1，先說(shuō)下對(duì)石景山樓盤(pán)的整體感覺(jué)，過(guò)往石景山的房?jī)r(jià)在城六區(qū)里是偏低的，后來(lái)被拉上來(lái)，靠的是石景山的新盤(pán)，從六萬(wàn)左右的單價(jià)一直拉到近八萬(wàn)的價(jià)格，很長(zhǎng)時(shí)間里，石景山的新盤(pán)價(jià)格維持在7萬(wàn)以上，那是一個(gè)一眼貴的時(shí)代。誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)冤大頭。

現(xiàn)在隨著北京樓市的整體調(diào)整，石景山的價(jià)格也陸續(xù)降了下來(lái)，新盤(pán)璟悅長(zhǎng)安，算是石景山的第一個(gè)好房子項(xiàng)目，所謂的好房子，最主要的點(diǎn)就在于得房率變高了，其它的我覺(jué)得都是虛的。

璟悅長(zhǎng)安的開(kāi)盤(pán)價(jià)在6萬(wàn)左右，跟過(guò)去石景山普遍7萬(wàn)的時(shí)代相比，這個(gè)價(jià)格算是安全很多，再加上好房子加持，得房率增加了至少5-10%，同樣價(jià)格下，得房率增加相當(dāng)于價(jià)格變低了。

所以總的感覺(jué)下來(lái)，如果原來(lái)的樓盤(pán)（低得房率）都還維持在6萬(wàn)以上的話，都偏貴。

璟悅長(zhǎng)安這種高得房率項(xiàng)目，6萬(wàn)左右的價(jià)格，算是當(dāng)下的市場(chǎng)價(jià)。不能算貴。

這是一個(gè)大概的感覺(jué)。

2，璟悅長(zhǎng)安的得房率應(yīng)該在85-95%區(qū)間

3，周邊資源：交通，緊鄰未來(lái)要開(kāi)通的一號(hào)線支線體育場(chǎng)南街站，算是很大的加分項(xiàng)。

教育資源，我覺(jué)得中游以上，新建校，大概率是景山分校或京源分校，在石景山排在前幾，小學(xué)+初中，基本上就解決了。

商圈資源，由于周邊新盤(pán)多，商業(yè)資源沒(méi)有完全起來(lái)，總體感覺(jué)上還比較荒，但位置離長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線不算遠(yuǎn)，周邊的樓盤(pán)數(shù)量也不錯(cuò)，總體還可以吧。

4，樓盤(pán)本身。

有會(huì)所，算個(gè)加分項(xiàng)。

園林綠化這些，各個(gè)新樓盤(pán)各有優(yōu)劣勢(shì)，秒殺多數(shù)二手房。

兩年后交房，這對(duì)于當(dāng)下市場(chǎng)狀態(tài)來(lái)說(shuō)，算是一個(gè)不利因素，但現(xiàn)狀就是如此。

戶型以剛需+剛改為主，最大的面積133平米

5，樓盤(pán)對(duì)標(biāo)：

旁邊的成熟盤(pán)融景城對(duì)標(biāo)，我覺(jué)得正好。學(xué)區(qū)差不多。

融景城目前的成交價(jià)，89平米的房子，成交價(jià)500萬(wàn)左右，單價(jià)5.62萬(wàn)；

和融景城相比，璟悅長(zhǎng)安的品質(zhì)更高、得房率更高、精裝修，成交單價(jià)按6.2萬(wàn)算。

簡(jiǎn)單拆解下：裝修按2000/平米，得房率折掉5%就是5.89萬(wàn)；這樣綜合算下來(lái)是5.69萬(wàn)/平米。得到的是更好的戶型和更好的品質(zhì)。劣勢(shì)在于期房。

大概如此。

其實(shí)璟悅長(zhǎng)安出來(lái)后，融景城沒(méi)有性價(jià)比了。

6，市場(chǎng)因素：

整體市場(chǎng)是往下走的趨勢(shì)，我們分析的是靜態(tài)的價(jià)格，即：當(dāng)下新房二手房的對(duì)比。但市場(chǎng)整體下行的趨勢(shì)，短期暫時(shí)看不到停下來(lái)的跡象，如果動(dòng)態(tài)去看，這個(gè)樓盤(pán)只是相對(duì)安全，沒(méi)有絕對(duì)安全，疊加上期房的問(wèn)題，所以大家在買(mǎi)之前要綜合權(quán)衡。

1）如果這個(gè)盤(pán)目前是二手房，那性價(jià)比非常高；

2）這個(gè)盤(pán)2年后交房后，賣(mài)價(jià)大概率會(huì)跌破新房?jī)r(jià)，不要指望增值。

總體評(píng)價(jià)，在當(dāng)下市場(chǎng)里，算是個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目。

現(xiàn)在這個(gè)盤(pán)沒(méi)有上渠道，大家買(mǎi)的話可以自行去售樓處買(mǎi)。

銷售說(shuō)，后期開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)樓的賣(mài)價(jià)肯定比當(dāng)下高，我說(shuō)，你怎么能保證，當(dāng)下的市場(chǎng)很差。她其實(shí)也不知道。銷售話術(shù)。

后續(xù)上了渠道，想要通過(guò)我們渠道買(mǎi)的可以微信溝通。