瑞銀：近半數業主買房處于虧損狀態

文｜鄧浩志

最近，瑞銀發表了一份中國住房調查報告，其核心觀點有以下幾條：

我國購房意愿繼續回落，最近調查顯示，無購房意愿的受訪者比例為 48%，達到 11 年來的歷史最高點。在目前租房人群中，73% 的人更傾向于租房。分城市看，一線城市購房意愿基本穩定，相比 24 年 9 月份反而有所上升。但二三線城市購房意愿出現了明顯回落。

一二三線城市二手房價，分別回落到 21、18、16 年水平。

42% 的人認為房價還會繼續下跌。僅 15% 的受訪者認為未來 12 個月房價會上漲。對于房價觸底時間，29% 的人認為在 2025 年，44% 的人認為在 26 年，28% 的人認為在 27 年及以后。

接近半數家庭房產處于賬面虧損狀態。47% 的受訪者表示他們房子的現價已經低于了買入價，只有 30% 的受訪者現價還高于買入價。

看完這份報告，我有幾點感受：

首先根據北京大學 2022 年中國家庭資產配置調查，房地產占比超過 70%，部分家庭超過 90%。房子價格下跌導致家庭財富縮水，進一步加劇通縮。而近期信達證券發布報告稱：一線城市消費和儲蓄出現同時下滑的 “雙降” 情況。信達證券認為，消費與儲蓄占比同時下降的核心邏輯或是房貸等剛性支出的被動擠占，而非基于預防性儲蓄的主動行為。在開始釋放消費潛力時，被動式擠占的消費修復起來往往比主動性儲蓄擠占的消費要慢得多，這可能意味著一線城市消費的修復可能還會繼續慢于非一線城市和下沉市場。如果信達證券判斷是對的，樓市繼續低迷，的確會讓更多的人不敢消費。

其次，瑞銀這份報告對房價的跌幅估計少了。一二三線城市二手房價，分別回落到 21，18，16 年水平。但凡有關注樓市的人都知道，目前房價實際跌幅怎么可能這么低？以廣州為例，二手房價普遍下跌近 40%，已經跌回 2018 年水平，部分區域甚至跌回到 2016 年的水平。三四線城市跌幅就更厲害了。所以瑞銀的報告已經是偏保守了。

最后我想說，對于每一個普通的中國人來說，最多最常見的投資品種莫過于股市和樓市。股市在 10 年前就有 8 虧 1 平 1 賺的說法。而樓市現在也有近半數人虧損。雖然很多人買房只是為了居住，但房子在全球任何一個國家都是資產，都直接影響每個中國家庭的財富獲得感。如果房價持續下跌，大多數購房人都處于虧損狀態。那在當下，股市樓市不成了老百姓們投資的噩夢了嗎？還有什么能不讓普通百姓虧的資產配置方案呢？或許房地產市場本質上和股市一樣，都需要長期呵護，都需要保護每一位投資者的利益。可以強調房住不炒，但階段性的價格上漲不要過分眼紅，更不應該刻意打壓房價，因為房價影響的是每一個家庭。