2025年9月12日，《國家發展改革委辦公廳關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》，即“發改辦投資〔2025〕782號”文件，由國家發展改革委在官網發布。

該“782號文”明確支持REITs市場擴容。

那么，這一政策導向將產生怎樣的市場影響呢？

“782號文”要點拆解

“782號文”的發布，標志著我國基礎設施REITs市場進入常態化發展的新階段，政策重心從“建立機制”轉向“擴規模、提質量、強服務”。REITs市場將迎接大提速。

基本內容：擴容、擴募

“782號文”分為4個主要部分。

前兩個部分為：

1.持續推動市場擴圍擴容；

2.積極支持擴募。

后兩個部分實為1項內容：加強管理（優質高效做好項目把關、切實加強組織保障）。

引導多元化

“782號文”明確提出，要加快成熟資產類型項目的常態化申報，鼓勵對具有較大發展潛力的資產類型盡快進入市場，同時探索新資產類型的發行路徑。

“782號文”有意引導底層資產的多樣化，同時吸引不同風險偏好的投資者參與，鼓勵申報發售基金規模較大、對市場擴圍擴容具有重要作用的項目。

鼓勵民間投資參與

目前上市的REITs產品，原始權益人以國企、央企為主。“782號文”首次提出建立民間投資項目發行基礎設施REITs的專項協調服務機制，強調“靠前服務、主動協調、申報單列”，旨在營造良好的政策環境，激發民間投資活力。

推進REITs市場節奏加快

“782號文”將擴募申報時間從首發上市后的12個月縮短至6個月，大幅提升了首發與擴募之間的銜接效率。同時，允許跨區域、跨行業整合資產，優先受理優質擴募項目。由此，未來擴募節奏將加快，REITs平臺將成為資產整合的重要工具，推動基礎設施資產的規模化運作。

“782號文”的資產分類

“782號文”將基礎設施資產分為兩類：成熟資產（已有REITs產品案例）和新資產（未有REITs產品案例），并且明確提到了一些支持的具體資產類型。成熟資產，又分為兩種：成熟資產與潛力資產。

結合相關數據，我們在此列舉“782號文”提及的REITs資產類型及基本市場情況。

1.“782號文”列舉的成熟資產

收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等

成熟資產運營模式較成熟、符合政策導向。

“782號文”要求：“加快收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產類型項目申報。”

收費公路類REITs

交通基礎設施類REITs平均年化收益率約在?4.76%~11.66%?之間（萬得數據14.07%）。未來收費公路作為國家重點支持的基建領域，有望獲得更多政策傾斜。更多優質路段REITs產品上市將提升市場吸引力。

清潔能源類REITs

能源基礎設施類REITs平均年化收益率約在4.30%~6.85%?之間（萬得數據6.85%）。“782號文”明確支持加快清潔能源類REITs的申報，同時探索特高壓輸電、光伏、風電等新資產類型。清潔能源類REITs有望吸引更多資金流入，尤其是具備穩定現金流和高分派率的項目。

倉儲物流REITs

倉儲物流類REITs平均年化收益率約在1%~4.5%?之間（萬得數據2.15%）。倉儲物流REITs的底層資產通常為高標準倉庫、物流園區等，抗周期性強，市場需求持續增長。

保租房類REITs

保租房類REITs平均年化收益率約在?2.81%~4.10%?之間（萬得數據5.77%）。保租房類REITs有明確的政策支持，運營能力強，現金流分派率較高，市場規模持續擴大，是機構投資者的配置優選。

2.“782號文”列舉的潛力資產

供熱、水利、數據中心等

以上潛力資產，也屬于成熟資產，但是，目前進入REITs市場的力度不夠。

“782號文”要求：“進一步加大供熱、水利、數據中心等潛在發行空間較大資產類型項目的組織力度。”

供熱類REITs

國泰君安濟南能源供熱REIT（508087.SH）作為全國首單供熱類REITs，2025年中報顯示，年化現金流分派率6.30%，具備較高的運營穩定性和政策支持力度。供熱類REITs屬民生剛需內容，具備較強的區域壟斷性和現金流穩定性，未來有望成為市場新寵，尤其在北方供暖需求旺盛的地區。

水利類REITs

萬得數據顯示，銀華紹興原水水利REIT年化收益率為6.59%，表現穩健。水利類REITs屬民生剛需內容，具備長期穩定的現金流，但通常收益率相對較低，需關注具體產品的運營效率和區域供水需求。

IDC（數據中心）類REITs

萬得數據顯示，南方萬國數據中心REIT與南方潤澤科技數據中心REIT作為首批數據中心REITs，截至2025年9月15日，其年化收益率分別為13.49%和15.17%。IDC類REITs屬數字化時代基礎建構，受益于數字經濟和AI算力需求增長，具備較高的成長性，未來有望成為市場熱點。

3.“782號文”列舉的新資產

鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業市場、養老設施等

由于尚未有相關REITs案例，以上資產類別被稱之為“新資產類型項目”。

“782號文”要求：“積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業市場、養老設施等尚無推薦發行案例的新資產類型項目的發行路徑，加大力度協調解決難點堵點問題，幫助項目盡快滿足發行條件。”

REITs市場尚無案例的“新資產類型項目”——

鐵路、港口與已經發行REITs的收費公路情況較為類似；

特高壓輸電與清潔能源相關類似；

通信鐵塔與IDC（數據中心）類似；

市場化租賃住房與保租房類類似；

專業市場類與“782號文”沒有直接提及的消費基礎設施類類似；

文旅類與養老設施類，也是REITs市場重點看好的領域，目前都有部分項目在申報。

因此，盡管名為“新資產類型項目”，但在政策指向下解決“堵點”并落地，會盡快水到渠成。

總體而言，“782號文”以成熟資產為基本盤，潛力資產為新力量，積極探索、拓展新資產，以此來引導REITs市場擴容、擴募，從而實現大提速的目標。

值班編委：樊永鋒

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮