踏入9月，樓市在季節(jié)交替與政策持續(xù)發(fā)力下，告別了夏季的平淡，呈現(xiàn)出“熱度緩慢回升、亮點凸顯”的新態(tài)勢。

一方面，隨著高溫天氣消退，氣溫回落至適宜出行的區(qū)間，購房者線下看房意愿明顯回升；另一方面，在經(jīng)歷7、8月的謹慎觀望后，房企抓住“金九”傳統(tǒng)營銷節(jié)點，加快新盤推貨節(jié)奏。尤為值得關注的是，今年青島樓市多個四代宅項目入市，形成一波小熱度——如海信金沙灘、上郡賦、金茂璞悅世園等四代宅，憑借差異化的產(chǎn)品設計和高附加值，吸引了大量改善型購房者關注。

NO.1 商品房簽約情況

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-9月青島共計簽約商品房66184套、約812萬㎡，簽約總金額1146億，較去年同期分別下滑10.2%、11.0%和7.0%。前三季度商品住宅簽約均價為14121元/㎡，同比上漲4.5%。

（2025年9月商品房供銷價數(shù)據(jù)為9.1-9.29）

9月商品房供應降至低位，僅2615套、41.61萬㎡，簽約新建商品房6602套，約86.74萬㎡，銷售總金額126.82億元，簽約套數(shù)環(huán)比上漲19%，簽約面積和簽約金額分別上漲13.0%和33.5%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，9月簽約均價為14620元/㎡，環(huán)比上漲18.1%。同比套面金全部下滑，降幅達三成，簽約均價同比基本持平，小幅上漲0.2%。

其中商品住宅新增2205套，約33.98萬㎡，簽約4486套、約59.55萬㎡、銷售總金額101.11億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個月小幅上漲，套面金漲幅分別為2.0%、9.1%和38.6%。簽約均價為16977元/㎡。

二手房方面，今年以來，青島的二手房交易一直較為活躍，價格企穩(wěn)跡象明顯。今年1-9月全市成交二手房50262套，同比小幅下滑1.5%。其中9月份青島市二手房成交4988套，較上個月下滑3.5%。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當前活躍存量/近6個月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，9月青島新建商品住宅的成交熱點集中在西海岸、城陽和嶗山。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以1446套、約20.31萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的34.1%；城陽區(qū)簽約787套、約10.44萬㎡，占比17.5%；嶗山區(qū)簽約302套、約5.11萬㎡，占比8.6%。

去化周期方面，商品住宅市場的去化周期縮短至16.6個月（去化周期已去除死庫存）。其中原市北區(qū)表現(xiàn)突出，去化周期降至12.1個月。從供需邏輯分析，長期缺乏新增土地供應是導致該區(qū)域去化周期持續(xù)走低的核心原因，市場存量消化速度已快于新增補給速度。

這一供需失衡的局面在6月迎來關鍵轉(zhuǎn)折，隨著新都心地塊和果品市場兩宗地塊的成功出讓，疊加棠玥和境項目也已正式亮相。未來，新都心板塊將形成 “三盤鼎力” 的競爭新格局。棠玥和境共5棟26層-31層的高層，主力戶型有建面約105㎡-142㎡；保利&青鐵果品地塊規(guī)劃也已公示，規(guī)劃建設8棟樓（2棟26F+1棟25F+1棟16F+3棟17F+1棟23F)，共529戶，套均面積123㎡。

老四方 憑借對剛需及剛改客群的精準適配，已成為當前樓市的“新寵”，市場銷售保持高位，商品住宅去化周期穩(wěn)定在11.6個月。區(qū)域內(nèi)不僅聚集了海信悅瀾山、中海云境、濱海國際中心等自帶流量的熱門樓盤；還有通和悅章、國信和悅、 富力海悅學府 等契合住宅新規(guī)要求的品質(zhì)項目，這類樓盤通過優(yōu)化空間設計、提升公攤利用效率，實現(xiàn)得房率的大幅提升，精準擊中剛需剛改客群對“實用空間”的核心訴求，進一步強化了區(qū)域的市場競爭力。此外，綠城環(huán)海灣閻家灘地塊預計也將在今年面世。

此外，李滄區(qū)去化周期為18.7個月，整體處于市場消化的合理區(qū)間，反映出區(qū)域樓市供需關系相對平穩(wěn)。目前，該板塊的存量房源主要集中在青鐵芳華地和世園金茂府等項目。由遠洋代建的萬竹云峰項目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動。從目前來看，四季度的重頭戲集中在青特璟譽和金茂璞逸世園兩個項目。其中青特璟譽從拍地起就一直備受關注，這是青特進軍李滄區(qū)的首個項目。目前地塊規(guī)劃已經(jīng)公示，規(guī)劃2棟16-17層小高層和7棟11-12層電梯洋房，面積區(qū)間為129㎡、143㎡和160㎡，目前項目的城市展廳已經(jīng)開放。金茂璞逸世園則規(guī)劃為山東首個高端產(chǎn)品系璞系產(chǎn)品，建設4棟別墅，7棟洋房，洋房面積區(qū)間為170平、270平，疊拼別墅面積約300㎡，樣板間已經(jīng)開放。目前板塊又有一宗新地塊（鄭莊56號地塊）已正式掛牌，容積率2.4，總建面約4.6萬㎡。

憑借 “核心地理位置 + 充足土地供應” 的雙重核心優(yōu)勢，張村河板塊已成為當前青島房地產(chǎn)市場競爭最激烈的熱點區(qū)域之一。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動。

在商品住宅面積區(qū)間方面，100-160㎡的住宅面積段在當前市場上占據(jù)了最高的市場份額，其占比約63.8%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

4月16日，青島推行土地預申請制度，通過提前公示擬出讓地塊信息并允許用地意向單位提出預申請并承諾愿意支付的土地價格，將傳統(tǒng)土地出讓的盲盒模式升級為明牌博弈；緊隨其后5月落地的土地新規(guī)10條，從計容規(guī)則優(yōu)化到地下空間開發(fā)權益明確，進一步釋放土地價值潛力。

根據(jù)統(tǒng)計，1-9月青島市共計出讓涉宅用地20宗，總建面約132萬㎡，其中成交17宗，成交總金額約87億元，另外枯桃地塊被臨時中止，預公告的大北曲后地塊待掛牌，東李56號地塊待成交。

9月又有1宗地塊發(fā)布預申請公告——王家村36-1地塊，起拍價22039元/㎡，均低于王家村此前出讓的兩宗地塊起拍樓面地價，起拍樓面地價22039元/㎡，較君一17號地塊起拍價每平米低461元，較柏悅府起拍價每平米低6757元。

2025年1-9月

開發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2025年1-9月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約520億元的銷售額，這一成績占據(jù)了全市商品房市場的45.4%。其中，前10名表現(xiàn)尤為突出，充分彰顯了其在市場競爭中的強勁實力與與日俱增的行業(yè)影響力。

在2025年樓市整體承壓、行業(yè)競爭白熱化的前三季度，海信地產(chǎn)憑借深厚的品牌積淀與硬核的產(chǎn)品實力，在激烈的市場角逐中持續(xù)領跑，以98.49億元即將破百億的網(wǎng)簽銷售金額強勢登頂青島樓市銷售額榜首，成為逆周期下行業(yè)矚目的 “破局者”。這份亮眼成績的背后，是海信地產(chǎn)對產(chǎn)品力的極致追求與精準布局。其中，青島主城核心的張村河板塊 “三子星” 項目堪稱 “現(xiàn)象級” 標桿，三盤合計銷售額達45.11億元，海信君璽狂攬16.49億、海信臻悅勁銷16.44億、璟悅12.18億，三盤合計占比超45%！此外，新盤海信金沙灘項目，更是以4.5代宅、一線海景、1.2低密純洋房、最高130%得房率的稀缺配置，入市即掀起熱銷熱潮。

緊隨其后的是銀豐地產(chǎn)，憑借旗下銀豐玖璽城、銀豐玖璽臺、銀豐御璽三大標桿項目的強勁表現(xiàn)，成功搶占市場高地，共計簽約59.54億元，其中，旗艦項目銀豐玖璽城以51.91億元的網(wǎng)簽業(yè)績一騎絕塵，單盤貢獻占比87%。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動下，簽約量猛增至第三位，共計簽約43.55億。

2025年1-9月

開發(fā)商權益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企股權占比口徑來計算權益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實力進行審閱。

2025年1-9月，海信地產(chǎn)在新建商品房開發(fā)商權益銷售榜單中獨占鰲頭，以98.21億元的權益銷售額高居榜首。特別值得一提的是，幾乎所有項目均由海信地產(chǎn)獨立開發(fā)，這不僅展現(xiàn)了其在項目開發(fā)上的雄厚實力，也凸顯了其在市場競爭中的顯著優(yōu)勢。

銀豐地產(chǎn)權益銷售金額為59.54億，排名第二位。

天一仁和權益銷售金額41.66億，位居三位。

青特置業(yè) 在前三季度房企權益銷售榜單中表現(xiàn)亮眼，以29.71億的權益銷售金額強勢躋身行業(yè)第四位，成為青島本土房企中的中堅力量。在土地儲備與區(qū)域布局上，青特置業(yè)始終緊扣城市發(fā)展脈絡，持續(xù)加碼高潛力優(yōu)質(zhì)板塊。今年6、7月份，接連斬獲兩宗低密住宅用地，既展現(xiàn)出對區(qū)域價值的深刻洞察與堅定信心，也為后續(xù)產(chǎn)品落地儲備了優(yōu)質(zhì)資源。其中70地塊命名為青特璟譽，規(guī)劃打造9棟11-17層低密住宅產(chǎn)品，主力戶型鎖定建面約128㎡、143㎡、160㎡，進一步填補區(qū)域高品質(zhì)改善產(chǎn)品的供給空白。

2025年1-9月

新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20

2025年1-9月新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20累計銷售面積309萬㎡，占全市簽約總面積的38.1%。

海信地產(chǎn)以簽約43.02萬㎡位居第一位，海信學府里、海信城、海信臻悅?cè)蠹t盤為簽約主力。

天一仁和以簽約面積23.99萬㎡，位列亞軍。

本土房企和達集團和青特置業(yè)分別以20.45萬㎡和19.4萬㎡位居三、四位。

2025年1-9月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業(yè)深度去泡沫化的當下，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷從規(guī)模競賽到價值回歸的底層邏輯切換。在此背景下，“產(chǎn)品力”成為真正支撐市場信心的 “壓艙石”，直接決定項目的去化速度與價值韌性。

從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤在市場上占據(jù)明顯優(yōu)勢，銀豐玖璽城、海信君璽、海信臻悅、天一仁和吾疆、越秀青鐵和樾府、海信璟悅、嶗山·首付7盤躋身TOP10。高端市場的持續(xù)熱捧，不僅印證了城市人居從 “功能滿足” 向 “品質(zhì)尊享” 的升級訴求，更深刻揭示出高凈值人群對稀缺資源絕對占有與極致品質(zhì)生活向往的雙重需求爆發(fā)。

作為坐擁嶗山前海一線的頂級豪宅代表銀豐玖璽城，以22.34億元的簽約額強勢領跑青島豪宅市場。自入市以來，銀豐玖璽城憑借石老人前海一線區(qū)位+稀缺資源+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力的組合優(yōu)勢，始終保持市場熱度高位運行。

在嶗山張村河板塊的改善型住宅角逐中，海信地產(chǎn)憑借前瞻布局再獲市場驗證，海信君璽、海信臻悅、海信璟悅三大項目憑借硬核產(chǎn)品力紛紛躋身銷售榜TOP10。其中海信君璽簽約16.49億、海信臻悅簽約16.44億、海信璟悅簽約12.18億。

2025年1-9月

商品住宅銷售總面積TOP10

2025年1-9月商品住宅銷售總面積TOP10中，榮盛錦繡外灘（品月苑）集中網(wǎng)簽9.15萬㎡住宅，遙遙領先。

星河灣和平度藍樹生態(tài)谷以簽約8.8萬㎡和7.85萬㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計時間為：2025年1月1日至2025年9月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對企業(yè)相關數(shù)據(jù)進行多方驗證和復核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價格綜合統(tǒng)計。

4、《新建商品房開發(fā)商權益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企的股權占比口徑來計算權益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買房？