李光寧，華發股份華東業績大幅下滑，毛利率墊底，還可能反彈嗎？

作為房地產企業，千億規模是第一梯隊的重要標志。同樣，華發股份也不能免俗，在其管理層討論與分析章節中，將連續5年銷售業績保持千億規模，作為第一部分。

年報顯示，2024年，華發股份全年實現全口徑銷售1,054.44億元，連續5年穩居千億陣營。報告期內，華發股份始終堅持緊抓銷售回款，實現回款金額499.78億元，報告期末預收樓款達873.55億元，待結算資源充沛。報告期內，華東大區全年實現銷售461.73億元，銷售占比43.79%，為公司銷售奠定基石；華南大區全年實現銷售320.76億元，銷售占比30.42%，銷售指標增勢明顯；珠海大區全年實現銷售249.77億元，銷售占比23.69%，穩居珠海龍頭地位；北方區域全年實現銷售22.18億元，銷售占比2.10%。

然而，值得玩味的是，2024年公司整體毛利率從2023年的17.39%降至14.32%，而華東大區則以營收219.27億元，毛利率9.34%的成績，下滑至10%以下，毛利率排名繼續墊底。遠低于華南大區的17.86%。而在2023年的業績報中，華東及華中地區的毛利率盡管也是最后，但至少還有12.20%。

來源：華發股份2024年年報截圖

再結合一下四年數據對比，作為華發股份銷售奠基石的華東大區，除了在2022年排名第二之外，其三年一直是吊車尾的存在。

來源：華發股份2021—2024年年報數據

上圖中2022年和2023年華東大區數據源自業績報中“華東及華中地區”合并數據。

市值哥這里要說明一下，由于房地產行業采取預售制度，銷售額一般都會計入合同負債，如住宅項目，通常在竣工驗收并交付給客戶時，才能由合同負債結轉為收入。而這個結轉后期一般都為2～3年。

因此，選取一些典型的結轉項目，做微觀觀察，更具有分析價值。

市值哥以年報中上海結轉的浦錦兩個項目來進行分析。兩項目均為華發股份與建發合作開發項目，2024年兩項目共計結轉了58.91億元，占2024年華東大區營收的26.87%，為華東大區的結轉大頭。

來源：華發股份2024年年報截圖

再看看是什么時候開盤銷售的呢？來自上海市官方網站“網上房地產”的數據顯示，縵云項目開盤時間為2022年11月。市值哥比對了一下住宅面積，和年報的結算面積71251.02平方米一致，那就沒錯了。結合年報結轉和結算面積，縵云項目的結算均價在6.24萬元/平方米。

來源：網上房地產截圖

據公開資料顯示，項目所在地塊為閔行區浦錦街道MHP0-1302單元18-01地塊，2022年6月由建發&華發以29.86億元競得，成交樓板價40580元/平方米，地塊房地聯動價68000元/平方米。而從公布的項目一房一價表來看，其銷售的均價為6.8萬元/平方米。

來源：項目官微公布信息

對此，好友懟叔做了一個簡單的測算（僅為粗算，并不涉及項目實際財務數據），估計了一下這個項目的毛利率。

按照這個來看，如果樓板價在40580元/平米的話，常規項目的毛利率大概在17%左右，整體收益還算不錯。但是從另一層面來說，如果一個項目結轉金額就占大區結轉總額的20.27%，毛利率符合估算，整個大區毛利率連10%都不到的話，難不成是其他項目的毛利率拖了后腿？

回到華發這邊來看，華東大區另外兩個重點城市，南京和蘇州，來自克而瑞的數據顯示，2022年，華發股份在南京以全口徑112.82億元，排名第七，蘇州則是以93.89億元，排名第12名。

銷售成績和排名都還可以，但是按照目前的公開數據來看，整體毛利率是個謎，不然也不會讓華東大區的毛利率吊尾啊。難不成是促銷策略雖保住了銷售規模，犧牲了利潤空間，進一步印證“以價換量”難掩資產質量下滑的毛利率風險顯現？各位看官也可以一起分析分析。

市值君認為，在目前環境中“以價換量”無可厚非，但從某種程度上也說明公司在策略上并不成功，曾押寶占比五成以上收入的華東大區，如今卻存在并不友好的利潤情況，我們相信華發股份也認識到了這個問題。

這種規模是別人的一倍，毛利率卻是別人一半的情況，除非任務在身，不然這種規模的確沒有太大的意義。

不過從華發股份年報中銷售數據可以發現華東大區在銷售上的明顯變化：2023年華東大區全年完成銷售692.71億元，銷售占比55%；2024年全年實現銷售461.73億元，銷售占比43.79%。

沒錯，華發華東大區不僅銷售下滑了約231億，占比也下滑了超過11個百分點，好在華南大區和珠海大區2024年的銷售數據非常爭氣，華南大區2024年銷售同比增加10.57億元，達到320.76億元，而珠海大區銷售更是同比增加了58.5億元，達249.77億元。華南大區穩步向上，珠海大區氣勢如虹，華東大區還能保住這“基石”榮譽嗎？

不過，從克而瑞2023和2024年中國房地產企業新增貨值排行榜發現，華發2024年的拿地明顯謹慎了很多。市值君認為，謹慎拿地對華發股份當下或許是好事，不過這雙刃劍，有時讓你猜不到結果，完全是考驗老板的眼光和決策力了。