上海新建的CBD有很多，有的落地速度最快，有的是市區(qū)規(guī)模最大的新興CBD之一，有的是科技創(chuàng)新型CBD，有的被耽誤很久了才開發(fā)終于大變樣。

不過像這樣的CBD太多了，本期我們按照內(nèi)中環(huán)來劃分和排名，選取四個(gè)相關(guān)代表性的CBD，重點(diǎn)實(shí)探、分析下，現(xiàn)在落地得怎么樣了？對(duì)于一個(gè)地區(qū)的發(fā)展有什么帶動(dòng)作用？

前灘：落地98%，崛起最快、招租最滿

前灘是上海近些年崛起速度最快、招商最滿的CBD，整體落地比例高達(dá)98%，幾乎可以用“全面建成”來形容。

前灘所有的規(guī)劃都落地了，開發(fā)非常趨近飽和。

從一片荒灘開始，沒幾年的時(shí)間前灘就發(fā)展成為了CAZ，等于說是2035年的CAZ目標(biāo)提前完成了。

這里的辦公樓、住宅、商業(yè)、酒店、場館設(shè)施等都建起來了，形成了完善的城市功能：

前灘的辦公樓平均出租率長期保持在95%以上，在上海各新興商務(wù)區(qū)中一騎絕塵。

在周日，前灘的辦公樓依然燈火通明，企業(yè)入駐率非常高：

前灘的辦公綜合項(xiàng)目集中在2018-2023年竣工投用，目前已基本入駐滿企業(yè)：

今年上半年，前灘最后一批開發(fā)項(xiàng)目前灘源、前灘尚竣工，標(biāo)志著前灘的開發(fā)正式收尾！

前灘源是前灘的壓軸項(xiàng)目，包含3棟甲級(jí)辦公樓、華爾道夫酒店及文化演藝中心。

華爾道夫酒店將在這個(gè)月16號(hào)開業(yè)，讓上海成為繼紐約、迪拜之后 全球第三座擁有兩家華爾道夫酒店的城市！

這個(gè)酒店像巨輪，成了上海的新地標(biāo)，入選為了2025上海文旅十大標(biāo)志性項(xiàng)目：

前灘華爾道夫酒店、前灘源文化演藝中心

前灘CBD落地這么快、這么成功，我想有這幾大原因：

前灘原先是荒地，沒有歷史包袱，一張白紙好繪圖；

有地鐵樞紐支撐，有濱江視野，交通和地理位置恰到好處，趕上了21世紀(jì)濱江CBD的發(fā)展機(jī)遇；

開發(fā)面積小，只有2.83平方公里，好建設(shè)、好落地；

區(qū)里舍得投入，由陸家嘴集團(tuán)開發(fā)，執(zhí)行力和招商力都很強(qiáng)，給落地提供了充分的保障。

前灘的CBD還搶占了一個(gè)先機(jī)，開發(fā)時(shí)上海還沒有新建的成片的濱江辦公樓。

放在數(shù)年前，前灘沒有競爭對(duì)手，所以成功吸納了眾多市區(qū)外溢的企業(yè)，很幸運(yùn)。

前灘CBD能夠落地，集齊了天時(shí)、地利、人和等因素。

因而成了上海近些年來崛起速度最快、招租最滿的CBD。

前灘CBD的開發(fā)最大的價(jià)值是把市中心（CAZ）向南推移了4公里，與后灘、前灘南連成一片，成為一個(gè)完整的城市職能區(qū)。

徐匯濱江CBD：落地90%，市區(qū)規(guī)模最大的新興CBD之一

徐匯濱江CAZ范圍內(nèi)除了西岸金融城在建外，其它規(guī)劃均已落地，整體落地比例達(dá)到了90%。

徐匯濱江與前灘同為上海近些年發(fā)展變化最大、招租最快的CBD。

不過相較前灘95%的出租率，徐匯濱江只有75%，低了一些。

這是因?yàn)樾靺R濱江的開發(fā)體量比前灘大得多，建的辦公樓多，要招商的空間有很多。

徐匯濱江在2028年前的總辦公存量將達(dá)到305.5萬方，規(guī)模在上海位列第二僅次于陸家嘴！

徐匯濱江主要分為三個(gè)片區(qū)進(jìn)行開發(fā)：數(shù)智傳媒片區(qū)、西岸金融片區(qū)、公園秀場片區(qū)。

其中數(shù)智傳媒片區(qū)包括西岸傳媒港和西岸數(shù)智谷，是徐濱最先發(fā)展的片區(qū)。

這個(gè)片區(qū)的辦公樓基本都落地了，企業(yè)也入駐得七七八八了，主要聚集的是人工智能和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：

騰訊、阿里、網(wǎng)易、央視長三角總部、芒果TV等都是這個(gè)片區(qū)打頭的企業(yè)。

這里還聚集了上百家知名AI大模型企業(yè)及研究機(jī)構(gòu)，如無問芯穹、階躍星辰、稀宇科技、商湯科技、斑馬智行、星紀(jì)魅族等。

徐匯濱江是上海的人工智能與科創(chuàng)高地，眾多企業(yè)形成了從底層算力、技術(shù)研發(fā)到上層應(yīng)用的完整產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)很扎實(shí)。

星揚(yáng)西岸中心、城開中心、星瀚廣場、源點(diǎn)大廈等是數(shù)智傳媒片區(qū)最后一批交付的辦公樓，也陸陸續(xù)續(xù)引進(jìn)了企業(yè)。

其中星揚(yáng)西岸中心的280米超高層辦公塔樓企業(yè)入駐很滿，白領(lǐng)進(jìn)進(jìn)出出，招商效果不錯(cuò)。

昂立教育、聯(lián)邦快遞、三星財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、上藥云健康等企業(yè)都來了：

城開中心也入駐了不少企業(yè)，如有上海文盛資產(chǎn)管理股份有限公司、小熒星總部及藝術(shù)團(tuán)、國藥器械上海有限公司、寶庫文化中心等。

西岸數(shù)智中心項(xiàng)目包含6個(gè)地塊，規(guī)劃22棟塔樓、商業(yè)裙樓及3層地下室，計(jì)劃2028年全面竣工。

西岸數(shù)智中心項(xiàng)目

目前徐濱主要在進(jìn)行西岸金融片區(qū)的建設(shè)，全部建成的效果圖如下：

這個(gè)大項(xiàng)目共分三期建設(shè)，一期和二期部分設(shè)施已陸續(xù)投入使用；

三期核心建筑如290米地標(biāo)寫字樓、高端商業(yè)等計(jì)劃在2026-2027年建成，整體將在2027-2028年全面建成：

一旁的中國能建上海總部綜合一體化項(xiàng)目也在施工中，計(jì)劃2027年底全面竣工：

公園秀場片區(qū)主要是進(jìn)行西岸中央公園和西岸熱力秀場開發(fā)，可以看作是徐濱的拓展區(qū)，非CAZ。

這里將結(jié)合上海植物園打造城市綠肺，并發(fā)展商辦住文體多功能復(fù)合項(xiàng)目：

除了大規(guī)劃基本落地外，徐匯濱江的住宅建設(shè)也幾乎都落地了，未來很難再有新房開發(fā)出來。

隨著綠城潮鳴東方的清盤，徐匯濱江CAZ之內(nèi)最后一個(gè)住宅項(xiàng)目結(jié)束了，短期再無新增供應(yīng)。

此前百匯園旁邊規(guī)劃了最后一塊宅地，有1120套住宅。

但是后來調(diào)整為了城市發(fā)展備建用地，未來以科研辦公及基礎(chǔ)教育設(shè)施功能為主：

接下來在徐匯濱江的CAZ范圍之外會(huì)有少許新房供應(yīng)，主要集中在公園秀場片區(qū)。

目前這個(gè)片區(qū)還有不少廠房、園區(qū)和城中村，配合23號(hào)線的修建，是接下來舊改更新的重點(diǎn)區(qū)域。

徐匯濱江最后的3塊住宅地塊都位于公園秀場片區(qū)，龍南家苑西側(cè)1塊、中海瀛臺(tái)南側(cè)2塊地。

正是因?yàn)樾靺R濱江的開發(fā)飽和，徐匯在搞東安項(xiàng)目的更新，給徐濱擴(kuò)容。

綜合來看，徐濱的辦公樓和住宅地塊的開發(fā)都進(jìn)入了尾聲，整體落地效果是可以打90分的。

徐匯濱江是帶領(lǐng)徐匯沖擊上海一線地段的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在住宅已經(jīng)接近一線地段，地標(biāo)辦公樓還沒完全建成，未來要是全落地了是否能挑戰(zhàn)南京西路的地位呢？抑或能跟董家渡金融城比一下肩？

張江副中心CBD：落地80%

張江副中心的CBD落地效果非常顯著，近幾年發(fā)展變化巨大，招商也很快，整體落地率約80%。

張江副中心最耀眼的CBD是科學(xué)之門雙子塔，這是張江科學(xué)城的核心地標(biāo)，由兩棟320米的超高層雙子塔組成，于2019年底開工建設(shè)。

其中西塔已于2024年完成竣工驗(yàn)收，而東塔的建設(shè)進(jìn)度預(yù)計(jì)在2025年四季度提前完成：

西塔的辦公空間基本上招滿了，入駐的企業(yè)頗具張江特色，以信息科技、機(jī)器人、智能醫(yī)療等人工智能企業(yè)為主：

為打造具有全球影響力的人工智能創(chuàng)新應(yīng)用中心，張江拿出了科學(xué)之門、人工智能島等重要載體。

相關(guān)企業(yè)加速入駐，招商很快，大大充實(shí)了張江副城的CBD。

比如前不久張江科學(xué)之門引來了陸創(chuàng)AI加速器、維搭科技等新企業(yè)：

張江副城的CBD有很多，都是實(shí)打?qū)嵱衅髽I(yè)入駐，而且不少是大佬級(jí)別，落地效果非常好。

比如張江人工智能島，是張江副城規(guī)模化建設(shè)的CBD，入駐的企業(yè)非常密集：

這里有英飛凌（大中華區(qū)總部）、IBM（研發(fā)）、阿里巴巴平頭哥、聯(lián)仁健康、商飛智能、開普勒機(jī)器人（總部）、同濟(jì)大學(xué)上海自主智能無人系統(tǒng)科學(xué)中心、紅杉數(shù)字智能產(chǎn)業(yè)孵化中心、百度飛槳人工智能產(chǎn)業(yè)賦能中心等。

張江人工智能島

張江副城的CBD入駐的還有很多企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)等，如傳音控股、百度上海研發(fā)中心、中國科學(xué)院上海藥物研究所、李政道研究所等。

尤其是最近英偉達(dá)（NVIDIA）中國研發(fā)中心過來了，引發(fā)了極大的關(guān)注。

其辦公地點(diǎn)位于海科路與納賢路交匯處，臨近地鐵13號(hào)線中科路站2號(hào)口。

依托張江副城CBD，張江正在打造人工智能創(chuàng)新小鎮(zhèn)，近期新吸引了云天勵(lì)飛、加速紀(jì)元、隱拓智安等20家企業(yè)入駐。

到2027年，這里將新集聚500家以上AI企業(yè)，完成大模型備案100個(gè)，培育3-5家全球領(lǐng)軍企業(yè)。

張江的廠子比較多，生活配套也不完善，城鄉(xiāng)結(jié)合部的反差比較大，非常需要通過CBD的建設(shè)來提升整個(gè)城市的能級(jí)。

張江副中心CBD的到來使得張江從單一的產(chǎn)業(yè)園區(qū)加速向功能復(fù)合的綜合性科學(xué)城轉(zhuǎn)變。

這非常有助于承載更多產(chǎn)業(yè)鏈和創(chuàng)新鏈，進(jìn)一步釋放張江科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)空間，優(yōu)化功能布局。

副中心與CBD的開發(fā)，也有助于補(bǔ)齊張江在住宅、學(xué)校、醫(yī)院、公園等城市功能和公共服務(wù)方面的短板，由園區(qū)向市區(qū)轉(zhuǎn)變。

真如副中心CBD：落地65%，仍需發(fā)力

真如副中心的CBD起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集，雖然近些年變化很大，但是整體規(guī)劃并沒有完全落地，招商也不理想，仍需發(fā)力，目前落地率約65%。

真如副中心已落地的大型CBD有中海真如境（中海中心雙子塔200米/230米）、高尚領(lǐng)域（280米地標(biāo)），這些辦公樓空置率都比較高。

中海中心、高尚領(lǐng)域280米地標(biāo)

真如副中心的CBD還沒有開發(fā)完，比如新規(guī)劃的真如之心、真如翠谷都帶有辦公樓項(xiàng)目，處在待落地的狀態(tài)。

真如之心、真如翠谷規(guī)劃位置

其中真如之心是原銅川路水產(chǎn)市場地塊，非常核心，一直沒有開發(fā)。

現(xiàn)在規(guī)劃為集交通樞紐、商務(wù)辦公、文化休閑、生態(tài)居住于一體的普陀新型城市會(huì)客廳。

這其中的看點(diǎn)是規(guī)劃了250米高的地標(biāo)，未來要是落地了將與真如境、高尚領(lǐng)域組成普陀的地標(biāo)“三件套”，進(jìn)一步提升真如副中心的CBD能級(jí)：

真如之心地標(biāo)建筑效果

真如翠谷規(guī)劃的也有辦公樓，融合了住宅、商業(yè)街區(qū)等元素，其中住宅已啟動(dòng)開發(fā)，其它的配套項(xiàng)目等待落地：

真如翠谷規(guī)劃效果

包括上海西站的TOD還在開發(fā)，尚未完全落地。

整體來看，真如副中心的CBD落地進(jìn)度在65%左右，還有很多要開發(fā)的地方。

至于前期建好的辦公樓空置問題，普陀正在加大招商力度，力圖吸引更多企業(yè)來充實(shí)CBD。

以中海中心為例，已經(jīng)入駐了不少明星企業(yè)，可以看出普陀的努力。

比如時(shí)尚服飾行業(yè)的沙馳集團(tuán)今年8月總部正式入駐中海中心，旗下?lián)碛蠸ATCHI、ROBERTA等知名男裝品牌；

中國最大的汽車電子企業(yè)之一德賽西威——旗下的上海迅猛龍汽車電子有限公司、全球發(fā)動(dòng)機(jī)制造巨頭羅爾斯羅伊斯都入駐了中海中心。

還有工業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)域的賓尼法利納——意大利國寶級(jí)設(shè)計(jì)公司，今年4月將中國總部落戶到了真如，設(shè)計(jì)領(lǐng)域涵蓋汽車、電子消費(fèi)品等。

真如鎮(zhèn)街道電商產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟今年9月剛剛成立，吸引了藝禾貿(mào)易、星創(chuàng)視界、至梵文化等近35家電商企業(yè)加入，又充實(shí)了真如CBD。

海納小鎮(zhèn)正在打造數(shù)字化轉(zhuǎn)型示范區(qū)，掛牌了上海市數(shù)字廣告產(chǎn)業(yè)園，入駐了宣亞國際、元隆雅圖等企業(yè)，聚焦數(shù)字廣告、數(shù)字服貿(mào)等未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

真如副中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在完善，220KV高壓線走廊入地方案已完成可行性研究，核心區(qū)5路高壓線將通過建設(shè)地下綜合管廊實(shí)現(xiàn)入地，將極大提升城市面貌和土地利用效率。

同時(shí)，為提升上海西站樞紐功能，將適時(shí)增加停站車次，進(jìn)一步釋放樞紐潛力，加強(qiáng)真如與長三角城市的聯(lián)系。

真如是被耽誤的一個(gè)副中心，近些年變化很大，未來還會(huì)大變樣，期待它快速建成！

真如CBD是帶領(lǐng)普陀沖擊CAZ唯一的一個(gè)機(jī)會(huì)，要是全部落地對(duì)于提升普陀產(chǎn)業(yè)能級(jí)拉動(dòng)全區(qū)GDP，乃至帶動(dòng)上海整個(gè)西北崛起、實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)城融合發(fā)展、達(dá)到職住平衡具有重要的意義。

上海的CBD還有很多在落地，如北外灘、楊浦濱江、臨港滴水湖、南大智慧城、桃浦智創(chuàng)城、G60科創(chuàng)走廊等，一一承載著上海建設(shè)卓越全球城市的雄心與夢想。

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