連續(xù)三年，越秀地產(chǎn)，利潤下跌。

一開始是2023年，增收不增利；后來是2024年，不增收也不增利；現(xiàn)在是2025年，上半年增收不增利。

一句話：錢越來越難賺。

跟他們保持同頻的是越秀服務(wù)，上半年整體毛利率也下滑到21.3%，毛利額降至4.18億元。

越秀服務(wù)去年就跌好慘。去年一整年的凈利潤只有2.86億，同比下降了42.5%。所以他們做了一個(gè)大膽的舉動(dòng)：賬上趴著47.91億元，不動(dòng)。

不動(dòng)，就是最好的行動(dòng)。

越秀地產(chǎn)說中期業(yè)績受到宏觀環(huán)境的影響了。

越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)（左二）、越秀地產(chǎn)副董事長、總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松（右二）、越秀地產(chǎn)聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事江國雄（左一）、越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)曾志釗（右一）

2025年上半年，越秀地產(chǎn)錄得營收475.7億元，同比上升34.6%，創(chuàng)下該公司半年度業(yè)績新高。而期內(nèi)銷售成本為425.11億元，同比上升39.4%。

業(yè)績很好，但是利潤就不好看，公司的毛利額錄得50.63億元，同比上升4.5%；對(duì)應(yīng)毛利率則約為10.6%，同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利潤13.7億元，同比下降25.2%，其中核心歸母凈利潤15.2億元，同比下降12.7%。

為什么呀？說了，受到宏觀環(huán)境影響了。

他們是這一輪的三匹國企黑馬之一：廣州越秀、廈門建發(fā)、珠海華發(fā)。其中，廣州越秀的呼聲很高。

它們有著共同的特點(diǎn)：融資成本低、土地市場(chǎng)異軍突起、銷售業(yè)績較為強(qiáng)勁；也有著共同的缺點(diǎn)：盈利增長不夠穩(wěn)定。

融資成本低自然是越秀的優(yōu)勢(shì)，但“廣州國企”的標(biāo)簽才是越秀能以低利率融資且不斷拿地的底氣。

據(jù)《商學(xué)院》報(bào)道，越秀地產(chǎn)曾說過，“在一些高投入的大項(xiàng)目中，借力資金充裕的國有母公司越秀集團(tuán)率先投入資本，承擔(dān)項(xiàng)目前期的投資和風(fēng)險(xiǎn)，越秀地產(chǎn)則在實(shí)際成熟期收購股權(quán)，有著高靈活度的現(xiàn)金流管理。得益于這種模式，越秀地產(chǎn)才能在激進(jìn)高價(jià)拿地的同時(shí)，保持凈負(fù)債率的相對(duì)低水平。”

2020年-2023年四個(gè)年度里，越秀地產(chǎn)股東應(yīng)占凈利潤出現(xiàn)了兩增兩降。

2023年業(yè)績報(bào)告顯示，全年核心凈利潤同比減少19.43%，還是“增收不增利”的狀況。

這些，都是逆風(fēng)奔跑的代價(jià)。

2024年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收864億元，同比增長7.7%；合同銷售額1145.4億元，行業(yè)銷售榜上位列第8位，首次沖進(jìn)年度榜單行業(yè)TOP10。

去年利潤下滑得厲害。

去年上半年就開始下跌。根據(jù)越秀地產(chǎn)2024年中期財(cái)報(bào)，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約353.4億元，同比上升10.1%。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約18.3億元，同比下降15.9%。核心凈利潤約17.4億元，同比下降18.8%。毛利率約為13.7%，同比下降4.1%。

2024年全年業(yè)績公告顯示，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利10.4億元，同比大幅下降67.3%；核心凈利潤15.9億元，同比下降54.4%。

你看，全年比半年跌的很多了。不看不知道，一看嚇一跳。

去年，越秀給自己的的銷售目標(biāo)是1470億。最終以77.9%完成年度銷售目標(biāo)。

后來，為了讓今年順利完成目標(biāo)，他們把今年的目標(biāo)定為：1205億。有零有整的，上半年已經(jīng)賣了615億元，這樣下半年再賣590個(gè)億就可以“輕松”搞定，再也不用步去年的后塵了。

但是會(huì)不會(huì)像去年一樣，利潤下半年也控制不好？

上半年業(yè)績下降主要由于少數(shù)股東損益飆升119.8%，達(dá)到16.06億元。這也是越秀地產(chǎn)首次在半年報(bào)中出現(xiàn)少數(shù)股東分走超過10億元利潤的情況。

越秀喜歡合作拿地，在廣州以外更是如此。

數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，越秀地產(chǎn)新購?fù)恋毓灿?jì)24幅，持股低于50%的地塊占10幅；今年上半年新購?fù)恋?3幅，持股低于50%的地塊則達(dá)到8幅，分別位于廣州、上海、杭州、西安及北京。

由于低權(quán)益占比的項(xiàng)目不并表，這類項(xiàng)目的增加，容易導(dǎo)致外界難以窺見越秀地產(chǎn)資產(chǎn)、負(fù)債的真實(shí)情況。

隱憂有嗎？當(dāng)然。

2024年年底的時(shí)候，歸母凈利潤已經(jīng)創(chuàng)了近九年來的新低。不賺錢嗎？不，是越來越不賺錢。

今年也是人事變動(dòng)的高發(fā)期。

據(jù)南都·灣財(cái)社統(tǒng)計(jì)，今年已有4家廣州市屬國企出現(xiàn)“一把手”人事變動(dòng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年至今年6月底有26家廣州市屬國企已有14家換帥。

換帥的大背景是經(jīng)濟(jì)。

今年廣州市屬國企鮮明喊出“拼經(jīng)濟(jì)”的口號(hào)，上述提到的4家企業(yè)在其所屬行業(yè)中既有增長也有困境，換帥之后，相關(guān)企業(yè)正在通過改革等方式促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)增長。

越秀就是其中一家。

5月27日，“75后”陳強(qiáng)任廣州越秀集團(tuán)股份有限公司、越秀企業(yè)（集團(tuán)）有限公司董事，成為越秀集團(tuán)的新“掌門”，執(zhí)掌這家千億國企。

后來就是一系列的變動(dòng)。

子公司的高管也進(jìn)行“換血”：比如越秀房產(chǎn)基金的林德良辭任董事會(huì)主席兼行政總裁等之后，繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事、負(fù)責(zé)人員兼財(cái)務(wù)及投資委員會(huì)成員；李鋒辭任非執(zhí)行董事，執(zhí)行董事區(qū)海晶晉升為行政總裁等。

再加上之前，越秀服務(wù)、越秀房產(chǎn)基金同時(shí)公告宣布更換董事會(huì)主席，均由現(xiàn)年52歲的江國雄接任。

6月9日，越秀集團(tuán)更是委任兩位“80后”擔(dān)任要職：胡柳接任廣州越秀集團(tuán)股份有限公司職工董事，楊曉巖接任廣州越秀集團(tuán)股份有限公司董事。

越秀地產(chǎn)怎么改變不賺錢的現(xiàn)狀？拿了地，創(chuàng)收了，但是利潤率逐年走低。越秀服務(wù)也是，賬上有錢，但是沒有辦法錢生錢。

2024年，越秀集團(tuán)統(tǒng)計(jì)口徑資產(chǎn)總額突破萬億，達(dá)到11385億元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1356億元，利潤總額66億元。

行業(yè)老兵，也是新帥，剛接棒越秀集團(tuán)一把手的陳強(qiáng)是準(zhǔn)“行業(yè)老兵”，曾在廣州新中軸建設(shè)有限公司、廣州市城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司、廣州塔旅游文化發(fā)展股份有限公司擔(dān)任要職，參與花城廣場(chǎng)、廣州塔、海心沙等重要項(xiàng)目的建設(shè)，另外他還擔(dān)任廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長。