今年以來，很多朋友都問我一個問題，大前海到底還能不能買？

我跟很多人聊完以后發現，他們更深層的困惑不在于買不買，而是如果現在下手，房價還會不會降？

歸根到底，是何時下手的問題。

其實，不怪大家有這樣的想法。深圳樓市的趨勢目前已經非常清晰：

能讓購房者心甘情愿掏出六個錢包，好地段+好產品+好價格，三者缺一不可。而在這其中，價格又是決定性因素。

對于這類朋友的疑問，我通常是這樣回答的：要想有足夠高的安全邊際，不如考慮大前海核心區域核心板塊的人才房。

我的邏輯是：如果在一個已經有明確未來的核心區域，人才房是普通剛需能撬動的安全邊際最高的杠桿。

01

太強了！深圳科創在下一盤大棋

地理學上，有個碰撞效應。即凡板塊交織之處，因自然之力驚人，往往誕生瑰麗奇跡。

聞名遐邇的喜馬拉雅山、東非大裂谷、馬里亞納海溝，都是如此。

樓市中也蘊含類似規律。 凡是產業政策碰撞的位置，總是蓬勃發展。

比如福田政治中心構建出了金融區，再比如南山科技城碰撞出的超總基地。

究其原因，這樣的產業碰撞，既拉大了地域骨架，又導入了產業融合。

而深圳最新的碰撞，當屬大前海。

無論是從政府定位還是規劃實施方面來看，科創都將是深圳未來20年的發展方向所在。

今年2月，深圳市人民政府關于印發深圳市國土空間總體規劃（2021－2035年）的通知。

這版經由國務院批復的《深圳市國土空間總體規劃（2021－2035年）》（下簡稱“規劃”）中，深圳為打造創新創業創意之都、國際科技創新中心和綜合性國家科學中心主陣地，將全力打造“1+7+N”全域創新空間格局。

怎么理解這個全域創新空間格局？

過去的深圳人都知道，深圳的未來看科創，而深圳科創的高地在南山。

但從這版新的規劃來看，深圳的“科創野心”遠不止于此。

在深圳的創新版圖上，所謂“1+7+N”全域創新空間格局，“1”是指綜合性創新核心區，是深圳新科創的牛鼻子；“7”是指7個創新集中承載區，“N”是指多個創新產業基地。

換言之，1所代表的這個綜合性創新核心區，不僅僅是南山，還包括前海、寶中、蛇口在內的區域，都將成為深圳科創的新高地。

當然，重新規劃全域創新空間格局只是第一步。

要想讓規劃真正能夠落地并且發揮產業碰撞的化學反應，關鍵在于空間內各產業要素是否能夠有效流通。

其中最關鍵的是，就是交通。

無獨有偶。近期獲得國家發改委批復、正在實施的深圳地鐵五期中的地鐵15號線，完整線路與上述劃定的綜合性創新核心區基本重合。

據深圳地鐵最新消息，地鐵15號線的建設正在提速——全線22個工點已全面進入實質性施工階段。它全長32.2㎞，連接了前海、后海、騰訊企鵝島、寶中和科技園等核心區域。

據建設規劃，15號線設有24個站點，還有深圳唯一一段橫跨前海灣的跨海路線，成為深圳人才、資本、產業等要素的關鍵連接載體。

政策、交通、產業要素基本集齊，我們基本可以確定，深圳科創在下一盤大棋！

02

大前海也有自己的“科技園”，就在寶中！

理解了上面的頂層設計和產業邏輯，就應該大致能夠理解，為什么要重點關注寶中這個區域。

2021年，前海“擴容”，開啟了“大前海”時代。

自此之后，前海的三分之二是寶安，寶安的五分之一是前海，寶安成為國家實施“前海戰略”的主戰場。

換言之，不管從區位還是產業功能上，寶中都率先承接了前海的科創使命。

1）寶安本身就是深圳的制造業強區，有深厚的制造底蘊和強大的科創實力。

2024年，寶安區新增國家高新技術企業173家，總量達到7402家，連續8年位居全國縣區首位，這不僅彰顯寶安自身的創新活力，也為產業的持續發展提供了強大的支撐。

在人民網研究院發布了《市轄區專精特新“小巨人”企業發展報告》中，深圳寶安區的國家級專精特新“小巨人”企業已達277家，超過上海浦東新區位居全國第三，僅次于北京海淀區和深圳南山區。

2）在前海上一個十年中，寶中由于深圳核心區的黃金軸點區位，已經率先享受到前海的擴容實質性利好，完成了價值的第一次躍升。

寶安地理位置優越，尤其是寶中。它靠近南山，是前海的重要組成部分，這使得寶中的地理位置得天獨厚。

據樂有家統計，2017年至2022年，寶中片區二手房成交均價從6.92萬/㎡漲到了12.5萬/㎡，漲幅高達81.2%，僅次于深圳灣和科技園，當時漲幅在各片區中位居第三。

3）在前海的下一個十年里，具備強大制造業基礎和科創實力的寶安，將承擔更重要的戰略使命，也即將迎來區域價值的第二次跳躍。

依托前海合作區“擴區”重大機遇，寶安中心區與前海、南山形成“黃金三角”，深度參與灣區產業鏈分工，成為深港科創合作、國際要素流動的“超級接口”。

而在這其中，寶中是灣區核心，是重點打造五大發展極核之一，將建設濱海產業金融中心。

在最新的規劃中，寶安中心區將進一步聯動大鏟灣島的騰訊未來科技城與桂灣片區，全面升級前海灣腹地，與前海灣共建前城后市的發展格局。

且值得注意的是，這些規劃都是實打實的，不是虛的概念炒作。

對于寶中未來的前景，我給大家簡單總結一下：

綜合性創新核心區的占位是國家級的戰略布局，寶中被納入綜合性創新核心區的占位，決定了其未來十年不僅是深圳科創的高地，也將是深圳房價未來的價值高地。

政府的規劃里，這里將布局一批高新技術企業和優質大型企業，助力粵港澳大灣區建設。這意味著什么？

是產業支撐。

可以作為參照的是，南山科技園建設之前，基本只是一片荒地。2001年，南山科技園投資60億元建設，總面積為300萬平方米。到了2020年的現在，這片土地經歷10多年的發展，誕生了騰訊、華為、中興、大疆等眾多龍頭企業。

而隨著高新企業的集聚，南山的科技人群推動了區域變革。除了GDP增速明顯增高之外，隨之而來的就是房價和房租的上漲。

能夠預見的是，隨著寶中納入綜合性創新核心區的范疇，人才、科技、產業加速在此流通，大前海自己的“科技園”也將慢慢成型。

其中最具代表性的，當屬在建中的騰訊“互聯網+”未來科技城（即“企鵝島”）。從今年開始企鵝島也進入兌現年，預計今年底就能迎來首批交付，部分樓棟2025年春節前就能啟用，未來將匯聚8-10萬名的互聯網頂尖人才。

而15號線的建設，通過“交通-產業-人口”的聯動效應，又將系統性重塑了寶中的城市地位。

作為環線西北象限的戰略支點，寶中從“城市副中心”向“灣區核心樞紐”進階，其土地價值也將被重估。

03

左手前海、右手寶中，這樣的網紅人才房項目必買

對購房者來說，置業最大的確定性，總結起來無非兩點：

1、要緊跟城市發展趨勢，而深圳下個40年的“城運”就在西部、就在前海寶中。

2、要選擇獨特“產品力”的樓盤，無論是戶型、配套還是區域環境，最好能一流。因為房住不炒時代，也是一個居住體驗定價的時代。

從這個角度看，占據前海+寶中+大鏟灣企鵝島的前海網紅人才項目——天健和郡府，可能是目前買入寶中的最好機會。

優勢一：核心區位拉高價值起點

買入天健和郡府，就是買入前海中心。

項目所在位置屬于粵港澳大灣區內核心，緊鄰深圳經濟的三個未來，前海-企鵝島-寶中。前海寶中雙核心的區位，這是和郡府最大的確定性。

優勢二：一流配套奠定高品質生活

1）真地鐵口物業。暢享頂級的城市交通規劃。天健和郡府是名副其實的地鐵盤，乘坐5號線，能1站到寶中、3站到前海。

2）真品質生活。住在天健和郡府，1-3個地鐵站的距離，大城生活一步即達，具體有：

5

商業：萬達廣場、前海壹方城、中洲購物中心、海雅繽紛城、天虹。

5

休閑：歡樂港灣、寶安體育中心、寶安青少年宮、灣區之聲、寶安公共文化藝術中心（“新三館”，博物館、藝術館、美術館）。

6

公園：靈芝公園、新安公園、寶安公園、洪浪公園、流塘公園、樂園公園。

教育配套方面，項目自帶幼兒園（9班）。與安樂小學一路之隔。距離寶安中學（教育集團）海濱中學僅0.6km。

約4km內集聚五大公立醫院，包含深圳市寶安人民醫院、南方醫科大學深圳醫院、深圳市寶安中醫院、寶安區婦幼保健院、寶安區兒童醫院（在建）。

優勢三：國企開發商給足安全感

在深圳，天健集團，已經是品質的代名詞。

天健集團是深圳市國資控股上市公司、深圳市特區建工集團有限公司旗下核心骨干企業。

1993年發起設立天健集團，到1999年在深圳證券交易所正式上市，目前已是中國上市公司500強企業。（天健集團成立于1983年，1999年在深交所上市，目前入選2024年《財富》中國上市公司500強。）

承襲天健和系產品基因科學，天健和郡府以綠色生態為設計理念，科學規劃了屋頂花園、空中花園、親子互動樂園景觀臺階、陽光草坪、架空層健身區六大區域，打造集運動、休閑、社交與游樂于一體的共享社區。

此外，項目還配備了社康中心、社區商業、幼兒園、郵政所等，力爭為業主提供更豐富、貼心的生活所需。

天健和郡府產品采用3梯6戶蝶形布局，做到了全南向的三房。最大限度的讓每戶享受到采光通風，這種平面的公攤面積相對也比較小，私密空間會更好，每戶之間基本不會受到干擾。

優勢四：人才房獨特的安全邊際

目前銷售的人才房都是存量項目，屬于市場上的絕版產物，算是賣一套少一套的產品，且眾多周知物以稀為貴，好地段的好產自不必多說。

天健和郡府均價4.69萬帶裝修交付，首付只需要58萬起。

正如我上文所說，買入核心區域的人才房，既能最大限度發揮深圳人才的戶口紅利，又能以比較高的安全邊際撬動未來的資產價值，這樣的上車機會只會越來越少。

有個共識是，在深圳，只要是政府重點規劃的片區，都實現了價值的翻番。

如今的寶中，不僅承接大前海科創的發展利好，還在通過城市更新、產業基礎的調整，匹配作為灣區核心樞紐應有的價值。

這個時候，在較高的安全邊際里布局低門檻的上車房，是最最最明智的選擇。

據悉，天健和郡府即將啟動配售，想低門檻上車的朋友們千萬不要錯過。

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