文丨關樾

出品丨消費最前線

“房子空置6個月，物業(yè)費可以打7折”，近日，江蘇省句容市有關“空置房物業(yè)費降價”的新規(guī)，引發(fā)熱議。不止是句容，在江蘇省內(nèi)，鎮(zhèn)江、無錫、宿遷、揚州、常州…都出臺了相關規(guī)定。

近一年多來，一波又一波的物業(yè)費降價潮已在全國多個城市出現(xiàn)，降價幅度甚至高達50%。據(jù)了解，去年6月，甘肅省蘭州新區(qū)推出政策，稱“降低住宅持有成本，對連續(xù)未入住6個月以上的空置住宅，其物業(yè)費按收費標準的50%收取。”

除了空置房的物業(yè)費打折，不少城市的現(xiàn)行物業(yè)費也爆發(fā)了降價潮。像重慶，自去年6月1日重慶中心城區(qū)住宅物業(yè)費收費標準開始實行后，多家物業(yè)公司主動降低物業(yè)費。

物業(yè)費降了，業(yè)主們自然開心，而且價格戰(zhàn)一拉開，很可能觸動整個行業(yè)的價格調(diào)整連鎖反應。更令他們期待的是，這次降價潮凸顯出了業(yè)主的力量，如果未來業(yè)主的話語權(quán)得以增強，那倒逼物業(yè)公司提升服務和管理水平也將成為可能。但是，這次的價格戰(zhàn)真的能撬動物業(yè)管理行業(yè)的變革嗎？

我們或許高興太早了。

降價是犧牲“小”利、換取“大”利？

其實從2024年下半年起，這場轟轟烈烈的“物業(yè)費降價潮”就席卷了重慶、武漢、青島等多個城市，數(shù)百個小區(qū)的業(yè)主紛紛發(fā)文申請降低物業(yè)費。

以武漢為例，有記者以業(yè)主身份致電武漢江山如畫八期物業(yè)管理公司了解到，在調(diào)價之前，該小區(qū)物業(yè)收費標準為3元/平方米/月，若一次性繳納全年物業(yè)費，可享受八折優(yōu)惠即2.4元/平方米/月。如今一次性繳納全年物業(yè)費的業(yè)主按優(yōu)惠價1.6元/平方米/月收取，按月繳納的則按2元/平方米/月收取。

據(jù)此計算，若按每戶100平方米來看，每年可節(jié)約物業(yè)費近1000元。

物業(yè)費下降，受益的自然是業(yè)主，但物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費卻不是為了舒緩業(yè)主的壓力。一方面，是受政策的壓力驅(qū)使，另一方面則是市場使然，別看短期內(nèi)物業(yè)公司的收入會受到影響，但借著降價潮的掀起反而有利于買房賣房、收取費用。

物業(yè)公司不會做賠本買賣。近幾年，全國物業(yè)公司普遍面臨一個困擾，即收繳率越來越低。據(jù)克而瑞物管調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受房價下跌、滿意度下行等多方面因素影響，2024 年全國典型城市物業(yè)費平均收繳率為82%，下降幅度約為3%，其中上市物企平均收繳率更是幾乎跌破80%，下降幅度達5%。

拉低收繳率的，其中不少是老舊小區(qū)及空置房的業(yè)主們，尤其是后者，空置房沒人住卻還要繳納相同的物業(yè)費，導致很多業(yè)主不愿意繳費。此次降價潮，無論是空置房物業(yè)費打折還是現(xiàn)行物業(yè)費降價，對提升物業(yè)公司的收繳率、增加部分營收都有很大幫助。

當然，物業(yè)費降低，對于購房人也是一大吸引力。在當前房地產(chǎn)市場下行的環(huán)境中，物業(yè)費的高低成為了購房決策的因素之一，對于買來暫時不住的業(yè)主，空置房物業(yè)費下降一半，更令人接受。

在這波降價潮中，很多物業(yè)公司尤其是上市頭部物企其實不虧，拉升業(yè)主好感度、提升收繳率，而實際上實行降價的小區(qū)在公司總在管項目的占比很小。我們還可以看到，一些小區(qū)的物業(yè)費在下降，另一邊新樓盤的物業(yè)費反而普遍繼續(xù)漲。

以北京為例，去年開盤的保利建工·星宸和煦，位于順義后沙峪板塊，物業(yè)費價格定在了5.75元/平米/月；與星宸和煦在同一個板塊的和光瑞府，在2022年開盤銷售，物業(yè)費定價為5.6元/平米/月。作為熱門板塊的昌平南，其新項目主要面向大廠員工，比較“親民”，但物業(yè)費不便宜。比如，梧桐星宸位于昌平沙河板塊，物業(yè)費定價是4.29元/平米/月。

數(shù)據(jù)也證實了這一點。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2023年多家上市物企新拓項目平均物業(yè)費高于在管項目。

一邊下降，一邊上漲，到底漲的多還是降的多，物業(yè)公司們心知肚明。

“卷”完價格，就會“卷”服務嗎？

價格戰(zhàn)的出現(xiàn)，可以說是整個物業(yè)管理行業(yè)走向變革的一個信號。因為隨著房地產(chǎn)市場低迷、需求趨于飽和及物業(yè)公司的激增，傳統(tǒng)上依賴于高房價和高物業(yè)收費標準獲取利潤的方式面臨挑戰(zhàn)，變得越來越難以持續(xù)。盡管目前物業(yè)費降價只是區(qū)域性的現(xiàn)象，但也印證了物業(yè)公司身上的變革壓力。

而物業(yè)費降價潮，也將倒逼物企“卷價格”、“卷品質(zhì)”。去年，不少頭部物業(yè)公司對重慶、青島等地的降費潮作出類似反應：做好服務，硬剛到底。

只是，我們無法太樂觀。物業(yè)公司想要從依賴高收費獲利轉(zhuǎn)向靠服務賺錢，業(yè)主們由此實現(xiàn)質(zhì)價相符的目的，這或許是一個極度漫長的過程。起碼從現(xiàn)在整個物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及頭部物企的發(fā)展來看，改變過去數(shù)十年物業(yè)管理市場存在的“頑疾”著實很難。

受上游房地產(chǎn)的影響，當前物業(yè)公司們的高增長時代已經(jīng)結(jié)束。從上市物企營收增速來看，2023年回落明顯，57家上市物企營業(yè)收入總值為2784.40億元，同比增長14.34%，增速較上一年同期下降4.7個百分點。從盈利表現(xiàn)來看，2023年物管行業(yè)整體是增收不增利，部分企業(yè)不僅利潤下降，還出現(xiàn)虧損。

在物業(yè)費下降的情況下，增收不增利的物業(yè)公司們能否真正拿出真金白銀去改善服務是一個問題。另一個問題則在于物業(yè)公司早就試水和投入的增值服務，盡管營收增長迅速，但仍沒有帶來想象般的效果，甚至很多服務產(chǎn)品尚未形成清晰的商業(yè)模式。

以綠城為例，綠城服務在增值服務領域起步較早，規(guī)模也較大。2024年上半年，綠城服務的收入為人民幣9,068.4百萬元，其中，物業(yè)服務是最大的收入和利潤來源，占整體收入的66.4%，園區(qū)服務（即增值服務）收入為人民幣1,758.3百萬元，占整體收入的19.4%。這個數(shù)字不低，可卻是在下降。2023年，園區(qū)服務占整體收入的20.5%，更早的2019年，占比為22.3%。

保利物業(yè)也是如此。2021年保利物業(yè)的社區(qū)增值服務占總收入約21.3%，2023年下降到了約18.7%。

增值服務的下滑，讓物業(yè)公司想要靠優(yōu)質(zhì)服務賺錢的想法變得更加困難，這也將影響對服務的持續(xù)投入。

對很多業(yè)主而言，增值服務其實是屬于中高檔小區(qū)的“奢侈品”，在眾多小區(qū)，基礎服務甚至都沒能達到業(yè)主的要求，這使得業(yè)主和物業(yè)的矛盾與日俱增。所以說，某種程度上講，物業(yè)公司之間卷服務，卷得起的大多都是頭部，而這種服務上的競爭無法傳遞到更大多數(shù)的中小物業(yè)公司。

在我國，物業(yè)行業(yè)集中度非常低，格局高度分散。據(jù)統(tǒng)計，2020年中國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)CR5僅為12.7%。

這意味著頭部物企的引領性作用實難發(fā)揮。

離不開房地產(chǎn)的懷抱，物業(yè)永遠難“長大”

房地產(chǎn)“吃肉”，物業(yè)“喝湯”。長期與房地產(chǎn)的綁定，讓物業(yè)公司也迎來過黃金時代，但是，也正是跟在房地產(chǎn)企業(yè)屁股后頭“躺著賺錢”，讓整個物業(yè)管理行業(yè)備受詬病、深陷與業(yè)主的矛盾之中。因為物業(yè)與地產(chǎn)的捆綁式售賣，將物業(yè)服務與收費的天平傾向了企業(yè)，業(yè)主不得不簽下價格畸高的物業(yè)前期合同，若質(zhì)價不符，業(yè)主作為個體也難與物業(yè)公司討價還價。

這也是房地產(chǎn)企業(yè)把物業(yè)管理作為地產(chǎn)生態(tài)中重要一環(huán)的原因。以2023年上市物企營收排行榜來看，排在前三位的物業(yè)巨頭是碧桂園服務、萬物云、綠城服務，它們背后分別是碧桂園、萬科和綠城。

而今房地產(chǎn)動蕩，殃及物業(yè)管理行業(yè)，走向獨立、靠優(yōu)質(zhì)服務搶奪市場就成了必然。可是，物業(yè)公司的獨立之路不是那么好走的，這也是物業(yè)管理行業(yè)變革的一大阻力。

從房地產(chǎn)市場走向低迷后，減少與地產(chǎn)母公司、甚至與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的直接關聯(lián)，成為眾多物業(yè)企業(yè)的一致策略。從不少物業(yè)公司來自第三方項目的業(yè)務增長來看，去地產(chǎn)化的效果還是能看得到的。比如融創(chuàng)服務，2023年，來自第三方的收入同比增長10.2%至約64.39億元，占總收入比例為91.9%，成為其收入的主要來源。

再比如永升服務，2023年，公司第三方拓展面積在年度合約建筑面積中的比例已達72%，其公司名稱更是“刪掉”了旭輝標簽。

物企第三方面積的增加有利于其走向獨立，但并不意味著實現(xiàn)獨立。從長遠來看，物業(yè)管理本質(zhì)上屬于民生服務，靠物業(yè)費掙錢對上市公司來說不是一個好故事，如果物業(yè)公司的業(yè)務能從基礎物業(yè)服務轉(zhuǎn)型到社區(qū)增值服務為主，或許才能擺脫房地產(chǎn)持續(xù)低迷帶來的影響，實現(xiàn)真正的獨立發(fā)展。

另外，我們也看到，物企與房企千絲萬縷的聯(lián)系不是說割裂就割裂的。以前，房企大規(guī)模擴張，給物企輸送源源不斷的在管項目，反之，母公司陷入資金困境，物業(yè)公司甚至會對其進行“反向輸血”。2023年，物企反向“利益輸送”仍在上演，多家企業(yè)核數(shù)師發(fā)現(xiàn)企業(yè)違規(guī)操作，給物企帶來了負面影響。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2023年中期物管上市企業(yè)應收賬款均值上升至16.6億元，同比增長23.5%，同期營收增速僅9.3%，應收賬款增速依然超過營收增速，未來仍有壞賬暴露風險。

接受地產(chǎn)的“饋贈”，自然也要付出應有的“代價”。

價格戰(zhàn)、獨立、增值服務…其實不管是主動還是被動，物業(yè)管理的變化對于業(yè)主來講都是一個利好的期待，他們希望物業(yè)費持續(xù)降價，但又不僅僅停留于降價。

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