中建系失守上海 地產新一哥遇滑鐵盧

　　最近，一則人事變動激起建筑央企的深層漣漪。

　　43歲的盧丙磊接替56歲的左臣華，擔任中建東孚黨委書記一職。

　　中建東孚官微顯示，5月15日，中建八局黨委第二巡察組與東孚公司黨委巡察機構有個結對共建啟動會。盧丙磊首次以中建東孚董事長身份出席。

　　中建東孚是中國建筑旗下中建八局的主要地產開發平臺，中建八局號稱“宇宙第一局”。

　　左臣華2022年剛坐上董事長一職，尚未達退休年級。這場提前上演的權力交接，掀開中國建筑"賽馬機制"的一角。

　　八大建筑央企里，中國建筑不光是基建一哥，2024年它在地產開發上就算同比下降20%，但還是成為地產新一哥，硬生生擠掉保利。

　　新一哥的地產業務靠“中海地產引領+中建八子區域突圍”，其2024年4219億元銷售額中，上海貢獻了千億，占比達1/4。

　　上海灘的得失榮辱，牽動著一哥戰略神經。但2025年開始，它在上海灘的增長勢能衰退。

　　新科狀元的城市根基，在動搖了。

　　1

　　中海正遭遇入滬33年來最戲劇性的困境。

　　它沒有銷售去化壓力，但有"糧草焦慮"。

　　之所以沒有去化壓力，一是因為中沒有跟象嶼、華發等央國企一樣往犄角旮旯地方下沉。二是從去年11月開始到現在的大半年里，中海土拍顆粒無收。

　　中海最近一次土拍的斬獲，頂格在2024年11月楊浦中?！ぴ欺【琳拢系貕K）。

　　更諷刺的是，對于中?！ぴ欺【琳逻@個僅存的項目，中海一反往常低開高走的操作，采用了在南京降價賣房的策略。

　　本月，云邸玖章（北地塊）開盤均價10.8萬/平，比云邸玖章（南地塊）直接降了7000元/平。

　　中海試圖通過勾地破局。

　　路數了解到，中海對徐匯東安路地塊有意向。

　　業內測算過，東安路幾塊地的總地價加起來能接近600億元。不僅有望能刷新香港置地在上海徐匯西岸中環310.5億的大陸地王紀錄，也能刷新恒基兆業香港中環508億港元的全球地王記錄。

　　中海如真能作為其中一家參與到東安路地塊中，可解無米下鍋之困。

　　2

　　與中海的饑渴形成荒誕對照的是，中建五子在滬的集體"戰略靜默"。

　　2025年以來，一局的中建智地、二局的中建玖合、三局的中建壹品和七局的中建七局地產和八局的中建東孚，集體缺席土拍，甚至連唯一一家總部在上海的中建東孚也消失了。

　　這種反常規的“消失”耐人尋味。當五個拳頭同時收回，要么是在醞釀組合重擊，要么是發現了更危險的戰場態勢。

　　中建五子在上海的銷售業績普遍不穩定，以中建東孚的業績倒退最為明顯。

　　克而瑞數據揭示現實：中建東孚在上海的銷售額從2022年的119億元斷崖式跌落至2024年的54億元，比中建壹品的62億和中建玖合的61億，都要少。

　　更深層的病灶在于周期錯配。

　　中建五子踩著限價紅利尾巴進場，卻遇上存量搏殺時代的變化。

　　以中建東孚為例，限價倒掛時代，它的中建·御華園、中建·海越境府等樓盤不愁賣。但變成買方市場后，其位于奉賢的中建御璟園、虹口的中建虹悅里和寶山的中建·山水雅境三個主要項目，至少都有40%未售。

　　更為嚴峻的是，比起中海，中建五子在上海中高端住宅市場缺乏品牌識別度和美譽度的沉淀。

　　中建壹品重倉楊浦，在五子里算比較早轉向中高端市場，但它也是從2023年開始形成“浦江之星—外灘源著—華忻坊”的產品矩陣。

　　中建玖合的第一個高端項目，是大寧的中建·玖上瑯宸，2024年拿的地尚未入市銷售。

　　中建七局去年首次在上海土拍拿下的寶山的中環鉑樾，正以價格戰，來向板塊內華潤的中環置地中心·望雲發起挑戰。

　　這些碎片化的突圍更像是在迷霧中的踉蹌探索。

　　至于中建智地和中建東孚，兩家至今都沒有拿的出手的中高端住宅產品。

　　3

　　同為央企，南北車重組催生世界級軌交巨頭，寶武合并重塑鋼鐵業版圖，中船工業與中船重工合并組建中國船舶，對比之下，中國建筑"整而不合"略顯吊詭。

　　中國建筑在上海的地產困境，恰是時代命題的微觀投射：

　　既要維持內部賽馬機制的競爭活力，又要應對市場要求的集約效率。當"規模至上"的傳統邏輯遭遇"產品為王"的新生存法則，這家建筑央企的轉型，注定伴隨劇痛。

　　而它在上海的困境，或許只是撕開了一個口子。