1，從另一個角度我們再來看一下樓市，那就是如果房價真的漲了，會發(fā)生什么呢？

這個話題我在2021-2023年其實聊過，而且在那個階段，我經(jīng)常勸人別急著買房，因為我覺得那會兒的房價有點高了，那個時候我給大家的建議是，如果房價漲幅超過20%，我基本上可以明確說，你會高位接盤，所以控制在合理漲幅內(nèi)，可以考慮買……但那會兒基本上是拉都拉不住的狀態(tài)。

我在那個階段的觀點，和現(xiàn)在的觀點是一樣的，沒啥變化，那就是，如果房價漲，漲出來的都是風(fēng)險。

2021-2023年，北京的房價漲幅在30%左右，這30%就是巨大的風(fēng)險。這個風(fēng)險不僅是針對普通的購房者，對于開發(fā)商來說同樣如此。

為什么我會覺得這是風(fēng)險呢？因為房價的上漲靠的是情緒，而非實際購買力，情緒高漲，特別嗨，帶來的房子上漲溢價，自然就是風(fēng)險，因為這個漲幅是撐不住的。

2021年那會兒是什么狀態(tài)呢？那個階段，大家對房價的預(yù)期是上漲的。雖然北京房價在2017-2020年沉寂了三年，但同時期全國房價在漲，北京在跌，等到北京有了風(fēng)吹草動之后，積壓的情緒突然爆發(fā)，大家就進入了買買買的狀態(tài)。

那個風(fēng)吹草動，就是抵押貸款大量進入樓市，疊加上房價上漲預(yù)期，北京的房價很快就漲起來了。大家不要覺得房價上漲很難，北京的房價漲到30%只需要兩三個月即可。（當(dāng)時還有個插曲，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)股票漲得都不錯，大家有點嗨了，覺得年薪百萬會是常態(tài)，貸款個幾百萬算多大的事）

漲得最早的望京，從2020年10月開始進入上漲期，到2021年1月左右，漲幅就到30%了。

而我們看真實購買力，大家的收入沒普漲，國家沒有針對樓市的貨幣政策，這兩條是支持房價的關(guān)鍵因素，也可以說是基座，這兩個基礎(chǔ)沒有，房價漲上去自然是撐不住的，早晚會跌下來，只是時間問題而已。

2，回到現(xiàn)在同樣是這個問題，房價如果漲，那么一定會跌下來，只是時間問題。而且時間不會太長，一般是房價有了漲幅之后，等那段情緒過了，很快就跌下來，而且往往會超跌。

所以，我們看房價只需要看一件事就足夠了，如果大家覺得這篇文章長，那就看這一句話，那就是，你看房價有沒有上漲基礎(chǔ)，這個上漲基礎(chǔ)就是錢，而錢分為自然購買力，自然購買力指的是大家的收入，錢的另一個來源是國家政策。如果這兩條沒有，那么房價沒法漲，即使?jié)q了，也是情緒性上漲，一定會跌下來。

3，我們再來假設(shè)下，如果房價漲了，會發(fā)生什么？

由于我們國家過去做了大量的工作在控制房價，主要是控制房價上漲，那么后邊如果房價上漲的話，手段就多得是。

如果漲了，可以限售，你想炒房套現(xiàn)，門都沒有。可以提高首付比例。可以再來一次限購。可以提高貸款利率。

有人說，如果國家不控制呢？不控制的話，就會超漲，然后是超跌。更多的恒大就出現(xiàn)了。

再有，如果北京房價再繼續(xù)漲20%，那么，接下來發(fā)生的民生問題就是，北京的居住成本變得更高，年輕人留下來的概率更低，這還不是最嚴重的 ，現(xiàn)在最嚴重的是，北京的吸引力已經(jīng)大不如前，很多在京生活的人，隨時有離開北京的打算，這種現(xiàn)象變得越來越明顯，很大一部分原因就是北京過高的生活成本，而生活成本主要集中在房子上。

所以，房價繼續(xù)漲20%，會使得城市的人群結(jié)構(gòu)再次發(fā)生變化，年輕人比例會更低，這對城市發(fā)展自然是不利的。

當(dāng)然，這是假設(shè)房價會漲的情況，大家看看有沒有可能會發(fā)生。

4，現(xiàn)在國家對于房價的態(tài)度是什么呢？國家說得非常明確，四個字：止跌企穩(wěn)。

止跌，首先是現(xiàn)狀在跌，其次是想辦法止住，至于能不能止住，這不是政策能干擾的，這是趨勢的作用，既然有趨勢，那自然趨勢第一，政策是扶一扶的作用，然后爭取能做到企穩(wěn)，不至于下跌太快。

房價上漲的趨勢有嗎？沒有。為什么？因為我們國家的房子已經(jīng)足夠多了。這和兩千零幾年，大家都在農(nóng)村，城市住房少，是完全不一樣的，那個時候即使短期蓋多了，也能消化掉，現(xiàn)在沒法消化了。所以趨勢沒有了。沒有了趨勢，你再強行拉地產(chǎn)，拉來拉去全是風(fēng)險。

所以國家對于地產(chǎn)的態(tài)度，非常非常明確，大家只需要看這一點也足夠了。

5，這是我們從另一個角度去反推的一整個邏輯，希望能對大家買房和賣房決策有用。

我對市場的判斷長期都是那一句話：樓市會經(jīng)歷漫長的調(diào)整。

下跌不是壞事，房價過高是不健康的，從不健康的狀態(tài)通過下跌回歸到健康狀態(tài)，這是好事，我們的經(jīng)濟在進步，樓市慢慢進入健康狀態(tài)之后，大家的生活成本，生活質(zhì)量都會提高，這是國家希望看到的，也是我們老百姓愿意看到的。即使現(xiàn)在很多人面臨了房價下跌的風(fēng)險，但長遠看，他們的居住成本也會下降，房子換房子是不虧的，所以想開點，用積極的心態(tài)去看待，用理性的思維去思考。

祝大家國慶中秋快樂。

我做的賣房課程已經(jīng)上架。根據(jù)過往近300套房源的實操，我總結(jié)了關(guān)于賣房的各個環(huán)節(jié)的實操指南，是一門真正能拿來就用的課程，全是干貨。

很多賣房過程問題，不知道如何處理的，課程里幾分鐘就解決了。

買房課其實也上架了……同樣干貨滿滿，文末有二維碼