前幾天參加完中建智地紫京宸園的發布會

我感慨了一把

這能叫園林嗎——簡直太魔幻了。超出了我的想象。

后來跟我的鐵子@硬核樓姐交流，中建智地還讓不讓其他開發商活。

結果沒想到，她竟然比我還夸張，說興奮到一晚上沒怎么睡。

為什么這場發布會的后勁這么大。

哪怕是像我這種，已經十多年地產從業經驗的人來說，依然覺得驚艷？

中建智地到底怎么做的，我想把他詳細拆解一下，希望對買房人、對我們這個行業的從業者，有所啟發。

01

明明有三面外苑

為什么還要死磕內園？

入行這么久，看過的盤三位數以上，我特別清楚的知道，大部分項目做園林，還是挺難的。

首先就是地塊條件受限，容積率過大，小區密度過高，地塊過小，都不容易出好的園林。

另外就是，對開發商來說，園林是不必要成本，往往不太用心設計。

為了增加利潤空間，更多的是重視樣板間營銷，而不是后續園林的交付呈現。

但中建智地就真的不太一樣。

算上紫京宸園，他已經做了三座宸園了。每一座宸園的園林，都很讓人驚艷。

第一座宸園前些天交付，我去看了 ，確實很不錯，還順手拍了個視頻。

他講的是 “西園雅集”，更強調的是東園西園的低密氛圍；

后來到了北京宸園，有了“山水林瀑飛鳥游鱗”的概念，我相信很多人對他的假山和瀑布印象深刻，

到了第三座宸園，沒想到更加迭代了。

但其實中建智地并不需要這么花心思。因為這個地塊周邊的自然環境實在是太好了——

他的北側是京城森林公園，西邊是星河灣生態公園和兒童主題公園，東邊是朝陽平房公園。

這個地塊是三面公園環抱。

紫京宸園的地塊，其實不用做太多動作。按行業常規思路，把樓排得規整些，留幾片草坪種點樹，就能用“公園旁”的標簽賣房子。

畢竟做內部園林，要挖湖、堆山、建瀑布，成本高不說，還得花心思琢磨“怎么讓業主真的能用”，遠不如“借景”來得輕松。

但中建智地的解題思路是——有好的自然景觀條件，造園才會有好的依托。

所以他把園林的整體定位是，“外苑內園，中得山水”的大邏輯。

在古代皇家園林，非常重要的外部園林，都叫做苑，紫京宸園天然形成了三個苑，而內部，則做園。

從拿地那一刻，基本上沒有任何遲疑，他們覺得——先有園林才有房子，房子要生長在園林中。

紫京宸園造園手法在北京宸園的基礎上作為整體的延續，要打造一個“不出城廓而獲山水之怡,身居鬧市而得林泉之趣”的城市山林的宅園。

所以，通過中建宸園的超極交付、北京宸園的斷層式領先、到前幾天紫京宸園的亮相，我們能看到中建智地在花費心血樹立新一代的豪宅標準，有情懷、有實力、一步步地去打造下一個引領20年的豪宅樣板品牌：“宸園”。

當我們把目光拉遠，當一個產品入市十年、甚至幾十年后，被談論的不會是戶型、精裝風格，因為這些迭代的都太快，而且容易被改變，反而是產品整體的規劃，是地段、園林、立面、物業、會所，綜合構筑了豪宅在穿越市場周期時的護城河。

也許北京宸園的高山懸瀑會被復制學習，紫京宸園是更難以被超越的點在于：從總圖規劃上就可以見一斑，這些不是想抄就能抄走的：

上面這張圖就是項目最開始的規劃格局，他選用了中國最傳統的經典格局，

背面是山，

南面是非常壯闊的水系，

西邊是三重院落，

連廊體系和橋構成了完整的游園的路徑，

東邊是百米長的浣花溪谷。

在我沒看到這張圖之前，我問中建的朋友，紫京宸園的園林到底有什么不一樣？

他說：北京宸園我們已經覺得很震撼了，但是紫京宸園的園林會讓我們更驚喜。北京宸園可能是一個非常鮮明的標識性的一個點，但是紫京宸園他是一個面。他是完整的園林體系的表達。

我當時不太懂，就覺得牛皮吹過了。

現在看這張圖，確實懂了。

宸園來了，他不再單一追求中心景觀的震撼，而追求這個中心景觀加多元化的體系，包括他的空間尺度和結構。

如果北京宸園是一場3d大電影，那么紫京宸園的園林，就像看vr。

我想，這是兩者最大的區別——多數樓盤的“景觀”是“附加項”，紫京宸園的“園”是“底色”。它要的不是“業主能看到公園”，而是“業主走在社區里，每一步都像在山水里”。

這就是中建智地做產品的理解，死磕自己，卷死同行。

而紫京宸園的產品，是天時地利+團隊傾盡心血的努力，是后來者想模仿都難以做到的程度。

難怪很多開發商看到他的園林方案以后，集體破大防了。

02

別人家大門做彰顯

紫京宸園大門做歸隱

老實說，這兩年開發商卷大門卷出了新的尺度，寬多少米，高多少米，都比著來。

當其他開發商都在做一些外顯的事情時，紫京宸園反而內斂了起來，這個大門有一種大隱隱于市的感覺。對比其他大門的威嚴莊重，紫京宸園反而松弛感拉滿。

西北側是他的主入口，第一眼看上去的不是大門，而是幾棵百年松樹。

想象一下未來歸家，兩邊蒼勁參天的松樹排列，馬路上的車輛鳴笛聲突然淡了下來，就有一種歸隱到自家園林的感覺。

這種體驗，紫京宸園叫“丘林懷古”。

宋代文人愛松，不是因為松貴，是松的“靜氣”——不張揚，卻能鎮住場。它的大門藏在松后面，宅門造型學的是晉祠圣母殿的摩尼殿，把斗拱、格柵這些宋式元素拆了重新拼，沒有繁復的雕花，只靠線條的弧度顯秀氣。

所以還沒進入園林，你就能感覺到時間慢了下來。緊接著是二重院落為“四水歸堂”， 三重院落是 “靜池方沼”，他就做成了從外部喧囂到歸入寧靜的過渡空間。

整體的三重院落歸家路徑就形成一個非常有禮序的且典型的宋氏風貌的軸線空間。

03

會所，不是炫功能

而是把山水請進來

紫京宸園的會所占地面積達到約5700平，這個會所的面積已經達到了北京豪宅之最。他有24個功能區。

但和其他開發商不同的是，他依然沒有著重去強調功能區，而是依然在聊園林。

未來業主在會所內，不管是哪個區域，都可以看到不同獨特的山水景致，實現“一窗一景一境”。

圍繞著會所，他做了三個主題的景觀塑造。

第一個以“瀑”為主題，他做了寬度約45米“千瀑飛雪”瀑布群的主景觀。

而且參考了9種不同的瀑布的形態，有絲簾瀑、瀉玉瀑、鴛鴦瀑、飛掛瀑等，高度不一樣，寬窄不一樣，會形成不同的聲音和形態，整體形成瀑布群落。

這是一個非常大的突破，北京大部分豪宅會所都是做一個瀑布墻面垂落下來。就這樣已經非常費成本。

區別于普通的水系，瀑布要考慮地形改造、防水防滲、設備采購等額外費用，每個環節都比普通水景下血本。

而做瀑布群，那么地勢的高低落差，出水口的寬度，水泵參數等等都要計算。這是一個非常復雜又精密的工程。

關鍵時刻是要用到很多模型的，因為毫米級誤差都會影響 “水流形態”，返工率很高，所以中建智地怎么敢的啊……

但是當我跟中建智地的朋友提到以上的疑問和技術難題時，他只是興奮的說，這些不是我們考慮的，我們為了讓大家去體驗親水的感覺，觸摸水花的流速，還建造了一個山洞。以后孩子們可以來玩水～

好的，他已經開始想象園林交付后的場景，樂在其中了……

第二個“巒”為主題的景觀塑造，對應的是B1層泳池空間。

泳池對面是一大幅玻璃潔面，對面可以看到不斷起伏的山丘，配合高聳的林木穿插在里面，同時還有霧森體系的一個建立，煙云縹緲形成山與山之間的這種云山的感受。

他的造景取自米友仁的一幅畫叫《云山得意》。

第三個“峽”為主題的景觀塑造，對應的是泡池、瑜伽室以及健身房，依然是不同區域有不同的景觀感受。

比如泡池區域會有室外的小水流跟室內的泡池進行一些情感上的聯系互動，瑜伽室看到的是一個完整的自然的山林；而健身房是一個清風環翠的疊級山崖。伴隨著業主們不同內容的活動，對應的風景也有區別。

另外，我們再簡單了解一下其他功能區的視野——

會所B1層行政酒廊是全景落地窗，景觀所對應的景觀其實是下沉庭院全景的畫面，基本能夠飽覽整個45米寬的千瀑飛雪以及全部B1的景致。

而行政酒廊上層的開放露臺，也是宸園最佳觀賞點，叫做“云臺攬勝”。

茶室能夠感受到松風吹拂，又能夠看到泉水瀑布；

私宴景觀是下沉庭院中的水池以及綠島，它的位置凌空在水之上，

書吧吧臺跟水平齊平，這里可以看到線瀑的流淌，還可以聽到輕巧連綿又清脆悅耳聲音……

這樣會所每個功能區上中下都有不同的景觀視野感受，而且更絕的是，整個庭院里面，還設置了景觀的棧道，可以實現整個瀑布群里內向的連通，包括無限循環的游步道體系……紫京宸園真正做到了可賞可游的生活場景。

所以你能感受到中建智地這家開發商是有根本的不同，他們選擇成為 “文化轉譯者”，讓景觀成為連接傳統與當代的橋梁，成為業主真正的生活方式，而不是營銷噱頭。

這樣的初心值得尊重。

04

讓業主愿意多呆一會的

才是好的園林

可惜現在我們還不能看到紫京宸園園林的完整呈現。

但是到這里，我們已經很確定，他的園林非常耐走，耐游。可以走走停停隨處看，因為在這樣精心設計的園林里，每個角落都是風景。

但是，中建智地還覺得，僅僅這樣是不夠的。

在有些場域里，他希望人與園林更多的頻繁互動，人與園林的關系，甚至超過人和住宅的關系。

比如，小區的核心水系，約3000平的水，是從8條溪澗匯過來的。中央大湖西邊的“知魚橋”，跟別的拱橋不一樣，橋面特別低，離水面就幾十厘米。

觸手就可以碰到湖里的錦鯉。

南邊的“荷亭消夏”，是烏篷船的造型，柱子直接嵌在水里。操盤手說“亭子的高度調了很多次，就是為了讓人坐進去，看不見旁邊的建筑，只覺得在湖上”——宋代文人的“舟居之樂”，是很理想的生活，在這里實現了。

在這里你真的可以安然獨處，享受怡然自得的時間。

還有2000平左右的“水畔東坡”，它是結合水系兩側形成一些草坡草丘，戶外草坪活動、兒童嬉戲、包括露營都可以在這里面去實現。

“浣花溪谷”有大片的粉色櫻花林，約120米的櫻花漫步道。

“藕花深處”是兒童嬉戲空間，是淺灘上插了很多木樁，小孩能在木樁上跳，能在淺水里踩水，還能看魚在水里游……

我跟開發商聊起“為什么這么執著于做互動”，他說“現在業主買房子，不是缺個睡覺的地方，是缺個‘能放松的地方’”。

原來好的園林，不用喊“高端”，不用炫“名貴”，只需要讓業主愿意多待一會兒，愿意放慢腳步，愿意把日子過成詩。

如果你看到這里，那說明對紫京宸園很中意啦。

本周六，紫京宸園建面約148平樣板間開放，貓叔看房團啟動。

感興趣的寶子，歡迎加maoduidui03，備注紫京宸園，參加線下品鑒會，和貓子一對一聊聊，你對項目的見解。

特別提示：

本文為特約撰寫，對項目所做的介紹，僅供參考。本文力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，請以具體的相關權威性文件為準。