安居房管理辦法終于落地！

這兩天，深圳住建局印發(fā)《深圳市安居型商品房產(chǎn)權管理有關事項處理辦法》及政策解讀。

根據(jù)相關規(guī)定，購房人簽訂安居型商品房買賣合同滿10可按規(guī)定補繳價款申請取得完全產(chǎn)權，自2025年1月2日起施行。

本次正式發(fā)布的辦法與意見稿相比有了兩個不同：一、補差價時剔除了裝修的費用；二、人才房補差價的標準與同等條件下的安居房相同。

即補繳價款計算公式為:補繳價款=(原市場價格-原購買價格)x50%-稅費。

原市場價格:統(tǒng)一按照原購買價格除以70%計算；

稅費:權利人在辦理安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動產(chǎn)權證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅交易服務費。

當然，如果沒有入市打算，也可以不補交價款，居住權不會受到影響。

圖源深圳住房和建設局

01.

近1年售出近8000套
安居房/人才房賣不動了？

再過幾天2024年就要結束了。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至到12月24日（下同）2024年深圳可售型人才房配售29批次，合計超1.01萬套房源，售出4355套，整體去化達43.55%。（主要數(shù)據(jù)來源首輪哥，配售批次包含未公布結果數(shù)據(jù)；配售套數(shù)未包含未公布結果數(shù)據(jù)，下同）

其中，29批次為2-3房，2房配售5360套，賣了2289套；3房配售4634套，去化2040套。

2批4房戶型都出自新城華苑項目，共計218套房源，10月批次去化26套，12月批次推了96套房源，只有23組家庭符合選房條件。

相對于人才房而言，安居房的配售情況就沒有那么理想了。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年安居房配售47次，共計配售約2.43萬套，去化3548套，整體去化率為14.6%。（注：次數(shù)包含重復配售項目，崗宏翰林華府項目配售結果未出）

這其中，配售總套數(shù)最多的是南山山越灣花園，目前已經(jīng)配售了1336套，不過，考慮到其推出的房源總數(shù)高達17391套，從整體銷售情況來看，其表現(xiàn)仍不算特別理想。

寶安瑞璟灣居和光明深房光明里算是今年安居房中賣的最好的樓盤，當天日光。另外，還有大部分項目退出的少量安居房，再次推出去化也達到了100%。

綜合算下來，截至目前，深圳人才房+安居房共推盤76次，共推出3.44萬套房源，售出7903套房源。（注：僅統(tǒng)計推售次數(shù)及去化情況，推售項目可能有重復房源，去化情況以選房結果為準，不含后續(xù)退房）

與今年新房住宅成交31203套（1-11月）對比，只有新房住宅的1/4，和近兩年人才+安居成交的套數(shù)相比也減少了許多，基本只有去年的1/2。

02.

9個項目、超1.5萬套滿10年
買安居房/人才房到底劃算嗎？

那為何人才房和安居房不再那么“香”了？壹地產(chǎn)認為主要原因可以歸結于以下幾個方面：

• 市場價格變化：近年來深圳商品房的價格出現(xiàn)了顯著下降，打折花樣層出不窮，使得人才房與商品房之間的價格差異縮小。

• 購買門檻和高流動性成本：人才房和安居房雖然價格較低，但有10年鎖定期，購房者可能會更加謹慎和猶豫。

• 房源質量和配套設施：與商品房相比，人才房的房源質量、得房率以及配套設施會有一定差異，尤其是商品房新規(guī)出現(xiàn)后，導致購房者在選擇時會持保留態(tài)度。

• 保障房類型增加：除開人才房和安居房之外，深圳還有共有產(chǎn)權房、配售型保障房等，一定程度上也會分流。如 悅章鳳凰里今天上午有300組家庭選取，已經(jīng)成交了約285套房源。

隨著管理辦法的正式出臺，關于購買安居房或人才房是否劃算的問題，我們可以通過具體的案例來進行計算和分析。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2012年深圳推售安居房開始，至今已經(jīng)超過10年待取得全部產(chǎn)權的安居房有9個了，共計15226套。

以首個安居房中海閱景花園為例，配售均價僅7900元/㎡（含裝修），按70平的兩房算，原購買總均價約55.3萬元，按照每平1000元的裝修標準，剔除裝修費用的總價是48.3萬。

補繳費用=（48.3/0.7-48.3）*0.5-0.48萬=9.87萬，想要拿全部產(chǎn)權上市交易，僅需補繳約9.87萬元即可，加上原購房價55.3+9.87=65.17萬，折合單價為0.93萬/平。

按照樂有家數(shù)據(jù)顯示，當前周邊二手房的掛牌單價都在3.3-6.3萬/㎡之前，相當于0.93萬/平的3-7倍，還是很有的賺的。

圖源樂有家

那也有人可能會說，以前的安居房大概率都是有利潤空間，越近利差越小，那我們在按照現(xiàn)在發(fā)售的來計算一下。

以潤瓏苑人才房為例，整體均價為2.43萬/㎡，其中 兩房 ，配售均價2.38萬/㎡，兩房總價在142-173萬。

以2房總價最低142萬算，原本6折的人才房，要先換算成5折價格，總價約為118萬。

補繳費用=（118/0.7-118）*0.5-1.42萬=23.87萬，想要拿全部產(chǎn)權上市交易，僅需補繳約23.87萬元即可，加上原購房價142+23.87=165.87萬，折合單價為2.4萬/平。

潤宏城在2023年12月6日首次拿證，當時的折后均價3.87萬/㎡； 2024年3月13日再次取證入市，折后均價3.94萬/㎡，折后單價3.58-4.54萬/㎡， 按照這樣來算的話，同樣與商品房存在一定的差價。

當然，具體也要分板塊和項目，有部分區(qū)域的人才/安居房與商品房價差不太大，具具體情況而定。

03.

2025-2026年
深圳人才/安居房還有59個項目推出

現(xiàn)如今，人才房進去的倒計時、安居輪候庫也關閉了進入通道，這兩類房源都注定了只能為少數(shù)人所擁有。

壹地產(chǎn)也盤點了一下明后兩年人才/安居會入市的盤，我們一起來看看。

可售型人才房方面，明后兩年預計有28個項目或將推售，預計有1.7萬套房源。其中光明3個、南山4個、福田3個、羅湖4個、寶安7個、龍崗2個、龍華3個，鹽田和坪山各1個。

其中，多半以2-3房的項目為主，4房戶型的項目只有寶安的海岸悅府、新城華苑和龍華的安居華越龍苑、安居中龍苑、安居頌龍苑等5個各樓盤，據(jù)說四房申請條件預計會適當調(diào)整，后面可以期待一下。

安居房明年預計有31個項目，預計有2.2萬套房源，其中龍崗有13個項目，其次坪山有5個，龍華和光明各3個，寶安和羅湖各2個，南山、鹽田、大鵬分別都是1個。

其中，不乏地理位置很不錯的項目，如山樾灣花園，首付39萬起就能賣入前海，項目體量大，也不會擔心搶不到；還有龍華 深北家園，靠近深圳北，周邊配套豐富，但據(jù)說這個盤廣鐵內(nèi)部優(yōu)先，感興趣的也可以關注起來。

最后，壹地產(chǎn)也發(fā)現(xiàn)，最近也有不少“希望安居房能放松限制、呼吁重新打開輪候庫等聲音出現(xiàn)。

所以，如果真的放松會進入輪候庫嗎？安居/人才型商品房入市后，會考慮購買嗎?歡迎留言討論

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