今年2月，杭州市規劃和自然資源局對外正式公布了經國務院批復的《杭州市國土空間總體規劃（2021-2035年）》。新版總規的一大亮點，是提出構建“一主六輔三城”的城市新格局。其中，良渚作為唯一的街道級輔城，備受各方關注。

大家都在問：什么是良渚？

其實，只要翻一翻良渚的各項數據，便不難找到答案。作為杭州“第一街道”，良渚街道不僅面積大——110.6平方公里，大于濱江區（73平方千米），略小于拱墅區（119平方千米）；而且人口多——2020年人口普查時，良渚常住人口為326157人，僅次于擁有下沙大學城的錢塘區白楊街道（335634人）。經過最近幾年良渚新城的開發建設，現如今良渚的實際管理人口已突破60萬，超過了濱江、桐廬、建德、淳安等縣市區，和臨安（65.6萬人）差不多，妥妥的縣級體量街道。

但熟悉杭州歷史的人應該知道，良渚并不是一開始就那么“大”的。20年前，它還是杭州西北遠郊一個不起眼的鄉鎮。短短一代人的時間里，這片實證了中華五千年文明史的土地上究竟發生過怎樣天翻地覆的變化？如今人們經常提及的良渚新城又是怎么來的，未來這里還將誕生哪些奇跡？

01

很多人第一次聽說良渚，可能都是因為良渚文化村。

2000年10月27日，在第二屆西湖博覽會上，余杭市政府與南都房產集團簽訂了良渚文化村合作開發協議書。同批簽約的旅游帶地產項目共有兩個，另一個名叫天都城，沒錯，就是那個位于臨平與主城間的超級大盤。

在接下來的4年時間里，包括加拿大CIVITAS城市規劃設計事務所在內的20余家中外著名設計機構先后參與到良渚文化村的規劃、建筑、景觀設計中來。一大批享譽全球的知名建筑師，在良渚留下了自己的代表作。像普利茲克獎得主大衛·奇普菲爾德，設計完良渚博物院后還覺不過癮，又把自己在中國大陸住宅設計的處女作獻給了白鷺郡東。

CIVITAS團隊做的良渚文化村規劃圖

這些大師們的共襄盛舉不僅成就了良渚文化村作為“文藝烏托邦青年”聚居地的名聲，也奠定了整個良渚的文藝調性。

2003年3月，良渚文化村首個住宅項目白鷺郡北動工開建。在此后20多年中，這里逐漸成為杭州文藝人士的精神之家和杭城的文化地標。后來中國美院良渚校區落戶在文化村附近，大概也跟這有關。

但良渚片區真正大規模的開發還要等到2007年以后。那年的2月16日，杭州第五輪城市總體規劃經國務院正式批復。這版總規確定了“一主三副六組團”的城市空間格局，其中有兩個組團位于今天余杭區境內。一個是城西的余杭組團，它也是未來科技城的前身；另一個則是位于城北的良渚組團，范圍包括良渚、仁和兩個鎮。

2009年12月底，良渚組團管理委員會正式成立，由此拉開了良渚大開發、大建設的序幕。

根據總規，良渚組團當時被定位為“城市西北部以良渚文化和生態農業為主題的文化休閑旅游基地”，相較作為“近郊住宅區和高教科研基地”的余杭組團，良渚組團的新城屬性一開始并不突出。在此之前，組團范圍內相對成片區開發的只有繞城高速以內、老宣杭鐵路以北的杭州農副產品物流中心板塊。勾莊最早的一批的商品房小區中，除了天陽棕櫚灣、贊成美樹等零星幾個盤外，其余大多都集中在物流基地附近，比較有代表性的如逸居城等。

良渚組團啟動建設后，余杭區委托中國科學院地理資源所區域與城市規劃設計研究所做了《良渚組團發展戰略研究和空間概念規劃》，將組團空間結構細分為“一主兩副一區”。一主是指北部新城（繞城內良渚），定位是綜合主中心；兩副分別為良渚文創城（繞城外良渚遺址保護區以南部分）和仁和制造城；一區則是良渚遺址保護區。

雖然主中心放在北部新城，但因為彼時繞城內片區農村混搭著各種工業園、小作坊，一派城鄉結合部的雜亂景象，征遷難度比較大，所以盡管坐擁余杭唯一一塊主城區土地，區位優勢無與倫比，但開發速度相對較慢。只在杭行路緊鄰拱墅區的地方陸續開發了萬科北宸之光、濱江萬家名城（一期、二期）、融創璦頤灣等幾個住宅小區，而且因為相關配套沒跟上，導致房價只有隔壁拱墅區的一半。

反倒是繞城外片區，伴隨著良渚文化村的持續開發和人口外溢，特別是2010年古墩路從三墩金家渡口北延至良渚老的104國道，地鐵2號線的規劃建設，以及永旺夢樂城的簽約落戶，以杜甫村、良渚兩個站點為核心，逐漸在繞城外崛起了一座新城。

2002-2012年時地圖上的繞城外良渚，可以看出文化村和良渚鎮的快速發展

2013-2019年時地圖上的繞城外良渚

不過一開始，繞城外片區主要是由撤鎮設街后的良渚街道負責開發，它和由良渚組團負責的繞城內板塊分屬兩個開發主體。直到2015年3月，良渚組團正式更名為良渚新城，并與良渚街道辦事處合署辦公。雖然幾年后兩者又分開了，但繞城外近14平方公里的土地卻留在了良渚新城管委會的重點建設范圍內，從而形成了現在約40平方公里的良渚新城。

合署辦公的這幾年，繞城外片區成為重點開發片區之一。這期間，伴隨著一波席卷全國的房地產熱潮，地鐵2號線沿線誕生了一批紅盤。其中融信瀾天更成為杭州進入搖號時代后的第一個萬人搖樓盤，404套房源吸引來11927戶家庭登記搖號。此后，萬科未來城二期、三期以及保利融信和光塵樾等樓盤，也接連出現萬人搖的情況。

良渚因此成為引領杭州樓市的一個重要風向標板塊。

02

當繞城外開發如火如荼之時，繞城內板塊也在憋大招。

事實上，早在良渚組團掛牌的2009年，余杭區政府就批準過一版《杭州城北勾莊新區概念性規劃》，但其范圍并未涵蓋繞城內全域，所以良渚組團成立后，開展了繞城內26平方公里法定規劃的編制，委托杭州城市規劃設計研究院編制《杭州北部新城控制性詳細規劃》并獲批。

2013年10月，新版控規出爐，良渚繞城內板塊終于有了整體的開發思路，板塊定位也從“良渚組團主中心”進一步提升為“杭州北部的城市副中心”，良渚新城由此邁出了“主城化”的第一步。

翻看那一版規劃，已經大致能瞅見如今的城市雛形。特別是由勾陽路、棕櫚路、杭行路、通益路等七條南北向道路和博園路、金昌路等六條東西向道路所構成的“七縱六橫”主干路網，對內，它撐開了北部新城的城市骨架。過去，住在新城南面幾個小區的居民要想去物流中心買點水果啥的，得從莫干山路—棕櫚路去繞個大圈，但杭行路南北貫通后，就可以一路向北，大大節省了時間；對外，它打通了和拱墅、西湖兩區的許多斷頭路，實現了北部新城與主城區路網的無縫銜接。

當然，仔細看的話也能發現一些差異。比如當時規劃開挖的郁宅湖，并不在今天玉湖的位置，而是偏南一個街區，也就是如今萬象城、臻珹幸福里的地方。

到了2018年11月，有關部門又對《杭州市北部新城控制性詳細規劃》進行了一次修編，北部新城的空間結構由此前的“一心、一帶、雙軸、五區”，優化為“一心、一帶、四軸、四區”。

這里有必要提一句，回顧良渚新城這些年的發展歷程，2018年是個繞不開的關鍵節點。

正是在這一年，杭州市啟動了大城北地區規劃建設三年行動，良渚繞城內26平方公里被全部囊括進大城北建設范圍。而在最新一輪三年行動中，北至宣杭鐵路，東至運河，南至金昌路-石祥路-好運街，西至莫干山路-北莊路-棕櫚路，9平方公里的良渚新城，更是被劃入大城北核心區范圍，面積占整個核心區21.3平方公里的小一半。

大城北范圍圖

為了更好地建設良渚新城繞城內板塊，良渚新城管委會通過國際招標開展良渚新城國際商務核心區城市設計，最終由美國AECOM設計集團中標。根據AECOM的方案，整個城北國際商務區以玉湖為核心，以東西兩段郁宅港綠道走廊串聯起整個板塊。濱水第一圈層以公園、商業、文化為主，第二圈層以商業、辦公、公寓及住宅為主。

良渚新城國際商務核心區城市設計圖

也是在這一年，華潤萬象城正式落戶良渚新城。某種意義上，萬象城之于良渚，就如歐美金融城之于未科，標志著良渚新城城市建設邁入一個新的階段。如今，285米高的萬象城寫字樓已成為良渚新城的商業地標。而這座地標的基座則是面積達15萬平方米的城北萬象城購物中心，它也是整個城北區域最大的商場。萬象城的北面，緊挨著水域面積15萬方、相當于20個標準足球場大小的玉湖，妥妥的城北C位。

不過，萬象城當年落子良運路、杭行路口時，玉湖還沒有開挖，華潤主要是看中其雙地鐵的區位優勢。而隨著2022年地鐵4號線和10號線的開通，良渚繞城內板塊的活力被徹底激發。而看到這一點的不止有商家，也包括購房者。

早在2019年11月至2020年6月間，萬象城臻珹幸福里4次開盤均出現萬人搖，中簽率低至1.9%。繼繞城外板塊之后，良渚繞城內板塊也開始了萬人搖、一房難求的時代。而同期開盤的拱墅區運河新城限價首秀、融創雙子星之一的風尚望和灣，卻遭遇了多次流搖。

城北萬象城，圖片來自杭州良渚新城公眾號

這一方面是由于同為大城北核心區，運河東側的拱墅區運河新城限價3.8萬每平方米，西側的良渚新城限價2.65萬每平方米，存在巨大價差。但更重要的原因還在于，良渚新城板塊價值的持續提升。就在2019年7月6日，阿塞拜疆首都巴庫舉行的聯合國教科文組織第43屆世界遺產委員會會議上，“良渚古城遺址”成功列入《世界遺產名錄》，良渚也因此成為杭州唯一坐擁兩大世界遺產（中國大運河、良渚古城遺址）的街道。

隨著國際知名度的提升，越來越多人口、資源、產業涌向良渚新城。因此后來即便繞城內板塊限價漲到2.9萬每平方米、3.12萬每平方米，與運河新城的價差逐漸縮小，但魅力依然不減。璀璨瀾庭、璀璨瀾宸、運河云莊等項目的高層，都是中簽率低于5%的超級紅盤。直到2022年，綠城月映海棠園、春知海棠苑、燕語海棠軒、濱江運翠軒、福翠里、萬科星遇光年府、越秀星縵云渚等“勾莊七子”依然在杭州樓市里大放光彩，千人搖號司空見慣，勾莊也因此贏得了“國際莊”的美譽。

2022年、2023年，良渚新城的土地出讓金額連續兩年高居余杭區第一名，名副其實的余杭樓市第一重鎮。

玉湖美術館，圖片來自杭州良渚新城公眾號

03

2024年11月6日，總占地688畝的玉湖綜合體正式對外開放。“玉湖”之名，源于良渚禮器玉琮。同時，“玉”字又與此地原名“郁宅港”的“郁”字諧?。玉湖綜合體里除了中心的大片水域外，還具備供市民休閑健身的綠道系統，以及兩個玉琮交織成“莫比烏斯環”造型的國際創新中心等文化設施。

作為良渚新城核心區一處集活力商業、文化藝術、生態濕地、科技創意于一體的城市開放空間，玉湖綜合體大大提升了繞城內板塊的界面顏值和人居環境，所以一開園就登上熱搜，首周接待游客量約40萬人次，第一個月人流量便突破百萬大關，成為杭州城北新晉網紅打卡地。

巨大的人流之中有許多并不僅僅為逛而逛，他們是來踩點看房的。比如位于玉湖北岸的中建·玉湖之星項目，今年5月26日首開138套房源一售而空，均價達到每平方米3.26萬元。

這是一個什么概念呢？就在兩個月前的3月21日，位于2號線白洋站附近、由綠城濱江聯合開發的余杭區首個不限價樓盤和萃攬悅園首次開盤，均價僅為27928元每平米。要知道，和萃攬悅園往西100-200米，即是西湖區三墩北板塊，曾經的杭州“萬人搖”板塊之一。而和萃攬悅園項目前身為白洋路站TOD商住地，后從其中拆分出了一宗住宅用地進行土地出讓。

今年2月底，和萃攬悅園示范區亮相。60米的恢弘大門、外立面四面鋁板、約1600㎡的下沉式會所，景觀泳池，還有多主體架空層：雙層童玩空間、健身房、KTV包廂、棋牌房、私宴廳、保齡球館、瑜伽室......看得人眼花繚亂。樣板房內，連室內的玄關柜、餐邊柜、衣帽柜都做好了，首開還免費贈送封包陽臺，硬是把單價2.8萬元每平米不到的剛需盤，卷出了單價4萬+、5萬+改善樓盤的產品力，以至于不少網友戲稱其為勾莊“壹號院”，可見對其項目品質的認可。

此后該盤六開領證加推，霸居熱銷榜，其中五開均價上漲至30779元每平米，漲幅超過10%。而玉湖之星在此基礎上，又進一步上漲了近2000元，這中間固然有地段差異的因素，但更是整個良渚新城樓市價值提升的反映。

和萃攬悅園實景圖

三土從良渚新城管委會相關部門了解到，目前良渚新城的房地產市場不愁去化，這一方面是因為良渚新城的樓盤普遍比較新，尤其是核心商務區板塊的商品房都有公建化外立面的要求。所以這里的樓盤外立面基本金屬板材交付，并且多數小區是封閉式陽臺，外觀看起來整潔大氣。以至于有房產中介說，良渚新城核心區的樓盤在杭州300萬梯隊之中屬于顏值天花板。

但更重要的是，相關公建配套的日益完善。

論商業，萬象城之后，又一個重量級的購物中心K11也要來了。5月19日，K11官方宣布，K11 Select購物藝術中心正式落戶杭州良渚新城國際商務核心區，標志著這一備受期待的商業項目進入實質性建設階段。至此，良渚新城已形成了囊括城北萬象城、K11 Select購物藝術中心、BIRLAND玉鳥集等多座地標性商業在內的超級商圈。

論交通，此前規劃里的“七縱六橫”主干路網已基本成型，還先后新建了運溪高架路、莫干山路高架。至于2號、4號、10號三條地鐵線穿過一個街道，在杭州也十分罕見，而且據說未來還將新增兩條地鐵，從而形成便捷、立體的現代化交通體系。

另外，論醫療，繞城外有浙大一院良渚分院，繞城內的華潤國際醫療中心、樹蘭國際醫學中心最快有望在年內實現部分功能區試運營；論教育，僅2024年就有杜甫中學、杜甫小學等6所新學校投入使用。今年9月，總投資5.75億元的好運路九年一貫制學校也將正式交付并對外招生，從而扭轉良渚教育資源緊張的局面。同時，理想教育集團、未來教育集團等的相繼組建，也正在逐步提升良渚的基礎教育質量；論產業，良渚新城依托夢棲小鎮和良渚生命科技小鎮，布局數字文化、生命健康、總部經濟三大產業，先后吸引來日立電梯、中建三局等企業總部，以及影視颶風Tim、何同學等網紅大V。

總之，經過近20年的開發，如今的良渚早已今非昔比。特別是2023年良渚論壇的落戶，更為良渚新城的發展錦上添花。作為一名良渚居民，三土想說，無論自住的生活配套、居住環境和城市界面，良渚新城都可算余杭乃至杭州性價比最高的剛需板塊之一。

還是拿玉湖之星來說吧，作為良渚新城最核心的玉湖板塊首個不限價項目，玉湖之星的品質實現了大躍升，四面鋁板+弧形設計，下沉式會所+交互式園林，審美相當在線。關鍵是，首開3.25萬每平米的價格看著好像漲了一些，但5萬元的車位幾乎是半買半贈，相比此前板塊限價3.12萬每平米+綁車位，綜合折算下來價格可能還略低了一些。難怪有業內人士說，這批購房者撿漏了。

玉湖之星設計效果圖

當然沒撿到漏的也沒關系，玉湖之星二期2號和7號樓共138套房源馬上要加推了。而和萃攬悅園6月也將加推第七期（具體戶型信息可關注樓盤公號）

這批新一代的住宅小區，搭配玉湖綜合體、K11 Select購物藝術中心，正在全面煥新良渚的人居環境。這環境、這體驗感，既是向良渚新城十周歲的致敬，也跟近四分之一個世紀前的良渚文化村形成呼應，更是對良渚五千年變遷史的一個最新注腳。從江南河網中的一片“良渚”，到杭城北部的一汪玉湖，這片土地，不僅實證了中華五千年文明，也親見了滄海桑田的杭郊巨變，并正在創造屬于自己的時代輝煌。

多說兩句：

最近，“三土城市筆記”聯合余杭區房地產協會，發起“余杭好房”看房團活動。6月21日，第一期看房團活動將走進位于良渚新城的綠城濱江·和萃攬悅園。現場會有“三土城市筆記”創始人土哥涅夫詳細解讀良渚新城的板塊價值，余杭區房地產協會專業人士解答關于余杭房地產現況、政策的相關疑問。想要參加活動的可添加三土城市筆記小助手二維碼（注明“看房團”），報名進群。

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