2025年1月25日，盱眙縣睿博融城小區(qū)業(yè)主姚某向媒體遞交投訴信，揭開(kāi)了一場(chǎng)持續(xù)七年的產(chǎn)權(quán)糾紛。

被迫購(gòu)買(mǎi)高價(jià)儲(chǔ)藏室，業(yè)主質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商打“擦邊球”

“不買(mǎi)儲(chǔ)藏室，就不賣(mài)房。”2018年9月，盱眙縣睿博融城小區(qū)業(yè)主姚某在購(gòu)房時(shí)遭遇了開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)硬要求。他告訴記者，銷(xiāo)售人員明確表示，購(gòu)買(mǎi)房屋必須“捆綁”購(gòu)買(mǎi)地下儲(chǔ)藏室，否則交易取消。無(wú)奈之下，姚某花費(fèi)6萬(wàn)余元購(gòu)入8.9平方米的儲(chǔ)藏室，而小區(qū)其他業(yè)主也面臨同樣境遇。

這份“捆綁銷(xiāo)售”的“底氣”，源自開(kāi)發(fā)商江蘇睿博置業(yè)發(fā)展有限公司盱眙分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“睿博置業(yè)”）的強(qiáng)勢(shì)操作。業(yè)主提供的《儲(chǔ)藏室租賃協(xié)議》顯示，開(kāi)發(fā)商以“使用權(quán)”名義與業(yè)主簽訂合同，約定儲(chǔ)藏室“不辦理產(chǎn)權(quán)登記”，使用期限與住宅相同。然而，協(xié)議第三條明確“開(kāi)發(fā)公司不提供任何產(chǎn)權(quán)登記資料”，這為后續(xù)糾紛埋下伏筆。

2018年10月，業(yè)主集體投訴引發(fā)媒體曝光。盱眙縣發(fā)展改革委、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局隨即聯(lián)合下發(fā)通知，認(rèn)定睿博置業(yè)違反《中華人民共和國(guó)反壟斷法》及《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中禁止搭售的規(guī)定，責(zé)令立即整改并清退已收取的儲(chǔ)藏室款項(xiàng)。開(kāi)發(fā)商隨后發(fā)布通告稱(chēng)“無(wú)條件退款”，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)，整改僅停留在表面——儲(chǔ)藏室和車(chē)位仍被開(kāi)發(fā)商占用，部分高價(jià)“使用權(quán)”交易仍在繼續(xù)。

2018年10月23日，盱眙縣發(fā)展改革委再次下發(fā)通知，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)地下車(chē)位及儲(chǔ)藏室“明碼標(biāo)價(jià)”，備案后由業(yè)主自愿購(gòu)買(mǎi)。開(kāi)發(fā)商隨即公示縣發(fā)展改革委2018年8月28日的備案批復(fù)，將地下儲(chǔ)藏室定價(jià)為4780元/平方米、車(chē)位每個(gè)不超過(guò)10萬(wàn)元并公開(kāi)銷(xiāo)售。這一政府“背書(shū)”的價(jià)格，成為開(kāi)發(fā)商繼續(xù)推銷(xiāo)地下儲(chǔ)藏室和地下車(chē)位的“合規(guī)”依據(jù)，但遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用癯惺芩剑l(fā)業(yè)主強(qiáng)烈質(zhì)疑：“既然法規(guī)明確地下部分不能銷(xiāo)售，政府為何還要批準(zhǔn)定價(jià)？”

根據(jù)業(yè)主姚某提供的票據(jù)，其2019年花費(fèi)4萬(wàn)元購(gòu)入車(chē)位，但至今無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。“高價(jià)買(mǎi)了‘黑戶(hù)’車(chē)位，連合法身份都沒(méi)有！”多名業(yè)主反映，開(kāi)發(fā)商始終未能提供地下空間的銷(xiāo)售許可證明，所謂“銷(xiāo)售”實(shí)質(zhì)是以“使用權(quán)”名義變相斂財(cái)。

地下儲(chǔ)藏室和地下車(chē)位權(quán)屬成謎，政府文件“打架”加劇矛盾

記者通過(guò)多方調(diào)查，揭開(kāi)了爭(zhēng)議的核心：睿博融城地下車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏室權(quán)屬問(wèn)題。

記者通過(guò)另一舉報(bào)人提供的文件發(fā)現(xiàn)，2018年8月，盱眙縣發(fā)展改革委向縣人民政府提交的《關(guān)于睿博融城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格備案方案的請(qǐng)示》中，明確將地下車(chē)位和儲(chǔ)藏室列為“可售資產(chǎn)”，并給出備案價(jià)格。這一文件經(jīng)時(shí)任副縣長(zhǎng)批示后，成為開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的依據(jù)。

但2024年9月20日盱眙縣政務(wù)服務(wù)管理辦公室的復(fù)函顯示，該“項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)、地下儲(chǔ)藏室（不計(jì)入容積率），因不在規(guī)劃條件出讓范圍內(nèi)，未計(jì)入地價(jià)評(píng)估，故不得對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售”。

記者通過(guò)另一舉報(bào)人提供的一份文件發(fā)現(xiàn)，盱眙縣發(fā)展改革委堅(jiān)稱(chēng)其職責(zé)僅為“價(jià)格備案”，“地下車(chē)位和儲(chǔ)藏室是否可以銷(xiāo)售應(yīng)由其他部門(mén)予以認(rèn)定”，其與盱眙縣發(fā)展改革委無(wú)關(guān)，這不禁讓人要問(wèn)縣發(fā)展改革委在做價(jià)格備案之前，為何沒(méi)有去審核備案事項(xiàng)是否可以合法銷(xiāo)售就“盲目”備案？而盱眙縣自然資源和規(guī)劃局指出，該項(xiàng)目在建設(shè)之前頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證明中就確地下儲(chǔ)藏室、地下車(chē)庫(kù)為“不計(jì)容面積”，土地出讓合同中也未包含地下部分，說(shuō)白了該項(xiàng)目從出讓土地和立項(xiàng)時(shí)，就已經(jīng)定下了地下儲(chǔ)藏室和地下車(chē)位是不能銷(xiāo)售的。這是開(kāi)發(fā)商和政府相關(guān)部門(mén)都應(yīng)該心知肚明的事情。

更蹊蹺的是，開(kāi)發(fā)商于2024年9月18日在向政府部門(mén)申請(qǐng)銷(xiāo)售許可證時(shí)，得到的答復(fù)仍是“不可銷(xiāo)售”，但此前盱眙縣發(fā)改委的價(jià)格備案文件卻始終未被撤銷(xiāo)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商曾試圖“成本分?jǐn)偂逼平饫Ь帧?018年8月提交的《睿博融城項(xiàng)目成本測(cè)算明細(xì)表》顯示，地下設(shè)施建設(shè)成本約1.2億元，但開(kāi)發(fā)商在住宅銷(xiāo)售均價(jià)中是否分?jǐn)傔@一成本成謎。盱眙縣發(fā)展改革委2024年9月29日答復(fù)業(yè)主政府信息公開(kāi)申請(qǐng)時(shí)稱(chēng)“地下設(shè)施成本已合理分?jǐn)偂保瑓s以“涉及內(nèi)部請(qǐng)示”為由拒絕公開(kāi)計(jì)算依據(jù)。

在發(fā)稿前，記者于2025年3月19日上午電聯(lián)了盱眙縣發(fā)展改革委相關(guān)工作人員，稱(chēng)該問(wèn)題已由該縣多部門(mén)介入調(diào)查，可以安排相關(guān)工作人員給予記者更詳細(xì)的答復(fù)。3月19日下午，記者接到相關(guān)工作人員的電話，其稱(chēng)其無(wú)權(quán)對(duì)記者所提出問(wèn)題進(jìn)行回復(fù)。至此，記者無(wú)法獲得更多有效信息。

地下設(shè)施權(quán)屬歸全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商涉嫌變相侵占

針對(duì)這一糾紛，法律專(zhuān)家指出，權(quán)屬問(wèn)題的關(guān)鍵在于建設(shè)成本是否納入房?jī)r(jià)。“若地下車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室的建設(shè)成本已分?jǐn)傊磷≌績(jī)r(jià)中，則權(quán)屬應(yīng)歸全體業(yè)主。反之，權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商所有。但從現(xiàn)有材料看，開(kāi)發(fā)商既未取得銷(xiāo)售許可，又通過(guò)‘使用權(quán)’協(xié)議規(guī)避產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，涉嫌變相侵占業(yè)主權(quán)益。”

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，作為公共配套設(shè)施的地下車(chē)庫(kù)應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主需求，收益歸全體業(yè)主所有。而睿博置業(yè)以同購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)期限相同的期限出售“使用權(quán)”收取費(fèi)用，既超出租賃合同最長(zhǎng)20年合法的保護(hù)期限，又未將收益移交業(yè)主委員會(huì)。更嚴(yán)重的是，盱眙縣發(fā)改委的價(jià)格備案行為涉嫌失職失責(zé)。“政府部門(mén)在未核實(shí)是否可以合法銷(xiāo)售的情況下批準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格，客觀上為開(kāi)發(fā)商‘背書(shū)’，加劇了矛盾。”

目前，業(yè)主維權(quán)陷入兩難：集體訴訟需業(yè)主委員會(huì)牽頭，但小區(qū)業(yè)委會(huì)尚未成立；個(gè)人訴訟成本高、耗時(shí)長(zhǎng)。業(yè)主姚某手持厚達(dá)30頁(yè)的證據(jù)材料苦笑：“我們老百姓只想弄明白，花錢(qián)買(mǎi)的到底是‘使用權(quán)’還是‘空中樓閣’？”

這場(chǎng)持續(xù)六年的糾紛，暴露出房地產(chǎn)銷(xiāo)售監(jiān)管的漏洞——開(kāi)發(fā)商游走于政策“灰色地帶”，政府部門(mén)權(quán)責(zé)不清、文件“打架”，最終讓普通業(yè)主成為買(mǎi)單者。而如何讓法律真正落地，讓審批不再“閉眼蓋章”，仍是地方政府亟待解決的課題。

文章轉(zhuǎn)自江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)