作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

如今的新房，開盤賣多少錢才是最重要的。

沖刺入市

深圳新舊住宅更替的齒輪已經轉動，越來越多的住宅建設新規沖刺入市。

無論是住宅戶型還是層高的升級，還是用地出讓的規劃設計條件，都與過去的住宅劃出了一條時代的界線。

最近，位于深圳南山區赤灣板塊的天健灣時代府同樣也開始吹風入市，預計最快9月會面世。

項目為去年11月，天健集團經過40輪激烈競價打敗綠城、中鐵、招商4家強勁房企，以14.35億元總價，樓面地價約3.76 萬/㎡，溢價率達16.48拿下的用地。

按照建設規劃，項目占地1.36萬㎡，建面5.88萬㎡，計容4.09萬平，分為2棟住宅，總房源290套，戶型為113-139㎡ 4-5房，每層5戶，單層層高3.15米，總層高30層，容積率為3.01，綠化率30%，車位388個（含122充電樁），2梯5戶。

市場定位為赤灣板塊的新地標，也是赤灣首個新規后的住宅。

目前，項目已經出地面十多層，周邊住宅不少已經完工，整個板塊處于加速兌現的階段。

項目在整個赤灣板塊來說，無論是景觀，還是容積率，還是戶型的得房情況，都有一定優勢。

雖然整個赤灣片區的容積率不算特別高，在整個南山區域都算比較舒適。

但真正做到比天健時代灣府容積率更低的住宅項目沒有幾個。

比如2021年5月入市的半山港灣花園容積率為3.86；

2022年6月入市的前海宸灣容積率為7；

2023年10月入市的開云府容積率8.06；

2024年3月入市的金眾云山海西區規定容積率為3.45；

2024年7月入市的金眾云山海東區規定容積率為4.86；

2024年11月入市的山海丹華府容積率為3.46；

2024年11月入市的瑯玥灣佳園容積率為4.7。

只有2013年入市的山海津為2.36，2015年入市的前海丹華園容積率為2.76，2016年入市的山語海容積率為1.8，比天健灣時代府低。

項目既有改善屬性，又有海景資源，地鐵軌道不管是去深圳灣、深超總等核心區都方便，商業配套可以依賴一路之隔的開云府自帶的商業中心，自駕8～10分鐘可到人氣商業中心海上世界、太子灣K11。

但項目的短板也引發市場的討論。

雖然是大戶型產品，更偏向改善類的定位，但 2 棟樓的小區規模過小，往往難以承載更多的配套，反而有可能降低社區內部便利性。

比如天健灣時代府的綠化覆蓋率僅30%，低于常見的40%，小區綠化面積有限的情況下，一般難以形成層次豐富的園林景觀。

比如由于項目占地1.36萬㎡，占地面積小，社區內的園林花園、兒童游樂場地、老年活動場地等空間設計有很大的局限性，更多需要依賴小區外部的公共空間。

再比如項目雖然容積率低，但設計為30層的兩梯五戶，而改善類型的小區，常見為兩梯兩戶或兩梯三戶。

所以，對天健灣時代府而言，接下來最大的問題是如何定價。

價格決定了整個赤灣收割新規項目的市場表現，以及后續的市場基調。

若去化得好，則為后續新規層面上的住宅，留下開盤的想象空間；若賣得不好，不僅庫存積壓，也會對周邊項目形成擠占效應。

天量供應，二手需求薄弱

市場吹風，天健灣時代府的價格六字頭。

但作為南山赤灣板塊主打新規、低密度、海的劃時代標志性項目，存在很大的不確定性。

一方面，項目面積段為113-139平，很明顯基本面向的是改善類的群體。

項目周邊幾乎都是清一色的改善面積段項目。

這些項目不僅距離近，且同樣擁有大面積甚至超大面積的戶型。

比如開云府擁有200平以上的戶型以及677平的超大戶型，朗悅灣家園擁有500平以上的超大戶型。

與此同時，天健灣時代府的西北側，越過小南山公園的山腳下，即將出讓一宗住宅用地，用地面積8296.6㎡，建筑面積25700㎡，規劃容積率同樣很低，為3.1。

這樣的容積率建設要求，出讓后，未來大概率也要以大戶型改善類產品為主。

所以片區的競爭性比較明顯。

另一方面，片區內的新房已經驗證過市場。

比如去年11月入市的瑯玥灣佳園，備案均價約7.8萬元/㎡，備案總價區間約801萬～8390萬，370套112~545平戶型住宅，如今還剩138套。

即使是2024年3月以及7月入市的金眾云山海，去化策略一降再降，直至2025年9月19日，在深圳房地產信息平臺上顯示，813套住宅依舊剩余103套。

再比如去年11月入市的山海丹華，備案均價約7.41萬/平，總價區間約285萬-2505萬，419套住宅，依舊剩余264套，去化率不足40%。

更重要的是，赤灣板塊雖然地處南山區，但是一個只有天量供應，二手房需求很薄弱的地方。

從市場的表現來看，整個赤灣的流通性和交易活躍度并不高。

從過往的成交歷史記錄來看，半年才成交幾套二手房的片區，二手房的流通是有很大的阻力的。

片區內的典型二手房小區，比如2019年開盤的海祥閣，在兩大主流中介平臺上，僅有兩套成交記錄，并且成交時間還相隔了將近一年。

去年7月成交一套101.99平戶型，成交總價約674萬，折合單價約6.61萬/平，到了今年8月才成交一套103.61平戶型，成交總價約620萬，折合單價約5.98萬/平。

比如2016年的前海丹華小區，在兩大主流的中介平臺上，成交記錄的時間間隔則更久。

上一套129.19平戶型，2023年11月成交，成交總價約1000萬，折合單價約7.74萬/平，最近一套88.3平戶型，2025年8月成交，成交總價音樂521萬，折合單價約5.9萬/平。

再比如山海韻小區，今年兩大主流中介平臺成交記錄是2套。

一套是今年6月成交，249.04平，成交總價約2000萬，折合單價約8.03萬/平，一套是今年3月成交，144.09平，成交總價約1150萬，折合單價約7.98萬/平，再往前的成交記錄就是2024年的6月了。

根據兩大主流中介平臺成交記錄，赤灣板塊大約8個掛盤小區，今年二手房成交記錄累計21條。

說明整個赤灣片區，今年幾乎沒有什么交易量。

所以，沒有流通性的區域，價格很難撐得住。

然而，目前赤灣以集裝箱碼頭、化工工廠、物流園區為主，缺乏一定的生活氣息。

赤灣雖然占據地理優勢，但即使是改善類的群體，也離不開居住最質樸的生活需求。

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作者觀點，不代表格隆匯立場