地盤說

好房子才能夠穿越周期。

■ 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人

歲序更替，樓市往往是有一波好行情的。

與往年不同的是，進入真正的下半場后，無論開發商還是購房者，都開始對產品異常的認真起來，“越做越好”似乎成為了大家共同的心愿。

樓市內卷的風，終于吹到了北龍湖。

稍早些的12月23日上午，經歷過流拍后又一次掛牌出讓的北龍湖10號地塊，在經歷眾多頭部房企的激烈哄搶，最終被金茂以16.16億元拿下，溢價率20.5%。

?備受關注的北龍湖10號地被金茂收入囊中

公開信息顯示，10號地塊位于鄭東新區龍湖南岸如意河東二街南、九如路東，西側為已經交房的中海九號公館，北邊是建業君鄰大院、東鄰則是在建的網紅樓盤鐵建投松苑，妥妥的清一色北龍湖高端頂奢豪宅。

根據此前鄭東新區發布的地塊出讓規劃說明，10號地塊被明確要求按照第四代住宅設計，并對建筑高度以及計容方式作了必要的優化。

毫無疑問，這次將高贈送+空中庭院的第四代住宅產品搬到北龍湖，不光是打破北龍湖豪宅窩的千盤一面風格，也將提前鎖定龍湖南岸核心地段的下一個爆款。

?北龍湖10號地規劃說明

或許有人會問，金茂將會在10號地落地什么樣的產品，會不會對龍湖南岸新房、二手房產品帶來降維打擊？我們不妨拭目以待。

其實，“第四代住宅”早已算不上新鮮事物。據不完全統計，目前從一線城市到二三四線城市，全國已有20多個城市在落地第四代住宅產品。

在鄭州，也先后有未來天奕、鐵建投松苑、萬科翠灣中城、招商林嶼境等項目身體力行，先行一步做出了不同嘗試。

?未來天奕交付實景

當然，雖有房企的突破嘗試，依然需要政策層面的背書。

近日，鄭州市自然資源和規劃局對《鄭州市城市規劃管理技術規定》進行了修訂、完善，也是為第四代住宅進行保駕護航。

新版《技術規定》要求，樹立提升住宅品質導向，中心城區新編住宅項目容積率不超2.5，新增對陽臺進行立體綠化住宅的設置要求，將住宅層高下限升至3米；新增配備“社區食堂”“文化活動室”等公共設施；新建住宅要配建“訪客車位”；增加了“城市設計”章節......

這意味著，接下來鄭州樓市的新房產品勢必會越來越卷，“低容積率、高贈送、公共配套”將會成為新常態。

不夸張地講，鄭州可以明目張膽的大興第四代了。

?新《技術規定》從政策層面鼓勵建設“四代住宅”

不難看出，所謂“第四代住宅”產品，就是通過贈送陽臺、飄窗、花池等部分面積，讓戶型設計向“無公攤”無限靠近。

對購房者來說，最直接的收益，自然還是得房率的提升。

這是鄭州房地產整體開發水平的一次進化，在一定程度上，也是對關乎2025年樓市走向重磅會議的有力呼應。

據媒體報道，一年一度的“全國住房城鄉建設工作會議”于12月25日在北京閉幕。

會議明確了2025年住房城鄉建設領域的五項重點任務：持續用力推動房地產市場止跌回穩，推動構建房地產發展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

?2025年全國住建工作五項重點任務

這不僅是對2024年房地產止跌回穩“組合拳”的充分肯定，更是對未來樓市新常態的定調。

決策層對“好房子”的不斷強調，也意味著未來的政策，會往這個方向繼續傾斜。

俗話說，消費者會選擇用腳投票，單從過去一階段樓市的銷售數據，就可見一斑。

按照慣例，國家統計局前幾天發布了11月份全國70個城市的房價數據，在17個呈現上漲態勢的城市中，就有10個屬于二線城市。

?11月份70城房價數據

不管是漲幅不錯的成都、杭州，還是曾經階段性低谷的武漢，都在政策的不斷加持下，呈現出高端改善型樓盤銷售的逆勢上揚。

尤其是成都市場，在改善產品力不斷提升下，千萬級豪宅出現了爆發。截止到12月8號，成都的千萬級豪宅成交已達1058套，超過去年的1033套。

?成都千萬級豪宅成交逐年上漲

顯然，樓市已經從過去的“有房住”，到了更要“住得好”的新階段。

改善產品的備受追捧，在鄭州也不遑多讓。

且不說，超高得房率的招商林嶼境連開連捷，就連扼守金水北價值標桿的美盛大港灣、越秀天悅江灣等項目，也一直霸榜熱銷名單，更不用說占據主城核心資源的中海時光之境、中原華曦府、蘭溪府、未來天奕、華潤潤府等高端改善樓盤，都各自取得了不俗的業績。

?1-11月鄭州樓市主城項目銷售業績（自克而瑞河南）

“應出盡出”的“止跌回穩”措施，加上新房項目的品質在線，讓鄭州樓市改善群體的購買力得到逐步釋放。

這充分說明，你只要做得足夠好，房子就會不愁賣。

畢竟，好房子才能夠穿越周期。從未來天奕交房的盛景，便可窺得一斑。

未來，隨著像“第四代住宅”等迭代產品的不斷涌現，對鄭州樓市存量二手房和部分設計落伍的新房都或將造成降維式打擊。

也就是說，哪怕你是保守派，這一回，也得被市場倒逼著自我迭代。畢竟，新一輪的產品革命已經在路上了。

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