“四代宅”去化率居前但分化顯著，9月滬杭頂豪繼續領漲

2025年9月，新房市場供求迎來穩步回升，京滬蓉杭熱點恒熱，漢鎬渝廈等低位回升，二手房成交延續穩中有降態勢，成交環比微跌1%，同比持增9%。土地市場成交規模迎來周期性回升。

據CRIC監測數據，30個重點城市9月平均開盤去化率為39%，環比微降3pcts，同比上升10pcts。9月市場熱度高位持穩。

從全國30個重點城市項目開盤平均去化率變動情況來看，環比漲跌參半。

當前各地高得房率四代宅、新規項目入市對于短期市場熱度仍起到了很好的“托舉”作用，但銷量亦有分化跡象，并非所有項目均能熱銷。

CRIC監測數據顯示，9月市場熱度高位持穩。從30個典型城市2023年1月以來平均去化率變動情況來看，2025年9月從8月的42%小幅回落至39%，但仍高于去年同期。

分城市來看，成都去化率最高，達76%，長沙其次，為72%，杭州和廈門并列第三，達67%。杭州和成都一直為熱度較高城市，短期表現一直較好，廈門和長沙則主要得益于網紅盤集中入市對去化率拉升作用比較顯著。如廈門同安區的中海環東雲起項目9月末推出了152套房源，去化率高達87%；長沙岳麓區嘉信洋湖錦璽項目9月20日推盤去化率同樣高達8成以上。

從變化趨勢來看，環比漲跌參半，典型城市大體可分為以下幾類：一是上海、成都、杭州等熱點城市本月去化率小幅回落，但仍保持四成以上高位波動；二是武漢、蘇州、青島、南寧等二線城市市場延續弱復蘇走勢，9月去化率延續增勢；三是南京、昆明、濟南等9月去化率均不足二成，且環比持降，市場仍延續低迷走勢。

在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，產品力較強的優質改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區內去化率往往優于傳統項目。

如武漢9月全市共計18次推盤，共計推出2746套，首日去化率為39%。其中新規項目推盤17次，推盤套數占比98%，首日去化率40%；老規范項目推盤1次，推盤套數占比2%，首日去化率僅為5%。

從典型城市2025年9月四代宅/新規項目基本情況來看，成都、重慶、南京等城市均有四代宅/新規項目熱銷。

如成都招商錦城序及東城金茂曉棠9月去化率皆達100%，南京金基嶼樾府推出88套房源，也得到了100%的去化率。

值得注意的是，隨著各地新規/四代宅產品集中入市，銷量亦有分化跡象，并非所有項目均能熱銷，以武漢、成都為例，除了去化率高達八成以上的熱銷項目外，不乏滯銷產品，其中成都近郊區怡湖春曉項目，因開盤價格超2萬元/平在板塊內不具備優勢，清水價格接近板塊精裝價格，開盤去化率僅為45%；武漢武昌源著項目，9月2日推售50套，去化率不足三成。

2025年9月上海、杭州、嘉興等標桿豪宅入市，市場熱度穩中有增。

其中，上海頂級豪宅標桿項目金陵華庭位于黃浦區核心地段，早在今年3月，項目一期158套房源就曾以“3小時售罄，攬金92.34億元”成績震撼市場，二期首批次房源于9月21日開盤即售罄，銷售額逾98億元，打破了上海今年單次推盤總金額最高值記錄。

杭州大家詠印明廬和華潤元起觀潮兩個標桿豪宅均在9月相繼入市，繼錦上萬象府后再漲1-1.3萬元/平方米，較限價漲幅約五成。

嘉興綠城玫瑰園項目，定位高層+法式聯排，地段加持+產品稀缺，拿地到首開僅5個半月，排屋備案均價32055元/平方米，儲藏室均價15800元/平方米，10月首開，開盤當天去化率便達到79.4%，總銷售額為3.9億元。

此外，對于部分市場相對低迷的弱二線城市，如西安、蘇州、鄭州、福州等部分項目或加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯的營銷效果。

預判10月，我們認為，新房成交絕對量或將延續低位徘徊，基于去年10月基數較高，成交單月同比降幅仍將有進一步擴大的可能。

城市間、項目間分化還將持續加劇：京滬杭蓉等核心一二線城市市場熱度或將延續高位波動，因其購買力基礎相對雄厚，市場熱度變化與新盤供應量和質密切相關；武漢、鄭州、蘇州、南京等延續弱復蘇走勢，購房信心逐步修復；還有部分城市諸如南寧、重慶、福州、青島等，預期整體去化率基本處于不足三成的低位徘徊。

值得關注的是，隨著高品質改善住宅集中入市，高端市場亦存在熱度轉降跡象，并非所有高端住宅都可實現熱銷，內部也存在一定的分化行情，只有具備核心區位、優質配套、產品力佳的復合優勢類項目才能保持高熱。