各發(fā)商都在沖刺，多看多比對，遇到合適的大膽入。