前兩天（2025年7月14~15日），一場不常見的、又備受矚目的中央城市工作會議召開了。作為全國最高規格的城市工作會議，它所討論的主要議題內容的分量都是頂級重要的。

回望上一次的中央城市工作會議，還是在2015年，那時候中國城市還正處于大發展時期。眾所周知，從那場會議之后的2016年，中國開始了一波“以棚改為核心”的加速城鎮化的過程。

時隔10年，中央城市工作會議再度召開。

那么，這場會議到底為未來數年工作，奠定了怎樣的發展主線？未來中長期工作會又有怎樣的戰略重心的調整？對于相關的行業從業人士，又會面臨怎樣新的格局和機遇？

下面，我來嘗試從實際工作角度，給大家解讀一下，供大家參考。

1、這場會議對國內城鎮化的格局做了一個定性的判斷，那就是：我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

注意這里的兩個關鍵詞：穩定發展、存量提質增效。

當前，全國人口增長放緩、老齡化加劇、環境壓力增大，這都使得傳統外延式擴張難以為繼。

從我線下走訪的很多城市經驗來看，確實很多城市蔓延式的擴張問題比較嚴重。大量城市存在著老舊區域的衰敗與新城區的大量空置并存的現象。也有部分3、4、5線城市，隨著人口流失和新出生人口的減少，未來面臨著城市收縮的態勢。

我們如何去面對城市收縮？如何去處理過剩的基建？這些問題，都是曾經擴張時期，很少考慮的問題，但在未來這些問題都將成為一段時期的主流。

中國城市從增量時代，轉向存量時代，這意味著一個發展底層邏輯的轉變，也將深刻重塑行業商業模式與盈利邏輯。曾經，靠增量房地產銷售去平衡產業投資的成本的模式，已經無以為繼。

算運營帳、算產業賬、算稅收帳，而不是算土地財政賬，這在未來就是最重要的底層邏輯。

2、會議還提到，“轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展”。

如果我們實地走訪全國各地，就不難發現，當下很多城市的產業園區、商業地產和文旅產業項目，普遍存在著供給過剩的局面。前些年盲目投資建設、超速發展帶來的各類過剩的空間和基建，都需要去優化盤活。

那么，如何做到集約高效？

我想，未來一些地區的過剩的各類產業載體不可避免地存在關停并轉的可能性，至少在一些不良項目上，不會進一步盲目投資，造成更大的載體過剩和效率過低。

實際上，今年各地方政府平臺公司已經開始收縮投資，業績考核的重點也從原先的“資產規模”變為了“資產收益能力”，這樣的一種考核方式的變化，也是抓“集約高效”的一種表現。

3、會議提出：未來工作以推進城市更新為重要抓手。

城市更新是這兩年的老話題了。

這次定調，也決定了在未來相當長時間內，城市工作的核心重點圍繞城市更新展開。

但需要注意的是，這輪的城市更新不是上一輪“貨幣補償、大拆遷、大建設的棚改模式”，而是以優化居住體驗和運營服務為導向的更新模式。因此，這樣的更新注定是局部的更新和微更新為主的。

老舊社區、廢舊廠房、文化歷史街區、存量商業和公園、景區的更新，是未來城市更新的重點。

但這樣的更新，難度高、成本高、運營復雜，收益相比開發模式要更加微薄，這也是當前“微利時代”的一個常態現象。

因此，城市更新項目需要仔細論證。

從我們接觸的實際案例來看，受制于人口、市場規模、投資成本、運營難度等諸多因素的影響，很多項目從投資收益和運營的可行性角度來看，不具備更新的基礎。如果再針對這類項目進行盲目的更新，勢必帶來一種新的投資浪費。

我認為，并不是所有的老舊城市資源都值得更新，有很多前期上馬的不具備市場化生存能力的項目，該叫停應叫停，該去產能要去產能。

因此，大量城市更新項目的前期可研工作是前置條件，而運營團隊的能力也是至關重要的因素。

4、會議提出：堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構。

城市發展跟著交通走、跟著人口走、跟著產業走，這樣的增長模式符合客觀規律。

但在此之前得快速城鎮化階段，很多地方的城市發展仍然是無序蔓延，導致了大量的城鎮化的投資浪費。

東京都市圈的以新干線高鐵為核心的交通走廊的發展模式，是值得廣泛參考的模式。沒有TOD式的城市節點，盲目攤大餅的空間模式，不適應未來的城市發展模型。

5、會議提出：大力發展生活性服務業，提高公共服務水平，牢牢兜住民生底線。

從業態門類來看，城市的社區養老、托育、家政、即時零售、文化休閑、教育醫療等基礎服務，都是未來的重點。

如果生活性服務業能發展成功，那么通過優化供給，變成為“供給—消費—優化供給”的正向增長螺旋。

要知道，生活性服務業的就業拉動作用是非常明顯的，生活性服務業的就業拉動系數約為制造業的3-4倍，比生產性服務業高 50%-100%。

因此，在未來，各類社區中心的發展功能將進一步提升。社區商業的內涵和外延，也會在新的時期有所發展，一些標桿的社區商業型的項目和模式都將被推廣。

上述幾點分析解讀，只是本次會議工作的一部分。

總體來看，我認為相比10年前的擴張時代，進入穩態增長后的城市工作難度會更高、相關的市場機會更少。如果大家還期待用新的城鎮化模式來拉動經濟大規模增長，那么這樣的可能性是基本沒有的。

未來對于大多數人而言，城市是一種穩定的民生保障，是安家落戶的根本。但這樣的穩定能否長久，還是取決于產業。

只有產業轉型成功，新質生產力發達的城市，才會有更加美好的未來。

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