地產(chǎn)行業(yè)中有一個細(xì)分行業(yè)，叫作：墳地產(chǎn)。

看了幾家墳地產(chǎn)相關(guān)公司的報告，江月不得不感嘆一句：墳地產(chǎn)終究還是走了地產(chǎn)的老路。

2024年，福壽園、福成股份、安賢園、萬桐園、中國生命集團(tuán)五大上市殯葬企業(yè)總營收同比下降19.3%。

其中，

福壽園營收20.78億元，同比下降20.9%；

凈利潤3.73億元，同比直接腰斬，降幅達(dá)52.8%。

今年8月份，福壽園發(fā)布了上半年業(yè)績預(yù)報，預(yù)計會預(yù)虧2.35億至2.65億。

呃……

這和大家的認(rèn)知產(chǎn)生了嚴(yán)重的偏差。

大眾的視角中，墳地產(chǎn)，或者說殯葬行業(yè)，絕對是名副其實的朝陽行業(yè)。

因為，殯葬行業(yè)的核心邏輯大家都認(rèn)可——

老齡化！

2024年末，全國60周歲及以上老年人口3.1億人，占總?cè)丝诘?2.0%；65周歲及以上老年人口2.2億人，占總?cè)丝诘?5.6%。

預(yù)計2032年中國將進(jìn)入65歲及以上人口占比超20%的“超級老齡化社會”。

隨著國內(nèi)老齡化程度越來越高，再加之國人“入土為安”傳統(tǒng)理念，市場對墓地的需求絕對越來越高。

2024年，全國的死亡人數(shù)約1093萬，比4年前增加了10%。

你看看這需求，是不是妥妥的朝陽行業(yè)？

過去的數(shù)據(jù)也證明了這點——

1.當(dāng)下的就業(yè)環(huán)境中，殯葬專業(yè)的學(xué)生很幸福。

2023年全國殯葬服務(wù)機構(gòu)職工僅9.1萬人，而每年死亡人口超1000萬，專業(yè)人才缺口達(dá)20萬。

由此，全國各個學(xué)院的殯葬專業(yè)就業(yè)率基本達(dá)到100%，有的學(xué)生甚至還沒畢業(yè)就被預(yù)訂，而殯葬專業(yè)雖然是專科，但分?jǐn)?shù)線早已超過本科線。

2.一塊墓地，能賣出天價。

咱們簡單將墳地產(chǎn)和房地產(chǎn)的價格走勢做個對比，兩個特點很明顯。

其一，墓地在持續(xù)上漲。

2022年-2024年，一線城市的墓地單價從11.79萬/㎡漲至12.12萬/穴；一線城市房價從5.729萬/㎡跌至5.656萬/㎡。

其二，墓地比房子貴得多。

2024年，一線城市墓地均價為12.12萬/穴，而一線城市房產(chǎn)均價為5.656萬/㎡。

墓地的價格是房子的2倍有余。

再來見識幾個更夸張的案例——

2023年，上海高端墓園松鶴園0.6平方米的單/雙穴墓售價34.18萬元，單價為76萬/㎡，約為同期湯臣一品房價的2.53倍；

深圳大鵬灣華僑墓園，號稱廣東省內(nèi)唯一面朝大海的墓園。該墓園起售價50萬元，最高可達(dá)400萬元。

光看過去幾年的數(shù)據(jù)，殯葬行業(yè)的走勢猛得一塌糊涂。

但是，

正如房地產(chǎn)從滾燙到降溫令人猝不及防，殯葬行業(yè)調(diào)轉(zhuǎn)方向的幅度也一樣讓人吃驚——

以福壽園為例，2024年的福祿園首次打破持續(xù)多年的增長，緊接著2025年就面臨著虧損的可能。

墳地產(chǎn)，也逃不過地產(chǎn)的走勢。

上升時期的墳地產(chǎn)，其特點真的和房地產(chǎn)一模一樣——

1.高速的增長。

前文的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示過墳地產(chǎn)的實力，從2015年到2024年，墓地價格始終在上漲，且漲到了12萬/穴，遠(yuǎn)超一線城市的房價。

若是當(dāng)時能投資投資，收益不菲。

2.屬于家庭的重頭支出。

2022年，英國壽險公司SunLife做了一項全球喪葬費用的調(diào)查。

據(jù)統(tǒng)計，全世界平均喪葬費用僅占年薪的10%。

其中，印度更是僅占2%。

喪葬費用較高的國家要么是發(fā)達(dá)國家，要么就是東南亞國家，而在這些國家中，我國仍然遙遙領(lǐng)先。

2024年，我國平均喪葬費用達(dá)4.1萬元。

同年，全國城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為12.4萬元，城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員年平均工資為7萬元。

粗略估計，

一次生離死別需要的基本費用，大約是普通人半年的收入。

3.買墓地，也能貸款。

由于墓地的價格越來越高，市場上曾出現(xiàn)過“墓地貸”。

早在2020年，昆明某行就聯(lián)合當(dāng)?shù)亓陥@推出了一款“墓地按揭貸”，最高可貸20萬元，期限可達(dá)10年，能讓孫輩作為貸款人。

這款產(chǎn)品的利率還尤為高，固定為9%。

后來，因為違反公序良俗等原因，被叫停了。

以上，你就能發(fā)現(xiàn)墳地產(chǎn)和房地產(chǎn)是一樣一樣的——

它們都瘋狂地上漲過；

它們對于家庭而言，顯得沉重；

它們，都需要貸款。

后來，發(fā)生在房地產(chǎn)上的事兒也在墳地產(chǎn)上發(fā)生了——

1.量在價前跌。

以福壽園為例，

2024年，福壽園經(jīng)營性墓穴賣出12569座，減少3816座，同比下降23.2%，直接影響收入減少了4個多億。

以安賢園為例，2024年，該公司的墓地銷量同比也減少了約16%。

2.價在量后，緊跟著跌。

由于2024年墓地銷量的銳減，福壽園管理層在年末的業(yè)績交流會中就提出了降價的措施。

根據(jù)以往的售價，福壽園墓穴銷售均價在12萬/穴。

2025年，銷售均價在9萬/穴。

這一降就降低了25%。

如果按照房地產(chǎn)的說法，那就是首付給跌沒了。

對此，

業(yè)內(nèi)有個標(biāo)準(zhǔn)答案是：行業(yè)競爭太過激烈。

2015年，殯葬用品相關(guān)的企業(yè)數(shù)量僅約0.8萬家。

2024年，相關(guān)企業(yè)數(shù)量就達(dá)到了6.43萬家。

這是爆炸性的增長。

與此同時，許多相關(guān)行業(yè)還在不斷地做大做強。

2013年，福壽園銷售墓地數(shù)量為7667個。2024年經(jīng)營性墓穴銷售數(shù)量已經(jīng)達(dá)到12569個。

也就是說，

供應(yīng)量越來越大，把墓地的價格給打下了。

但是，但是，

咱們的死亡人數(shù)也在增加。

2013年，972萬人。

2024年，1093萬人。

10年的跨度，該數(shù)據(jù)的增量也同樣恐怖。

因此，單以“供應(yīng)增加，導(dǎo)致供過于求”來解釋墳地產(chǎn)遭遇頹勢，不能令人信服。

墓地，也得消費降級。

經(jīng)營性墓地主要集中在一線城市。

福壽園，在上海擁有多個墓園，如福壽園海港陵園、松鶴園等，都是公司收入的主要來源地；福成股份的核心墓地項目靈山寶塔陵園位于河北三河市，距離北京市區(qū)約13公里，主要服務(wù)北京及華北地區(qū)客戶；中國生命集團(tuán)，主要服務(wù)香港、臺灣的客戶。

北京、上海、香港，又恰好是消費降級較嚴(yán)重的城市。

2024年1-11月，全國1-11月的社零消費同比增長3%。

而在全國社零正增長之時，北京同比下降2.8%，上海同比下降3.1%，兩者都在負(fù)增長。此外，香港10月份零售業(yè)銷售額同比下降2.9%，已連續(xù)8個月下滑，第三季度餐飲收益同比下降1.3%，住宿服務(wù)收益指數(shù)下降10.2%。

這樣的消費降價不只體現(xiàn)在餐飲、服飾、娛樂等行業(yè)，也體現(xiàn)在殯葬相關(guān)的行業(yè)——

以福壽園為例，早年間該企業(yè)旗下殯儀館服務(wù)平均客單價維持在6000元以上，而在2024年，價格水平下降至5200左右。

全國范圍內(nèi)，2138個殯儀館收費項目平均由33項減至26項，降幅超20%。其中，以江蘇泰興為例，取消33個收費項目，下調(diào)15個項目收費。

消費降級，真的無處不在。

雖然大多數(shù)人都將一塊墓地視為自己生命走至終點時的最后一件剛需，但是這個所謂的“剛需品” 卻得由活著的人決定。

說得再直白一點，大家的日子都過得緊巴，身后事能從簡就從簡吧。

更進(jìn)一步說，

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，而墳地產(chǎn)則是政策性產(chǎn)業(yè)。

這個邏輯很好解釋。

一來，墓地的用地需求不大。

具體到每個人，只是一方盒子的需求。

大家都不要著急，這么點地兒，咱們每個人都能分到。

二來，墓地的用地要求不高。

從開發(fā)的角度出發(fā)，隨便找個土包、山丘都行。

從活人的需求出發(fā)，一年掃墓也就那么幾次，位置偏一些都可以接受，更沒有地段上的要求。

只要地方愿意，

隨時都能造出一座又一座的陵園出來。

隨時都能把墓地的價格打下來。

過去那些年，為何經(jīng)營性墓地的價格居高不下？

表面上看，是老齡化程度加深，墓地需求增加。

究其本質(zhì)，是經(jīng)營性墓地審批嚴(yán)苛，管控得厲害。

更何況，

對于“死亡”，大家的觀念也在變化。

90年代的上海，每年海葬撒海量僅有200多具。

如今的上海，每年海葬撒海量僅萬具，以海葬的方式累計護(hù)送80247位逝者骨灰撒向大海，服務(wù)家庭超31萬戶。

所以啊，墳地產(chǎn)打出生以來就是自帶泡沫的。