老鐵們，咱們今天整點兒事干，來一期開箱。

我一說這個，有伙計當場不服了，說“你個碼字兒的開哪門子箱？”

開地王！咋滴？

還記得去年年底、今年年初全國好些個城市接連拍出地王嗎？左腳踩右腳，原地起飛那回…

當時像杭州的水電新村啊，錢二啊，安琪兒啊…隔幾天興奮一把。

最近這些日子，位于杭州中心城區東部的安琪兒地塊上，開出的兩個“地王盤”那是相當熱鬧。

打開好些個鏈接，一說這倆樓盤各種安利、各種“買就完事兒了！”

咱這人閑不住，所以前兩天也跑了過去，現場瞅瞅到底怎么個事兒…

有一說一，確實刷新了我對豪宅的認知！

安琪兒是板塊單元名，位于杭州東站以西、京杭大運河南岸，西邊是杭州南北交通大動脈秋石高架，南邊是東西向主干道錢塘快速路高架。

以前這地方有個安琪兒小商品批發市場，2018年一招端走之后整拆整建，現在單元南側還有幾處批發市場健在。

以前，這里賣過翡翠錦和府、濱江翡翠嘉運府、京漾東韻府、錦上萬象府等等樓盤，目前在售新盤是大家詠印明廬和華潤元起觀潮。

前者是杭州本地的老牌房企項目，后者來自于大家耳熟能詳的央企，自不必多介紹。

大家詠印名廬所在地塊，當時的成交樓面價47486元/㎡，當前在售單價78260元/㎡，主力戶型205-245㎡平層、310-380㎡頂躍；

華潤元起觀潮所在地塊，當時的成交樓面價50682元/㎡，當前的放風價75000-80000元/㎡，主力面積段為225-270㎡。

按照成交樓面價來看，華潤項目大概率是貼著大家項目來，也就是毛80000元/㎡可能性是相當大的。

掐指一算，安琪兒這兩個地王項目的主力產品，橫豎都得干到2000萬級別。

這個價格到底漲了多少呢？

板塊此前在限價時代開出的翡翠錦和府，主力面積在199-288㎡之間，單價是46500元/㎡，套均價格922萬起步；

位于同板塊的濱江翡翠嘉運府，主力面積203-255㎡，單價也是46500元/㎡，套均起步價也是900來萬。

如果按照78260元/㎡的單價計算，放開限價之后單價足足漲了68.3%。

這才沒幾年工夫，千萬級別瞬間干成兩千萬上下。

此情此景還能說啥呢？地王大仙，法力無邊…

翻過頭來再看大家詠印名廬和華潤元起觀潮兩個新項目——

其實都屬于十分典型的高端改善型住宅，強調稀缺性、產品力和圈層屬性。

像華潤元起觀潮，地塊相對較大，做了架空層會所、恒溫泳池、藝術長廊、健身房。

其建筑不僅呈現出方正有序的外立面線條，質感屬實不錯，還主打一個恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒智、恒潔的科技住宅。

像大家詠印明廬，整個小區呈現出歐式氛圍，門頭、小區抬高以及架空層的設計手法在杭州比較見。

值得一提的是，用材用料相當下本，設有主題架空層，但是沒有下沉式庭院和恒溫泳池。

說得這么熱鬧，你要是覺得似曾相識那先別吱聲，因為我也這么覺得。

而且，筆者還注意到一個不得不說的細節：

大家詠印名廬的得房率大約為85-89%，華潤元起觀潮的得房率大約為82-84%，因戶型面積段差異，得房率可能略有不同。

但有一點是板上釘釘的，它倆誰都不屬于時下非常流行的第四代住宅，得房率能直奔100%。

以后安琪兒單元會不會原地長出四代宅，不知道；

反正迄今為止，這個可以有，但是這個真沒有…

但是仔細一琢磨，老覺得這年頭兒總價2000萬上下的房子，屬實有些抽象！

尤其價格幾乎是瞬間上浮60%多，那是限價徹底放飛自我疊的buff，這么說沒毛病吧？

限價是因為啥放飛自我，別人不知道，各位經?？礃鞘刑柕睦翔F還能心里沒數嗎？

以下，我就把我跑完一圈兒之后尋思的嘮一嘮，各位看官瞅瞅是不是這么個事兒——

首先，價格方面：

雖然說限價放開了，新房均價46500元/㎡原地起飛到毛80000元/㎡這個事兒多少有點現實魔幻；

但也絕非不能理解，畢竟咱們中心城區核心、次核心地段縮量提質的拍法兒，就是奔著拉預期去的。

人家土拍價格都干到47000-50000元/㎡了，你硬讓人家按照限價時代的規則賣，那不24K純扯犢子嘛？

這都合理！但它不太對勁兒的點是啥呢？

你看啊，過去杭州不是沒有2000萬上下的房子，但2000萬能買到的基本上都是奔著城市封面和城市IP去的。

譬如潮映萬象軒，208㎡四房兩廳，掛牌價2180萬； 譬如金色海岸，209㎡三房兩廳，掛牌價2380萬； 譬如濱江金色家園，254㎡頂層別墅，掛牌價2280萬； 譬如仁恒濱江園，171㎡四房兩廳，掛牌價2250萬； 譬如日曜之城，250㎡四房兩廳，掛牌價1980萬； 譬如保利澄品101，196㎡四房兩廳，掛牌價2000萬； 譬如壹號院，224㎡四房兩廳，掛牌價2299萬； 譬如江明月朗園，221㎡五室兩廳，掛牌價1990萬…

類似的例子真是一抓一大把！

但是你注意啊，這些樓盤大多集中在南星橋、奧體、武林、望江、江河匯、濱江區政府這樣一些城市封面板塊。

要么臨江景、要么臨湖濱、要么坐擁城市IP、要么江湖人稱“豪宅露天博物館”，要么城市界面嘎嘎新，要么產業和教育賊能打…

甚至有相當大一部分比例的大戶型房源，就是貼著錢塘江沿岸來的！

在不少人的觀念里，我都下2000萬的大手筆了，高低不得上封面嗎？

越是土豪，這種情結可能越深。

真像我這號買200-300萬當改善的純屌絲，我連我們上老家城市封面都沒想過！

可是再看安琪兒所在的地塊，那玩意兒真的跟城市封面搭邊不了一點。

湖濱？看不到！江河匯？拐著彎呢！錢塘江？還看不到！蓮花碗？那更看不到。

所以咱有一說一，趕上買豪宅非得跟封面頭條較上勁的，還真不好辦。

就是讓安琪兒單元現蹭這些老錢風地塊的熱度，好像都不是太有底氣。

更何況，錢江新城和江河匯都隔了3公里遠，形象氣質也不搭；

武林商圈也在3公里上下不說，老杭州人雖然認，但實際沒啥關系；

對標錢江新城二期，人家明顯比這兒賣得還便宜一大截；

對標奧體，那還隔著江呢，凈扯那沒用的…

橫向比較一下，2000萬上下去買200㎡以上的大戶型，在全國范圍內能拿下的平替實在太多了——

拿到上海，徐匯濱江妥妥拿下！ 拿到北京，朝陽公園必須拿下！ 拿到深圳，南山華僑城了解一下！ 拿到廣州，珠江新城盡在咫尺…

看到沒，即便是在一線城市，想用這個價拿下這個面積段的房子：

地段都是核心中的核心，硬傷幾乎不存在。

其次，配套方面：

這是個突然映入大伙兒眼簾的城市中心板塊，大伙兒給它的定位算是次頂級。

安琪兒單元西側為秋石高架，屬于杭州市中心南北交通大動脈。

高架+大動脈，來杭州開兩天早晚高峰，專治各種不服，高架西側為閘弄口東苑、閘弄口新苑這類老破小。

南側的錢塘快速路，一頭兒到下沙、另一頭干到了臨安，妥妥的東西大走廊。

但巧合的是，到了安琪兒單元這一截是段高架路。

東側的新塘路連接杭州東站和錢江新城，從早晚高峰的通勤體驗來說算是喜憂參半；

錢江新城排面兒相當可以，但是杭州東站出來走新塘路偶爾也上火。

北側倒是京杭大運河，絕對遠近聞名，但運河北岸的仨小區多少跟豪宅有點場景沖突：

一個建于2000年，物業費9毛，一個建于2004年，物業費5毛到1塊5，還有一個建于上世紀八十年代…

此外，安琪兒單元配置的教育資源其實是有一定期待空間的。

單元北面是濮家小學萬家校區和采荷中學濮家校區，西側過秋石高架為濮家小學濮家校區和天成閘弄口校區；

其中，采荷中學濮家校區的重高率低于采荷本部約10個百分點上下，在整個上城區處于中上游水平。

教育方面值得期待的地方在于，地塊東側預計將規劃建設48班小學，盡管目前無法確認哪一家教育集團會來，但預期中這所學校品質不會差。

也就是說，界面周邊相對較老、兩條高架路一南一西圍繞，而且已知學區并非頂級…

當然，如果這些細節能在未來可見的幾年中有所改善，那絕對是極好的！

杭州城東的安琪兒單元，是一個整拆整建的地塊。

這類地塊的優勢和短板其實都比較明顯——

好的地方是未來單元圍合區域內界面比較新；

但差點兒意思的地方就在于整體供應規模可能不在少數。

這一點，在杭州的三墩北、城東新城、勾莊、蕭山市北等等板塊已經被反復印證過。

咱們算算賬你就明白了：

目前，板塊內已知五個商品房，翡翠錦和府、濱江翡翠嘉運府、錦上萬象府、大家詠印名廬和華潤元起觀潮。

清一色1000-2000萬總價的大戶型加在一起，一共毛1000套，跟其它一些整拆整建的板塊相比，這個絕對值真不算大。

但架不住總價實在高，這老些房子即便是取個中間值一乘，都得合毛200來個億，打包干家買賣，妥妥IPO主板上市！

至少意味著板塊內的豪宅產品，并不算稀缺。

咱們今天隨便聊聊自己的一點思考，誰也不可能說因為我的分享決定買或者不買。

怎么說也是2000來萬的買賣，真沒那么大能耐去左右大家的決策。

個人視角來看——

如果你想要的，就是最新的產品和科技住宅理念，對所謂的“板塊封面”名頭和當下的城市界面沒有那么介意；

愿意用現在的錢去賭未來的規劃能全部落地，并且你的生活、工作圈層就在這附近，那它確實可以列入你的備選清單。

說一千道一萬，人家產品力還是實實在在的。

但如果你在意的是2000萬級房產應有的、毋庸置疑的頂級地段、稀缺資源，譬如一線江景、核心IP和即買即享的頂級圈層；

或者你更青睞得房率爆表的第四代住宅，那我勸你不妨再想想，再看看。

杭州的市場里，在這個總價段上，你仍有其他選擇；

把錢投在這里，你需要付出一定的“時間成本”等待它日漸成熟。

這個事兒就這么簡單！

跳開安琪兒單元和地段內的新房來講，我們仿佛進入到了一個“被動豪宅化”的階段。

縮量提質之下，將價格預期拉到了一個前所未有的高度。

在地價拱著房價跑，面粉領先于面包的時期，幾年前1000萬就能摸到城市的天花板，現如今同樣的天花板卻要2000萬。

更大的不同之處在于，天花板似乎已經從之前更具確定性的城市“核心地段稀缺資產”，變成了需要和整個板塊的未來共同成長的“地理期權”。

殊不知，就在我們討論杭州豪宅市場現狀的時候，類似的情況很可能在其它熱門城市正在像素級復刻…

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