2024年終，身處凜冬3年的房地產行業，依舊在等待自己的春暖花開。

1月17日，國家統計局發布數據顯示，2024年全年全國新建商品房銷售9.7億平方米，同比下降12.9%，降幅較2024年1-11月收窄1.4個百分點；新建商品房銷售額9.7萬億元，同比下降17.1%。

雖然12月的數據還未出爐，但2024年全年基本可以定調了。

黃奇帆在前不久的公開活動中說，這次房地產行業的調整，是過去20年來最嚴重的調整。

但他同時還說，過去房地產高歌猛進了20年，這次來一次大的調整也正常。他預計，2-3年之后，中國的房地產行業中，開發商的數量會降到2萬家以內。

冰冷的數據則再一次說明，房地產離“止跌回穩”的最高預期，還有一定的差距。

行業大勢如此，沒有哪一家房企能夠獨善其身，龍頭也不例外。

1月17日晚間，行業一哥保利發布2024年業績快報：

2024年度實現營業總收入3128.08億元，同比下降9.83%；

歸屬于上市公司股東的凈利潤50.16億元，同比下降58.43%。

單就數據而言，保利這個業績不算出色，這是事實。

但如果放在更為宏觀的背景下，這個數據又是難得的：

1、這是一個難熬的周期，誰也無法獨善其身；

2、這個周期內，所有人都在努力的活著，每家都如此；

3、熬過這個周期，少部分不僅能活著，而且能活得更好，比如保利等。

這其中的魔鬼在細節里。

懂行的人都知道，對于一家企業而言：

面子，是利潤表；

底子，是資產負債表；

日子，是現金流量表。

要觀察一家企業的最真實情況和經營質量，“日子”比什么都重要。

01

如何評價保利在過去一年的表現？

最有說服力的恐怕還是數據。

1、銷售依舊是行業第一

2024年全年，保利發展的全口徑銷售金額達到了3230億，位于全國銷售排行榜的TOP1.這已經是保利連續第二年登頂。

除了銷售量依舊穩定外，保利銷售的質也在大幅提升。據第三方數據，保利今年超3000億的銷售總額中，有90%的比例來自一、二線城市。

2、行業為數不多保持盈利的房企

客觀而言，最新的業績快報顯示，保利的利潤規模有所下降。

但只要了解如今的行業狀況，就不會對保利的利潤表現太過苛求。

我們在前面說了，在努力求存面前，利潤只是個面子。在大的行業周期沖擊之下，在在安全和發展之間，首要的是安全，因為沒有安全，就根本沒有理由談發展。

3、行業最高的現金儲備

截至2024年9月30日，保利賬面資金近1300億，仍舊是行業最高。除此之外，據公司2024年半年報披露，保利還有已售待回籠資金1033 億，合計超過2300億。

4、融資成本最低

存量現金行業最高，保利還是目前行業內少有的，還能以更低的成本融到更多的錢的房企。截至2024年12月末，保利公司債3年期、5年期成本分別為2.2%和2.4%，創歷史新低。

5、行業最優的負債結構

保利對于債務的積極管理，也是安全發展的底氣。據公開數據，保利發展一年內公開到期公司債2億，中票125億，一共127億。同時也是目前頭部房企中唯一一家將境外美元債全部清償的房企。

6、持續回報股東

在行業低迷環境下，保利逆勢提高分紅比例增強投資者回報、通過大股東增持2.5億、上市公司回購10億積極開展市值管理，提前響應國資委、證監會的號召，展現央企責任。

03

2024年，是保利蟬聯行業一哥的第二年。

據說，今年大部分房企的營銷部門都在抓耳撓腮兩個問題：

1）怎么賣房子？

2）怎么才能跟保利一樣，賣更多的房子？

復盤保利過去3年的軌跡可以發現：不與市場對抗，尊重規律順勢而為，是其成功的法則。

1、精準預判

2021年，保利發展董事長劉平在當年的行業白皮書中就提出了行業運行邏輯發生根本性改變，呈現“五化”趨勢：去金融化，制造業化，極致專業化，功能民生化，競爭格局加劇分化。

因此，保利從2021年開始就堅定去庫存，至今累計去庫存1.35萬億。

當然，去庫存的另一個代價，是不可避免地對利潤表造成一定的沖擊。

2、主動出擊

與同行多數項目因賣不動被迫降價不同，保利一般是根據對大勢的預判率先做出反應，制定適應市場趨勢的營銷策略，從而掌握主動權。

今年二季度，房地產政策面邊際寬松，市場情緒有所回暖，保利抓住了這波機會。

數據顯示，保利二季度推貨約1254億元，環比一季度增長181%。三個主要節假日（清明、五一、端午）期間日均認購近20億，同比提升23%。

3、順勢而為

我們在前面說了，過去三年多來，當多數人還處于等政策的迷茫期，保利就已經堅定的在銷售端默默加速。

畢竟穩住銷售就是穩住一切，有銷售才能談安全，有了安全才能談發展，形成一個良性循環的發展閉環。

4、安全與發展并重

請注意，安全和發展，對保利來說不是選擇題，而是既要又要的必答題。近3年來，保利同樣保持著自己的發展節奏。

在拿地上，保利2024年全口徑拓展金額683億元、權益拓展金額602億元，為行業第二，過去三年（22-24）累計拓展金額3928億，為行業第一，這是其未來持續發展的底氣。

除此之外，保利本身的土儲結構也在不斷優化。過去三年，保利在一二線城市拓展占比94%，進一步聚焦確定性的核心城市，這是其未來業績確定性的保障。

5、在堅持住宅開發主業外，保利也也培育第二增長曲線

在保利的經營性業務層面，保利旗下各個業務板塊也都步入快速增長通道：

2024年上半年，保利物業合同管理面積9.5億平方米，在管面積7.57億平方米；實現營業收入78.71億元，歸母凈利潤8.46億元，同比分別提升10.2%、10.8%；

酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等商業經營類資產項目較2023年末新增16個至151個，在管面積新增70萬平方米至505萬平方米。

6、用好的產品抵抗和穿越行業周期

行業新周期，產品力才是最好的競爭力。2023年至今，保利發展新獲取項目中，有超過75%的項目打造為“天悅人和”產品系項目。

這在很大程度上，保證了保利的競爭力。今年10月，保利在廣州花費超百億拿下的“地王”——臨江大道地塊，也將以全新的頂豪產品來重新定義廣州的頂豪標桿。這足以說明保利在產品力上的精益求精。

04

房地產這么多年粗放式的草莽階段，讓市場形成了一種錯覺，即擴張和精細化管理是一對天然的矛盾體。

但真實的情況是，在戰略執行上，擴張和精細化管理不但不沖突，且可以有效結合。

保利最值得競爭對手學習的，還在于其穩定高效的管理層隊伍。

保利的管理層優秀在什么地方？

1、戰略清晰。

這個我們在前面說過了，就不再說了。

2、穩健和進取

無論是早些年的順周期還是近幾年的行業調整，保利都很好的平衡了規模和安全這對矛盾體。

最直接的表現就是，保利除了銷售規模維持第一，在手現金的規模也維持第一。自2021年開始，保利每年在手現金儲備都是千億級別。2023年前9個月更是達到了1300億量級。

對保利的管理層來說，安全才是最大的負責。有了安全，才能有后面的發展。

3、管理層務實+組織高效

這些年來，保利發展對標世界一流企業，持續強化自己的管理效能和經營內功。

從組織架構上，保利有別于其他頭部房企的一個顯著特征就是憑借多年管理經驗，保利沉淀出“總部+城市平臺”扁平的兩級管理架構。

在瞬息萬變的市場里，扁平的管理架構，既有利于總部保持敏銳的市場觸覺和對公司業務全局的把控，有效降低信息不對稱、提高決策和管理效率；又能夠保證上下步調一致的強大執行力和快速的應變調整能力。

據說，保利這種管理架構目前已成為行業的進化方向。

今年以來，頭部的央企們也紛紛開啟了管理架構的調整，基本的調整思路也是像保利這樣，強總部-精簡大區-強城市公司這樣的扁平架構。

4、市場導向，擁抱變化

對于一家年銷售額幾千億量級的巨頭來說，保利也需要時刻保持組織的作戰能力。

今年11月，保利發展對總部架構進行了一輪調整，調整后設置11個一級中心及部門，包括：

董事會辦公室、綜合管理中心、戰略投資中心、財務金融中心、運營管理中心、產品管理中心、審計與風控管理中心、人力資源中心、黨群工作辦公室、紀檢監察工作辦公室、黨委巡察工作辦公室。

這次總部架構調整中，保利發展對原有的一些部門進行了合并，這也符合近年地產行業精簡架構集約化管理的趨勢，也是為了整合資源，讓組織更加高效。

其次，保利發展推動總部各中心二級部門負責人崗位“起立坐下”，通過公開競聘進行干部選拔。

擁抱變化，主動變革，提高效率，選拔年輕干部，是保利此次調整的主要目標。

我們看到的是，雖然保利是央企，但在市場導向和組織反應度上，保利業已超越了大部分民企。

一個可供參考的數據是，保利的人均效能在行內保持領先。2023年保利發展地產板塊員工人數6308人，人均銷售金額6693萬/人，處于行業第一梯隊。

縱觀保利發展近幾年調整動態，能夠看到高管調動和嚴格的干部任用是定期動作，目的還是通過組織作戰能力的調整，讓保利發展擁有了比其他央企更好的紀律性以及戰斗力。

結語：

行業下行周期，所有人都不容易，保利也不例外。

但保利的路徑又格外不一樣。

在泥沙俱下的市場里，保利敢作敢為，策略清晰，穩扎穩打。

可以預見的是，雖然行業大浪淘沙，但保利大概率會成為笑到最后的那一個。