小區公共收益總是掛零，成居民投訴重災區，這筆“糊涂賬”如何才能明明白白？

來源：滾動播報

（來源：上觀新聞）

小區里，電梯廣告輪播不停，地面車位月月收租，智能快遞柜占著公共場地……依托業主共有資產產生的公共收益，卻在不少小區的公示表中顯示為 “零”。

這樣的“怪象”并不少見。近日，記者在12345上海市民服務熱線看到，僅今年4月1日至7日的工單中，與小區公共收益相關的投訴就超過150條，其中有近3成涉及公共收益賬目模糊、公示逾期等問題，甚至有部分市民反復投訴，可見相關問題已成社區治理頑疾。

這筆本該屬于全體業主的錢，為何頻頻成為“糊涂賬”？記者展開調查。

困惑：消失的公共收益

品臻國際三銘公寓位于浦東新區楊高北路610弄，是2010年交付的獨棟高層住宅小區。2024年9月，臺風“貝碧嘉”來襲，打破了居民們平靜的生活。當天，雨水順著窗戶與墻體的縫隙大量倒灌入戶，業主們只能緊急排水堵漏；臺風過境后，第三方專業機構出具的檢修結果顯示，小區外墻粉化問題十分嚴重，房屋修繕迫在眉睫。為籌措資金，居民們開始核查小區公共收益，由此，竟引發了持續近兩年的矛盾糾紛。

“這筆錢竟然是0元。”業主林先生回憶，經居民們多次交涉，2025年6月，承擔服務職能的興高物業首次公示了公共收益。根據公示結果，小區2025年上半年的公共收益為0元，不僅如此，“上海物業”小程序還顯示，從最早可查的2023年第二季度起，小區的公共收益一直為零。

樓棟大堂張貼的公示表顯示，2025年上半年品臻國際三銘公寓的公共收益收支均為0元。

“零收益”的結果引發了業主們的集體質疑。林先生介紹，盡管小區僅有一棟樓，但能夠產生公共收益的資產并不少：“地面、地下大約各有30個車位，每個月都會產生租金，還有臨時進出小區的車輛，也會按照每小時4元的標準收費。樓棟里有電梯，廣告幾乎沒停過，一樓大堂還放著豐巢快遞柜，必然也會產生場地租金。各項收入疊加，絕不可能是零。”百般懷疑之下，林先生通過小程序，仔細查詢了歷年的公共收益明細，發現“停車費”一欄上，每個季度都確有1萬元至2萬元不等的收益，但巧合的是，扣除稅費及管理成本，每個季度都恰好“歸零”，公共收益賬戶內再無結余。

小區地面有停車位。

“上海物業”小程序顯示，以2025年第四季度為例，小區存在停車費收益，但扣除管理成本后恰好“歸零”。

林先生制作的表格顯示，從2023年起，小區的公共收益僅有停車收入，且一直處在被動“歸零”的狀態。

一面是賬上沒錢，另一面是小區維修問題已刻不容緩。4月10日上午，記者來到品臻國際三銘公寓時看到，除外墻粉化外，小區內公共設施的老化及損毀也已相當嚴重：一樓大堂內，天花墻體多處脫落，部分區域可見明顯的滲水痕跡，甚至直接裸露出了頂部的水管。這樣的狀況幾乎發生在這棟高層住宅的每一個樓層。樓棟內的每一處防火門也都存在不同程度的發霉腐爛或外皮脫落現象，近9成的閉門器已經斷裂，防火門無法自動關閉，形同虛設。朝墻角望去，監控設備也大都處于“宕機”狀態，有些連外觀都已損毀。

大堂天花板墻皮脫落，有部分區域已經露出內部管道。

樓棟內防火門外皮脫落，閉門器斷裂。

監控設備外觀損毀。

“這些還只是一眼能看見的問題。”林先生向記者描述道，小區還面臨著不少安全隱患，“每每下雨，地下車庫都會發生嚴重的滲漏和積水。除了防火門關不上以外，小區還缺少煙霧報警及噴淋系統。電梯關人事件更是如家常便飯。”然而，要徹底解決這些問題，需要的資金并不是一筆小數目。公共收益的缺失，讓小區改造陷入了僵局。

地下車庫滲水痕跡明顯。

同樣為了公共收益犯難的，還有家住楊浦區四平路1028弄公交新村的居民們：2025年12月，小區與四平物業的服務合同已經到期，但此前的公共收益卻成了一筆“糊涂賬”。“2025年第一、二季度均為0元，到了第三、四季度，又產生了5000元及2500元的公共收益。”居民周先生認為，“停車費應該是一筆穩定的收入。目前來看，物業公示的這些數字毫無根據。”

物業此前的公示表顯示，2024年10月至12月的公共收益也為0元。

目前，公交新村2025年度公共收益已無法通過小程序查詢。

調查：“收支明細”獲取困難重重

為了弄清品臻國際三銘公寓的真實情況，記者與浦東新區高橋鎮城建中心取得了聯系。據相關工作人員介紹，興高物業是由開發商代為選聘的前期物業，由于小區自2010年交付以來長期沒有成立業委會，因而小區與物業公司之間也未簽訂正式服務合同。也是由于合同的缺失，依據相關法律法規，小區維修基金一直由政府部門的專用賬戶監管，無法被支取。2024年臺風后，品臻國際三銘公寓業委會成立，此時，小區未公示的公共收益賬目已積壓了16年。公共收益關乎著每一位業主的權益，模糊混亂的賬目使得業委會與物業公司之間產生了矛盾，小區的修繕也無法推進。

那么，這些錢到底去哪兒了？

在小區業委會的不斷督促下，物業公司出具了一份2025年成本核算表。與此前公示的“零收益”賬目不同，表格中，電梯廣告費、快遞柜場地費等各項類目均有進賬，扣除稅費及管理成本后，合計收入7萬余元。但賬目同步顯示，小區當年物業費收入27萬余元，但各項支出達54萬余元。2025年年底，興高物業以經營虧損為由向業委會提出了一份“繼續服務辦法”，要求將2026年小區所獲公共收益用于補貼物業虧損，僅保留1萬元補充維修基金。在此基礎上，業委會還須自行完成全部監控、電梯與消防設施的修繕，及全部綠化的修復與補種，小區物業費也將面臨調價。

物業公司提供的成本核算表。

物業提供的續約條款，要求以小區公共收益補充物業經營虧損。

這份“繼續服務辦法”遭到了業主們的一致反對：長達16年的舊賬尚未理清，物業就以自身經營虧損為由，要求占用小區公共收益。且此前簽訂的“前期物業服務合同”也約定，停車費等公共收益應在劃去30%停車管理服務費后劃入指定賬戶，物業公司僅為代收，以公共收益補充物業自身虧損更是無從談起。

前期物業服務合同中關于停車費的相關約定。

林先生表示，目前小區已準備選聘其他物業公司，結束與興高物業的合作關系，但即便如此，16年來的公共收益賬目仍是核心問題，相關收支明細必須被理清。日前，高橋鎮城建中心回應稱，興高物業已聘請專業審計單位，對此前的收支賬目進行審計，但公布相關結果及賬目明細，還需業主們“再等一等”。若業主們后續對審計結果仍有異議，也可以由業委會聘請審計單位，進行二次審計。

4月14日，在楊浦區四平路街道城市管理行政執法中隊，記者同樣聽到了“等待”的答復。2025年12月，公交新村業主周先生向城管執法部門提出了書面履職申請，要求其依法立案調查四平物業是否存在侵占、挪用小區公共收益的情形。執法部門表示，根據居民要求，執法部門已委托第三方審計單位，對2021年至2025年小區公共收益的收支情況進行審計，再綜合審計結果，形成最終的結論。但目前，案件尚在6個月的調查期限內，相關的過程性材料也不宜公開。

對許多急于了解自家小區公共收益賬目的居民來說，“等待審計”似乎成為了唯一的出路。那么，事后審計真的能讓這筆“糊涂賬”變得明明白白嗎？一位長期從事物業審計的專業會計師坦言，并不樂觀。“若物業公司在日常服務過程中存在不合規行為，本身就會對審計工作的進展造成阻礙。對于普通商品房小區而言，‘體外循環’是一種比較普遍的不合規行為，比如以現金形式收取臨時停車費，或直接使用保安個人的收款碼收費，不納入對公賬戶。同時，部分物業在簽訂電梯廣告、場地租賃等經營性合同時，還有可能采用兩套履約標準，隱瞞真實收入。”他還表示，“更為棘手的是，對于一些長期未公示過公共收益的小區，審計范圍受限的情況時有發生，諸如原始憑證丟失、物業人員更換等情況，歷史賬目審計難度極大。”

于是，發現問題、舉報投訴、啟動調查、等待審計，最后又回到那筆誰也理不清、說不明，不能打消居民心頭困惑的“糊涂賬”，這就是上海很多小區目前面臨的公共收益賬目“死循環”。

破局：弄清這筆賬，還需多方賦能

其實，對業主們而言，當小區公共收益的矛盾激化到需要通過第三方審計來理清賬目時，已然是一種被動的事后補救。審計只能在一定程度上還原過往問題，卻難以從根源上避免資金流失與賬目混亂。想要讓公共收益真正成為一本 “明白賬”，關鍵不僅在于事后核查追責，而在于前端治理——壓實物業公司主體責任，使其從一開始就守住資金管理底線。

今年4月1日起，《上海市住宅小區公共收益管理辦法》正式施行。在上海市人民調解協會會長孫曄看來，《管理辦法》直面廣大業主對于小區公共收益“看不見、管不住、用不好”的普遍質疑，從源頭上規范公共收益的管理及使用。

2025年12月31日，上海市房屋管理局印發《上海市住宅小區公共收益管理辦法》。

她解讀道，新規明確劃定了小區公共收益的合法來源，確定了業主大會決策、業委會執行、物業公司配合、街道監管的四級管理主體架構。強制專戶存儲公共收益，且利息歸全體業主所有，即使小區公共收益由物業企業代收，物業企業也應當只開立一個監管賬戶，并在賬戶下以物業管理區域為單位分別設置賬簿，公共收入直接存入監管賬戶，堅持專戶專儲、單獨列賬、公開透明的原則，不得與物業自有資金發生混同，并要求在每季度第一個月月底前，將上一季度扣除管理成本后的公共收益，從監管賬戶劃轉至區房屋行政管理部門的公共收益子賬戶或業主大會公共收益子賬戶。

新規還要求公共收益公示內容不僅要包括每一季度完整的收支明細、賬戶信息，還要長期公示小區所有產生公共收入的項目清單及所有收入合同。在使用上，新規也明確了公共收益優先用于補充專項維修基金，補充比例應當高于百分之五十，然后才可以在經業主大會表決通過的前提下，用以彌補物業費的不足。孫曄也表示，新規施行后，若此前的公共收益由物業代管，物業企業需在6個月內完成審計并將資金移交至專用賬戶。

孫曄也強調，要切實管好這筆賬，還需要多方賦能、共同發力。她建議，應當挖掘小區業主中的“能人”，尤其可以吸納部分掌握財會知識的業主進入業委會。街道也可以組織一些財會知識培訓，提升業委會成員的專業能力。在此基礎上，若確有需求，業委會也可委托有資質的記賬公司對公共收益作代理記賬，從專業層面規避收支糾紛。

事實上，公共收益這本賬目管得好不好，更從一個側面折射出小區治理的質效。近年來，上海多地探索創新治理路徑，業委會執行秘書模式的落地即是一例。

在閔行區華漕鎮，住宅小區普遍面臨著業委會成員老齡化、專業能力不足等問題，華漕鎮黨委成立工作專班，試點增配執行秘書。從居委會年輕黨員、社區工作者等基層骨干中選拔熱心社區治理、具備小區管理專業知識的人員，承擔協助業委會整理日常工作臺賬、跟進業主訴求、提醒公示小區收支情況等10項工作職責，以專業的第三方力量提升業委會運作效能。

位于金山的上海灣區高新技術產業開發區，則面臨著外來人口多、鄰里陌生的治理難題。區域內的“上景園”居民區就曾因業委會違規劃撥公共收益引發矛盾。街道選派的業委會執行秘書介入后，完善制度規范，加強政策傳導，暢通溝通渠道，半年內，小區業委會就完成了從職能模糊到分工明晰的轉型。

華漕鎮試點的業委會執行秘書工作清單。

由此可見，相關職能部門跨前一步，主動為業主自治植入專業支撐，補強業委會履職短板，同時切實做到全過程監管和執法，遠比事后接到舉報投訴再被動啟動審計調查，要有效得多。在這樣的共治體系下，新出臺的《上海市住宅小區公共收益管理辦法》才能真正落到實處。

原標題：《小區公共收益總是掛零，成居民投訴重災區，這筆“糊涂賬”如何才能明明白白？》

欄目主編：毛錦偉

來源：作者：解放日報 唐乙雋