在近日召開(kāi)的市兩會(huì)中，有位從事城市更新近二十年的政協(xié)委員跟筆者交流，她作為企業(yè)家長(zhǎng)期在一線摸爬滾打，上海和國(guó)內(nèi)已有幾十個(gè)項(xiàng)目，很有操作經(jīng)驗(yàn)并且接地氣。在談到這些年的感受時(shí)，她坦言，無(wú)論是城市建設(shè)，還是城市更新，都離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這個(gè)大背景，需求這條大主線。而這幾年城市更新面臨的最大問(wèn)題，就是空間更新出來(lái)了，各種有效需求卻不足，致使不少項(xiàng)目更新后出現(xiàn)嚴(yán)重空置，進(jìn)而又影響到新一輪項(xiàng)目的投資信心。

GATE M西岸夢(mèng)中心

聯(lián)想到筆者近年來(lái)走訪調(diào)研的幾十個(gè)城市更新項(xiàng)目，的確存在這種普遍性的問(wèn)題：有些花重金“修舊如舊”的優(yōu)秀歷史建筑，如果放在十幾年前，恐怕就是國(guó)際著名奢移品企業(yè)、或跨國(guó)公司總部一擲千金要搶奪的寶地，但現(xiàn)在的情況是，巨額的投資下去了，改造成本奇高，讓絕大多數(shù)企業(yè)望而卻步；在產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)增效方面，鼓勵(lì)“工業(yè)上樓”對(duì)上海而言勢(shì)在必行，但面對(duì)越來(lái)越多企業(yè)的外遷和“走出去”，不要說(shuō)工業(yè)“上樓”，就是在樓下的工業(yè)企業(yè)，閑置、低效現(xiàn)象還遠(yuǎn)未解決，又哪來(lái)的那么多上樓需求呢？

外灘·老市府

再如商業(yè)的更新改造，在已有商業(yè)體量遠(yuǎn)供過(guò)于求、並且新項(xiàng)目還不斷建設(shè)的背景下，哪些新業(yè)態(tài)、新功能值得對(duì)原有老舊商業(yè)空間進(jìn)行更新改造呢？何況，不少商業(yè)項(xiàng)目的40年使用期開(kāi)始陸續(xù)滿了，后續(xù)如何尚無(wú)著落；至于大量空置率居高不下的寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)樓，更新改造后的新需求在哪里？更是投資者舉棋不定的困惑。

M50

怎樣面對(duì)和解決這些現(xiàn)實(shí)的困難呢？只從城市更新的本身找，它是難有答案的；如果用“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的習(xí)慣思維找，更是只能治表不能治本、甚至連表也難治。這里就要引伸出一個(gè)我們經(jīng)常忽略的底層邏輯：城市更新的原動(dòng)力到底在哪里？

現(xiàn)所

作為現(xiàn)代城市，它的最基本功能就是經(jīng)濟(jì)功能，并由各種各樣的產(chǎn)業(yè)門(mén)類加以支撐。有了這樣的基礎(chǔ)，幾十萬(wàn)人乃至幾千萬(wàn)人才能集聚于此安居樂(lè)業(yè)。因此，城市發(fā)展緣于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴于產(chǎn)業(yè)的不斷迭代煥新。四十年來(lái)，上海從國(guó)內(nèi)最大的工業(yè)基地轉(zhuǎn)型為五個(gè)中心，就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)煥新推動(dòng)城市發(fā)展的最好證明。

上生新所

所以，回到現(xiàn)實(shí)，面對(duì)需求不足，下一步的城市更新要做什么、怎么做呢？筆者認(rèn)為，首先還是要拓寬思路，換一個(gè)角度看問(wèn)題。城市更新從本質(zhì)上講，它是城市發(fā)展到成熟階段的一種投資和運(yùn)營(yíng)行為，不單單是規(guī)劃、建設(shè)方面的事，它的源頭是需求導(dǎo)向，而需求的產(chǎn)生則要靠發(fā)展、靠企業(yè)、靠市場(chǎng)；所以，還是要從源頭抓起，只有牢牢抓住發(fā)展這個(gè)牛鼻子，城市更新的需求才會(huì)有源頭活水。

田子坊，圖片來(lái)源：閱讀建筑

其次，從上海的實(shí)際看，怎樣花大決心、下大力氣為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)能更快發(fā)展、更快壯大創(chuàng)造良好的營(yíng)商環(huán)境，這不僅關(guān)關(guān)系到上海未來(lái)發(fā)展的動(dòng)力、活力和后勁，它也是城市更新需求的最大客源。眾所周知，民間蘊(yùn)涵著驚人的、超出高位者想象的創(chuàng)造力，無(wú)數(shù)普通人以及成千上萬(wàn)創(chuàng)業(yè)者對(duì)夢(mèng)想的追求、對(duì)自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)的沖動(dòng)，都會(huì)衍生出無(wú)窮無(wú)盡的新項(xiàng)目、新業(yè)態(tài)、新團(tuán)隊(duì)和新場(chǎng)景；進(jìn)而又會(huì)轉(zhuǎn)化成對(duì)大量低成本、高性價(jià)比城市更新空間的需求。只要把這些民間的、市場(chǎng)的原動(dòng)力激發(fā)出來(lái)、城市更新還愁沒(méi)有需求嗎？

老外街

第三，需求是需要發(fā)現(xiàn)、挖掘和引導(dǎo)的，換句話講，它在很大程度上是可以創(chuàng)造的。這就要求城市更新的參與者，不能簡(jiǎn)單地看需求減少或增加，而是要非常科學(xué)、深入地觀察和跟蹤社會(huì)需求的新變化、新動(dòng)向和新趨勢(shì)，尤其要分析需求結(jié)構(gòu)的變化。按照物質(zhì)守恒定律，一種需求減少，另一種需求必定會(huì)增加，只是你不知道而己。近幾年風(fēng)生水起的“一尺花園”，就是一個(gè)很好的案例，它迎合了人們休閑、社交、商務(wù)和文化新需求，其形式是城市更新盤(pán)活存量，內(nèi)容則是創(chuàng)造了人們所喜愛(ài)的新空間、新體驗(yàn)。

最后，城市更新的規(guī)劃、投資和建設(shè)方也應(yīng)該反思，城市更新與傳統(tǒng)的城市建設(shè)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有哪些根本的不同之處？為什么有的城市更新項(xiàng)目投資不大卻生機(jī)勃勃，有的重金投入?yún)s門(mén)可羅雀？其實(shí)，道理也很簡(jiǎn)單，城市更新有一條“真諦”，即“低成本、小規(guī)模、漸近式、個(gè)性化”，違者自然要受到挫敗。那種習(xí)慣于大手筆、大投入、大開(kāi)發(fā)的做法，表面上可能很光鮮，但由于成本過(guò)高、不接地氣、供給過(guò)大，對(duì)需求端而言，要么價(jià)格難以承受、要么性價(jià)比太低、要么供過(guò)于求，這些都會(huì)把需求嚇跑了。總之，結(jié)果是造成資源浪費(fèi)，把應(yīng)該可持續(xù)發(fā)展的城市更新，變成了不可持續(xù)的“爛尾工程”，這是特別要防止的。

注：圖片均來(lái)自項(xiàng)目方

文章作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院首席研究員 夏雨

責(zé)任編輯：林欣藍(lán)

策劃審核：夏 雨