為何少數人絆住多數人——重慶錦繡新城物業更換風波的法與理

點上方藍字關注我們，點右上 … 轉發分享收藏

重慶錦繡新城小區，通過業主大會會議選聘了新物業：一家國資參股的重慶建工威特物業管理有限公司，但是業主們沒有迎來喜大普奔，結果卻等來個寂寞。因為一個別“業主”一紙訴訟，被迫按下“暫停鍵”，威特物業被官方約談后，被要求暫緩進場，說等司法訴訟結果。

然后業委會和新聘物業開始了文書大戰，業委會宣稱威特物業拒不按時進場屬于合同違約，要啟動沒收合同履約保證金 20萬程序，并且有權與第二名物業（也獲得了法定通過）簽訂物業合同。

這場糾紛，看似訴訟導致程序性暫停之爭，實則是基層社區治理中多數人權益與少數人異議的激烈碰撞。

作為業主，我們不禁要問：《民法典》第二百七十八條賦予的 “業主共同決定”權，為何總會被一紙訴狀輕易凍結？

這場風波背后，藏著哪些值得深思邏輯？

一、業主大會的“集體意志”為何敵不過“個體訴訟”

根據《民法典》第278條，解聘和選聘物業屬于業主共同決定事項，需經2/3業主和面積參與，1/2業主和面積同意即可生效。若錦繡新城業主大會會議決議作出了決定，新物業選聘本應板上釘釘。

但現實中，個別業主以“程序瑕疵”、“利益受損”為由提起撤銷權訴訟，行政部門或法院往往因“避免激化矛盾”要求暫緩進場。

這種“一刀切”的維穩思維，本質上是將“少數人異議”凌駕于“多數人選擇”法律之上，變相削弱了業主自治的法律效力。

這個現象，還暴露了三大問題：

1.訴訟成本不對等：

業主大會會議參與需動員數千業主參與，而個別業主只需一紙訴狀即可“四兩撥千斤”，導致集體決策效率被少數人綁架。

2.效率與公平不對稱：

這種做法無疑給物業遞了把快刀，以后任何被解聘的物業，都可以效仿，濫用這招實現隨便收買個別業主發起惡意訴訟，就可以繼續占著小區不走了。這能維穩？能如愿帶來和諧？還是帶來更多沖突，傻傻分不清了！

3.司法與行政的“過度謹慎”

部分行政指導部門為規避風險，傾向于“暫緩執行”，而非依法明確裁決，反而助長了惡意訴訟的風氣。

其實個人權益受損的訴訟，更多法條是這樣規定的：......不影響行政執法決定的進行，直到法院判決終審撤銷行政執法決定......

試想，如果有業主惡意起訴街道不能行政，是不是也等待法院判決后再開始辦公行政？

同理，是不是應該是，不影響新物業進場，若法院終審判決撤銷，新物業或業委會賠償老物業損失。有嚴重賠償后果，才會讓業委會和競選物業，有充分壓力。

沒有原則的和稀泥，最終是各方都學不會。學不會依法行事、學不會尊重業主、學不會市場化公平競爭。

二、“程序正義”還是“實質正義”？物業糾紛中的博弈困局

個別業主起訴的理由多聚焦于“程序瑕疵”，例如業主大會通知不到位、街道整改通知、投票過程不透明等。若屬實，確實需依法糾偏；但若僅為拖延策略，則可能淪為“程序空轉”的工具。

以諸多案例看，業主大會新聘物業決議撤銷權糾紛中，常見的起訴理由多是從“程序陷阱”中找理由，包括如下借口：

質疑通知程序：

業主大會通知是否公示滿15天？是否覆蓋所有業主？

又如業委會是否嚴格履行通知義務，否則也成為訴訟理由。

質疑投票真實性：

這更是司空見慣，電子投票系統是否是官方平臺、電子系統是否數據錯誤、是否存在漏洞？委托投票是否規范？這些問題往往成為個別方拋出的“核”彈。

然而，草根只想問問：當多數業主已作出選聘物業的決定時，過分糾纏技術細節，是否違背了“實質正義”？

三、行政的“越位”與“缺位”：誰在給業主自治“設卡”？

此次事件中，職能部門以“存在訴訟”為由采取“遠洋捕撈”暫緩新物業進場，看似依法行政，實則折射出基層治理的兩難：

1.“越位”干預：根據《物業管理條例》，行政部門職責是監督程序合法性，而非直接決定物業去留。若業主大會會議作出了決議，行政部門應予以尊重，而非因訴訟介入叫停。

2.“缺位”服務：對業委會成立、物業合同范本推廣等事前指導不足，導致糾紛發生后，只能被動“滅火”。

草根群體更期待的是：依法行政、加強物業監管、加大對物業的法律培訓、推動規范物業運作，加強物業治理與信用體系考核，如何讓物業人見人愛。而非在業主被物業傷透心后，忍無可忍、決定重選物業時候，用“和稀泥”方式維持小區的偽河蟹狀態。

四、破局之道：讓“業主自治”回歸法治軌道

1.增強業主大會透明度和決議剛性：健全完善業主大會機制，讓業主大會透明可控；對惡意訴訟設，立快速裁定機制，避免集體決策被無限期拖延。

2.加強和規范物業選聘招投標活動：細化標準、規范流程、加強指導，減少“模糊地帶”。

3.建立三方協商平臺：業委會、物業、政府，通過定期溝通化解矛盾，而非依賴訴訟這最后一根稻草。

結語：

莫讓“一人異議”寒了“千人初心”

五一期間，重慶隆昌高書記火了，因為他為人民著想，5月25日，重慶江津區也火了，但是行政主管部門卻站在了業主共同決定的對立面。

錦繡新城的案例絕非孤例，它是中國基層社區治理困境的縮影。民法典賦予業主的“共同決定權”，需要司法、行政、業主三方的共同守護。

作為草根，我們呼吁：法律既要保護少數人的異議權，更要捍衛多數人的選擇權。

唯有如此，“業主自治”才能真正從紙面走進現實，讓小區“管家”不再淪為“冤家”。

歡迎留言討論！

信息來自網絡；評論觀點，若與實事出入，請私聊說明。

“星標”關注本號，及時獲得最新咨詢

轉發、點贊、關注、收藏、看一看

傳播有 洞見 的觀點