就在剛才，2025年5月份LPR正式公布，正如此前預(yù)期的那樣，5年期下調(diào)10BP，降至3.5%。

因此，按照最新利率計(jì)算，上海首套房商業(yè)貸款利率將會(huì)來(lái)到3.05%，二套房商業(yè)貸款來(lái)到3.25-3.45%。相對(duì)應(yīng)的，存量房貸也會(huì)隨之下降，首套房降至3.2%，二套房降到3.25-3.45%。

有人會(huì)問(wèn)，為什么二套房會(huì)有區(qū)別？主要原因在于上海各區(qū)買(mǎi)房貸款的利率不同，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是市區(qū)買(mǎi)房利率高，郊區(qū)買(mǎi)房利率低。

至于什么時(shí)候開(kāi)始，新買(mǎi)房的從今天就開(kāi)始下降，存量房貸的根據(jù)你與銀行簽署的重新定假日，有人是3個(gè)月調(diào)整一次，有人是半年或者一年。按照之前政策，每個(gè)人有一次調(diào)整定價(jià)日周期的機(jī)會(huì)。

隨著商業(yè)貸款利率下降，5月份至今已針對(duì)公積金和商貸都進(jìn)行了降息操作。5月7日，個(gè)人住房公積金貸款利率下降0.25%，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房降至3.075%。

至于后續(xù)房貸利率會(huì)不會(huì)進(jìn)一步下降，只能說(shuō)年底前很有希望，但是三季度估計(jì)不會(huì)，主要從兩方面來(lái)看。

首先，幾天前廣州宣布上調(diào)首套房貸利率10BP，從原來(lái)的-60BP調(diào)整到-50BP，因此目前廣州的最新利率是正好3%。從調(diào)整時(shí)間來(lái)看，可以得出目前銀行商業(yè)貸款的利率底線即是3%，當(dāng)然少部分外資銀行有低于3%的情況，但屬于少數(shù)。

因此結(jié)合上海北京的情況，LPR只要再下調(diào)一次便會(huì)突破3%，但這一步短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)，需要外部環(huán)境配合，比如其他國(guó)家持續(xù)降息，這樣就留給我們更多空間。

其次，為何說(shuō)年底有希望，因?yàn)閺墓e金和商貸對(duì)比來(lái)說(shuō)，首套房已經(jīng)拉開(kāi)0.45%的差距，二套房差距較小，但也有差距。這給了后續(xù)進(jìn)一步降息的空間，一旦外圍舉動(dòng)配合，年底就能看到2開(kāi)頭的房貸利率。

同樣在今天，包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、郵儲(chǔ)銀行在內(nèi)的各大銀行存款利率也都進(jìn)行了下調(diào)。

其中活期利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至0.05%；定期整存整取三個(gè)月期、半年期、一年期、二年期均下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)；三年期和五年期均下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。

這也是自去年10月以來(lái)，再次對(duì)存款利率進(jìn)行調(diào)整。其實(shí)也在預(yù)期之內(nèi)，銀行為了保持凈息差，對(duì)貸款和存款同步下降也在情理之中。

存款利率是否會(huì)進(jìn)一步下降？那要看貸款會(huì)不會(huì)降了。