上海脫了，又沒脫

作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

在北京松綁限購(gòu)后，上海也如期跟進(jìn)。

但是，上海限購(gòu)松綁會(huì)不會(huì)來(lái)得有點(diǎn)遲？

“無(wú)限套”模式打開

就在今天（8月25日），上海也打開了買房無(wú)限套的模式，毫無(wú)例外地跟進(jìn)了新購(gòu)松，六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》調(diào)減住房限購(gòu)范圍、優(yōu)化住房公積金貸款額度、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

具體的內(nèi)容包含——

1、外環(huán)外范圍，家庭或者單身，非上海戶籍，1年社保/個(gè)稅可購(gòu)無(wú)限套住房，之前僅限一套。

外環(huán)外的范圍具體指外環(huán)高速公路（S20）以外的區(qū)域，涉及的行政區(qū)含嘉定區(qū)、青浦區(qū)、松江區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)、崇明區(qū)以及閔行區(qū)、寶山區(qū)、浦東新區(qū)的部分區(qū)域。

2、成年單身群體購(gòu)買住房，視同家庭購(gòu)房了，之前非滬籍單身繳滿社保后可買1套，但只能買全上海的二手房和外環(huán)外新房，需婚后才能買全上海新房，也就是單身可以買2套了

3、提高了住房公積金貸款額度，拓寬公積金使用范圍，首套房最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套住房貸款額度進(jìn)一步上浮，最高可達(dá)216萬(wàn)元；二套房最高貸款額度從130萬(wàn)元提升至149.5萬(wàn)元。

4、商貸利率不再區(qū)分首套/二套，之前上海首套房首付是15%，利率LPR-45點(diǎn)，二套首付是25%（郊區(qū)20%），利率LPR-5點(diǎn)（郊區(qū)-25點(diǎn)）

5、非滬籍同樣首套免房產(chǎn)稅，買二套人均60㎡免稅。

選擇在周一的這個(gè)節(jié)點(diǎn)宣布松綁，無(wú)疑是給周一的A市打了一劑興奮劑。

所以可以看到，今天一大早，房地產(chǎn)板塊幾乎全線飄紅，甚至連一些走在鋼絲繩上的房企也一炮漲停。

之前北京之前松綁限購(gòu)，超預(yù)期的地方是，在京外結(jié)清公積金貸款后算首套，統(tǒng)一了五環(huán)內(nèi)外首套和二套公積金最低首付比例。

是繼續(xù)去年“9·30”政策非京籍社保年限“五環(huán)內(nèi)5改3”“五環(huán)外5改2”后，限購(gòu)最重要的調(diào)整。

這樣的調(diào)整方式，最主要的原因是北京的庫(kù)存基本都集中在五環(huán)外。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2025年8月，五環(huán)外新房庫(kù)存占比全市約81.4%，庫(kù)存面積超900萬(wàn)平方米，去化周期超26個(gè)月。五環(huán)外二手房庫(kù)存占全市約68%，去化周期達(dá)22個(gè)月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間（12-18個(gè)月）。

那么，為什么松綁的位置是上海外環(huán)外？

外環(huán)外新房太多了，外環(huán)外去庫(kù)存壓力太大，外環(huán)內(nèi)新房少，去庫(kù)存速度也比外環(huán)外快很多，且人口密度也低很多。

根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，上海當(dāng)前外環(huán)外區(qū)域的庫(kù)存占比達(dá)到80%（按套數(shù)統(tǒng)計(jì)）而目前外環(huán)外區(qū)域的成交占比約60%。

所以上海這次松綁思路，基本是1；1復(fù)刻了北京的限購(gòu)松綁思路的，精準(zhǔn)針對(duì)的是高庫(kù)存區(qū)域范圍。

超預(yù)期or低預(yù)期

那么，這次上海松綁，超預(yù)期的地方是什么呢？

好像也沒太超預(yù)期，甚至可能低于預(yù)期。

一方面政策力度遠(yuǎn)不如去年上海樓市的927新政。

927新政直接將上海樓市增值稅免征年限，從5年調(diào)整為2年，對(duì)交易的摩擦成本起到的減免作用是非常大的。

另一方面，這次松綁的是外環(huán)外的區(qū)域，只是對(duì)套數(shù)不再作限制，但是非滬籍還是需要1年社保/個(gè)稅，放松的不是限購(gòu)門檻，而是增購(gòu)套數(shù)。

這樣的松綁，不過(guò)是原來(lái)非滬籍在外環(huán)外可以買1套變成可以買很多套，可能對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，但實(shí)際上吸引力可能不大。

首先放松的范圍到市中心通勤時(shí)間普遍需1小時(shí)以上，這樣的位置相當(dāng)于深圳坪山區(qū)通勤到福田區(qū)的位置。

這樣的位置，商業(yè)、醫(yī)療、教育等資源與市區(qū)差距明顯，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)也少，三甲醫(yī)院基本需依賴市，部分新興板塊生活便利性是跟不上需求的。

在上海本地人眼中外環(huán)之外都已經(jīng)不算上海了。

其次北京五環(huán)外可以購(gòu)買任意套房，但是沒有房產(chǎn)稅。

也就是，無(wú)論多購(gòu)多少套，除了本身的房?jī)r(jià)，沒有額外的摩擦成本。

而上海不一樣。

上海雖然也同步抄北京的作業(yè)，對(duì)滬籍和滿1年個(gè)稅/社保的個(gè)人/家庭不再限制外環(huán)外的購(gòu)房套數(shù)，但上海存在明確的房產(chǎn)稅制度。

上海自2011年以來(lái)，針對(duì)部分個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅的范圍為新購(gòu)住房超出人均60平的第二套房起征，稅率為0.4%到0.6%。

2025年的標(biāo)準(zhǔn)是新購(gòu)房單價(jià)≤94446元，稅率為0.4%，新購(gòu)房單價(jià)＞94446元，稅率為0.6%。

計(jì)算公式是應(yīng)繳房產(chǎn)稅=超出部分面積×新購(gòu)房單價(jià)×70%×稅率（0.4%或0.6%）。

非滬籍也和滬籍一樣首套免房產(chǎn)稅了，買二套人均60㎡免稅，假設(shè)5口之家，則免征總面積為300平，若首套為300平，二套為150平，那么新購(gòu)房，若單價(jià)為5萬(wàn)/平，則房產(chǎn)稅為（300+150-300）*10000*70%*0.4%=4200元，若單價(jià)為10萬(wàn)/平，則房產(chǎn)稅為（300+150-300）*100000*70%*0.6%=6.3萬(wàn)。

目前，上海外環(huán)外的住宅均價(jià)水平基本在2萬(wàn)左右，部分區(qū)域僅3萬(wàn)-5萬(wàn)/㎡。

換句話說(shuō)，外環(huán)外的新房如果買得越多，房產(chǎn)稅就越多。盡管外環(huán)外的價(jià)格水平線在5萬(wàn)以下，但多買后無(wú)形中也會(huì)增加一定的稅費(fèi)。

所以，如果要促進(jìn)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，房地產(chǎn)稅很大概率還需要采取一些豁免的補(bǔ)丁措施，給市場(chǎng)進(jìn)一步傳遞信心。

但，上海托底表現(xiàn)出的決心是非常果斷的。

一方面，6天前上海的中介平臺(tái)停止顯示二手房成交價(jià)格，避免進(jìn)一步引起市場(chǎng)的擔(dān)憂。

另一方面，上海樓市已經(jīng)是最有韌性的市場(chǎng)，去年9.29新政后，接近1年的時(shí)間新房成交活躍，不少樓盤出現(xiàn)搶籌，二手房成交量也一度沖上2萬(wàn)+套。

數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

如今上海樓市行情，不過(guò)剛走冷幾個(gè)月而已，新房更是從6月才開始迅速轉(zhuǎn)冷，就已經(jīng)釋放新的政策。

所以，期待一個(gè)月后上海市場(chǎng)的數(shù)據(jù)。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)