5月28日，國務院公開發布《城市更新“十五五”規劃》（以下簡稱《規劃》），這是我國首部國家級城市更新專項規劃，具有標志性、綱領性意義。

6月8日，國務院新聞辦公室舉行政策例行吹風會，住房城鄉建設部、國家發改委、財政部、自然資源部四部委聯合解讀《規劃》，事關未來5年城市更新的方向與重心更加清晰。

顯然，當這份綱領性的專項規劃發布之后，實施城市更新行動，正迎來全面部署和重大進展。

而據此前央視新聞報道，“十五五”期間城市更新市場體量龐大，未來五年我國城市更新至少可以完成投資15萬億元。

面對十數萬億規模的市場體量，以及持續擴大的城市更新試點城市，西安作為2021年就入選的首批試點城市，新規劃指引之下，下階段城市更新的重心又將發生哪些變化？

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首部國家級城市更新專項規劃

首先，我們對《規劃》進行簡單的梳理與解讀，《規劃》主要提出了10項主要指標、23項重點任務、7個方面政策舉措、14項重大工程和行動。

這10項主要指標多數以可量化的具體指標，為未來5年城市更新的重點工作定下了目標，主要內容圍繞在危舊房改造、老舊小區、老舊街區、城中村改造、歷史建筑修繕、城市管網等方面。

在這10項主要目標的指引下，重點工作、重大工程和行動等等均圍繞其展開。

我們以14項重大行動和工程為例，未來的城市更新更加強調居住品質、公共服務、人居環境、基礎設施等方面，具體的可以把其看做民生工程、發展工程、安全工程三大方面。

民生工程重點是推進“好房子”建設，改造城鎮老舊小區，加快建設完整社區，提升城市公共服務品質，完善城市綜合交通體系。

發展工程重點是激活存量資源，推進老舊街區、廠區改造提升，為新產業、新業態發展創造條件，發揮擴內需、穩增長、促消費作用。

安全工程重點是推進危舊房、城中村改造，加強城市基礎設施建設改造，提升風險防控和應急保障能力，增強城市韌性。

我們以大眾關注度較高的城中村更新改造為例，《規劃》提出：采取拆除新建、整治提升、拆整結合等多種方式，對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村優先實施改造。嚴格落實“一項目兩方案”，做到征收補償到位、項目資金平衡。加強安置房規劃設計和建設管理，確保合理工期和建設質量。

相比過去整村拆除方式，《規劃》在更新方式、資金落實、工程實施等方面提出了更高的要求，也為城中村改造項目提供更多的保障，確保實施項目保質保量的完成。

《規劃》中更為值得關注的是，對于城市更新的資金保障更加全面的安排，以更加積極的財政政策、稅收支持政策，創新方式方法，統籌各項資金渠道，支持城市更新重點任務。

而在吹風會上，相關部門更加具體的介紹了在城市更新投資上的舉措。

據了解，2026年中央預算內投資城市更新專項安排資金970億元，重點支持城鎮老舊小區改造、城市危舊房改造等城市更新項目建設；另安排1600億元超長期特別國債，加快補齊相關城市地下管網建設短板，提高城市防災減災能力和綜合承載能力。

在“硬投資”方面，按照“統籌規劃，突出重點”“先急后緩，分步實施”的原則，優先支持城鎮老舊小區改造、城市危舊房改造等公共安全和民生保障類工程，統籌支持老舊街區（廠區）改造提升等發展類工程。

數據顯示，2024年起，財政部會同住建部啟動了支持部分重點城市實施城市更新行動有關工作，累計支持北京、上海、沈陽、洛陽、烏魯木齊、成都等50個重點城市先行先試。

中央財政對東、中、西部每個城市分別給予定額補助，支持入圍城市重點樣板項目和機制建設。同時，引導地方更加注重資金統籌使用和錯位安排、注重投資和消費相結合、注重“投資于物”和“投資于人”相結合。

“十五五”期間，這50個城市將按照實施方案確定的工作目標，探索城市更新可復制、可推廣的機制。

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西安城市更新正在發生變化

可以明顯的看到，與過去依賴土地開發和房地產增量建設不同，本輪城市更新嚴控大拆大建、堅持存量更新，這意味著城市發展邏輯正在發生深刻變化——從增量時代全面轉向存量時代。

隨著國家級頂層設計落地，全國城市更新新一輪建設大幕全面開啟。

而西安的下一步將會如何邁出？

我們關注到，在《規劃》發布之后，西安市政府就召開了城市更新工作推進會議，“以城六區老舊社區、老舊街區為重點，以片區更新為抓手”是西安下階段城市更新給出的幾個關鍵詞。

市長葉牛平在會議上強調了“一個目標”“兩個結合”“三個轉變”“四項機制”“五項措施”。

特別關鍵的是，城市更新要實現“三個轉變”：從單點分散改善向片區綜合集中改善轉變，從政府投資工程建設向綜合盤活低效資產、高效運營管理轉變，從政府單方主導向多元共治共享轉變……

這三個轉變，點明了西安現階段，以及下一階段城市更新項目實施的重點方向。

像我們此前已經分析過的西安今年提出的“3+3+9”重點片區格局中，幸福林帶、團結、西電三片區被明確為“三小”城市更新示范區片區，要做的就是“存量深耕”。

如幸福林帶要盤活的是城東最大的存量土地資產，把“工業老城”變成“產業新城”，由從軍工制造主導向打造集總部經濟、數字經濟、智能制造、科創產業發展為一體的都市產業與現代服務業創新平臺而轉身。

目前土地清表出讓、項目建設、招商引資等一系列工作在同步進行，這片原本的老城區正在通過城市更新重新煥發活力。

低效資產、土地盤活方面，西安已經完成了一批案例，涉及城市交通、老舊工廠等多種類型。

例如去年實施的張家堡環島改造，釋放環島內108畝閑置土地，規劃為開放式下沉廣場。并利用四個象限下沉廣場規劃近8000平方米地下商業空間，建設超6000平方米“城市會客廳”及商業配套。

而在工業遺存改造方面，老菜場、叁伍壹壹創意園等已經頗為知名的改造案例外，還實施了長安區的風雷儀表廠轉身為西影風雷年代影視基地，并作為熱播劇《主角》的拍攝地而火爆；西安國營第一鐘表機械廠變身為時光文化公園，西安燈泡廠變為燈泡場Lit預計今年開業。

時光文化公園

長期空置率較高的商貿性質樓宇像悅薈廣場、蘇寧易購廣場等，通過“商改辦”盤活閑置資源，提升商業價值，“西安悅薈廣場”已更名為“解放數創廣場”；蘇寧易購廣場已更名“復興商務中心”，原群光廣場改造的華僑印象近期也曝光了效果圖，將以集酒店集群、文旅商業、特色街區于一體的綜合消費場景和多重體驗業態重新亮相。

可以看到，這些項目的實施，不再單純依托政府的投資和建設，而是通過新業態的引入，將已經廢棄或低效利用的土地和建筑，以微改造的方式實現建筑和空間的重新梳理，從而以全新面貌營業，并實現有效的營收，提高區域配套。

這樣的微改造，下階段仍將持續實施。

4月份西安召開的發布會上，西安住建局在會上提出，今年將擴大住建領域有效投資規模，城市更新領域建設投資160億元。

并且在介紹今年城市更新工作的整體思路中透露：聚焦老舊小區、老舊街廠區、城市公共空間等五大領域，統籌謀劃項目包160個、子項目355個，總投資348億元，全部納入年度建設計劃。多元化資金保障，創新可持續投融資模式，精準對接國家政策投向，梳理出符合中央資金支持的項目312個，申請資金140億元。

綜合看來，未來西安城市更新的大動作，無疑將圍繞三個城市更新示范區片區重點展開。同時，城六區的老舊小區、街區將持續完成建筑、路網、地下管網改造，以及老城區的歷史文化街區等等，也將遵循“留改拆”并舉、以保留利用提升為主的原則，小規模、漸進式的推動城市更新。

當城市更新進入新階段，存量盤活、品質優化、結構優化將是各大城市面臨的必答題。而西安作為城市更新試點城市，下階段城市更新將會帶來什么新的變化，我們也將持續關注。

編輯：Lyna

審核：解革

監制：號稱嬉皮

部分圖片來自網絡