上海2025年的首場土拍，沒想到竟會如此激烈。

1月24日，第九批次1幅松江洞涇地塊出讓，吸引了4家國央企角逐：保利發展、招商蛇口、國貿、象嶼。

最終經過51輪競價，保利發展以總價20.52億元競得，樓面價29425元/㎡，溢價率高達27.93%，引發大家關注。

首先是容積率1.01，這是上海近十年土拍最低密度一塊地。毫無疑問會打造純別墅品質社區。

其次是總價超20億，保利開年就在上海郊區大手筆拿地，叫價過程堪稱近年最激烈的郊區地塊。

今天總爺就和大家聊聊，保利上海“開門紅”背后，關于城市和板塊的深耕邏輯。

01

十年一遇，低密度別墅地塊

首先看地塊位置，位于上海西部老牌別墅住區。

地塊東至泗磚南路，南至振業路，西至培溝溇，北至雙溇河，距離在建中的地鐵12號線延伸線站點直線約1.4公里。

環繞地塊周邊的，是一眾低調的聯排、獨棟別墅產品，包括合生國際花園、長泰西郊別墅等，大部分門檻都是2000萬起步。

而保利之所以如此看重這塊地，背后有關于稀缺性和深耕的兩點考量。

一方面是足夠稀缺的低密度屬性，超低的容積率僅約1.01。

上海近十年招拍掛出讓1155塊住宅、住用地，容積率1.01的土地僅此1塊，因此這塊地稀缺性無與倫比。

而10年前那塊同樣低密度土地，同樣也是在洞涇被出讓，足以可就具備低密度墅區土壤，本身也可以視為一個輪回。

另一方面是足夠強的深耕邏輯，隔壁的熱銷注入強大信心。

這塊地的隔壁，就是熱銷的保利西郊和煦，作為洞涇的現象級新房，連續多個月斬獲板塊銷冠。

別墅一直是板塊稀缺產品，西郊和煦聯排早早售罄，幾乎每一次都靠搶，所以新地塊的市場呼聲是非常高的。

根據總爺了解，新地塊或將延續“1號地”嘉佩樂海派風，或許會出現首座海派嘉佩樂會所的社區配套，非常值得別墅客戶關注。

當稀缺屬性疊加深耕邏輯，這塊十年一遇的罕見地塊，保利發展自然勢在必得。

02

深耕上海，產品力全面開花

之所以敢于溢價27.93%拿地，也是出于對產品的絕對自信。

在過去的2024年，我們見證了不一樣的保利發展，他們產品力全面開花，深刻影響了無論是市區還是郊區樓市。

一方面在市區發力高端產品，通過稀缺性和差異化的打法，屢次打破上海樓市紀錄。

去年保利溢價21.2%、樓面價88462元/㎡斬獲楊浦地王，并推出了年度現象級產品保利外灘序。

憑借“內環內+正濱江+低密洋房”的產品稀缺性，市場對樓盤的預期不斷拉升，吸引了全市層面客戶關注。

而保利也注重差異化產品打磨，尤其是在戶型上做出很大突破。建面約100㎡3房擁有完整寬適的餐廳空間，并在主臥+北次臥都配置270°飄窗，3個朝向可享受L型轉角視野。

最終業績也不負眾望，保利外灘序BUND45以727%超高認購率，創造上海2024年度認購率紀錄，并毫無懸念地開盤即罄。

不僅一個項目爆發，保利在市區的永興里、世博天悅，均取得不俗業績。尤其是保利·世博天悅，2024年全年銷售額達到了150億元。

另一方面，保利將豪宅理念運用到郊區產品，引領這輪五大新城產品迭代浪潮。

上海郊區這近兩年被詬病去化慢，因此很多開發商都不敢拿地。

然而保利卻迎難而上，他們創造性地將豪宅的戶型、裝標、服務運用到郊區，“降維打擊”下走出獨立行情。

在保利虹橋和著，保利用奢華酒店式手法，創造了約100米的震撼門庭，奠定了地標級城市封面的第一印象。

在保利西郊和煦，保利讓次臥也實現270°L型飄窗，雙向窗戶采光輕松拓展出收納空間，尺度感突破戶型限制。

在保利虹橋和頌，保利規劃約1900㎡超大陽光大草坪，賦予年輕人足夠的面子和里子，剛需價格對標豪宅體驗。

圍繞產品升級和迭代，保利正在上海全面開花，讓不同總價和需求客戶，都能得到生活體驗的提升。

03

土地市場，郊區出現結構性機會

說一個扎心的市場現實，上海郊區市場正在“渡劫”。

在過去的2024年，上海五大新城土地出讓數量墊底，郊環以外更是僅5幅地塊出讓，相比2023年的11幅直接砍半。

然而隨著市場環境的變化，郊區土地出讓的質地也顯著提升，畢竟開發商拿地需要看到利潤空間。

比如這次2025年上海首場土拍，就拿出了十年一遇的低密度地塊，可以預見明年市場會有更多優質地塊出讓。

最近上海掛出2025年二批次土拍地塊，唯一地塊位于嘉定新城遠香湖，屬于五大新城中的佼佼者，也勢必會引發不少開發商角逐。

當市場出現結構性機會，對于有能力做出差異化產品的房企來說，依舊是一片星辰大海。

對于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。