就在今天，上海八批次土拍開槌，6塊地全部成功出讓，攬金近199億元。

中海再拿地王，徹底站穩「徐濱之王」，以總價44.65億、樓板價14.85萬/㎡拿下“全國高層單價地王”。

招商聯手越秀，強勢摘得「核心地塊」，以總價77.37億、樓面價8.14萬/㎡斬獲蘇河灣綜合地塊。

國貿落子松江，成為新城「低密之王」，聯手松江交投總價6.56億、樓板價2.15萬/㎡拿下松江低密地塊。

保利置業補倉，強勢出手「深耕楊浦」，溢價14.69%以總價26.16億、樓板價6.99萬/㎡補倉楊浦。

金茂深耕寶山，內環外環「全面開花」，聯合寶冶以總價17.51億，樓板價14588元/㎡再次落子寶山楊行。

徐匯城投&徐房，昔日頂流「無奈托底」，兩家本地國企以總價26.51億，樓板價50571元/㎡拿下華涇地塊。

這六塊地到底成色如何，背后釋放怎樣信號，總爺為大家帶來深度解讀。

01

中海再度補倉，徹底站穩「徐濱之王」

讓人意外的是，闊別上海已久的民企之光杭州濱江，再次參與上海公開土拍，徐匯濱江土地引發了頭部房企角逐：

中海、招商蛇口&徐匯西岸&杭州濱江、保利

地塊位于著名豪宅云錦東方旁邊，比云錦東方、中海領邸更靠近黃浦江，未來必然又是一座超級紅盤。

地塊占地約2.01萬㎡，容積率只有1.5，限高30米，是徐匯濱江罕見的低密純宅地，具備打造頂豪產品土壤。

最終幾家房企不斷加價，將溢價率頂到了10%，中海以總價44.6億拿下這塊地——

樓面價14.85萬元/㎡，刷新全國高層住宅樓面價紀錄，問鼎徐匯“新地王”。

中海這次幾乎是勢在必得，如今成為真正的“徐濱之王”，去年領邸玖序/玖章“五開五罄”勁銷282億，今年聯合拿下“全國總價地王”東安地塊。

對于中海來說，連續拿地可以掌握板塊定價權，接下來東安地塊會率先入市，就看怎樣的高端產品力能夠匹配。

另外值得關注的是，盡管濱江集團沒有順利拿地，但選擇參拍放了積極信號，對上海市場的擁有很強的信心。

02

招商聯手越秀，強勢摘得「核心地塊」

今天內環關注度最高的地塊，是位于靜安的蘇河灣地塊。

地塊總建面約9.5萬㎡，規劃一座“150米高層大平層+24米文化商業”綜合體，將引入超5000㎡商業與約2.4萬㎡文化設施。

這塊地位置很核心，蘇州河一覽無余，蘇河灣靜安天地就在樓下，300米直達靜安大悅城。

同時它具備豪宅基因，周邊高端住宅林立，華僑城蘇河灣、中糧天悅壹號等熱門豪宅環繞。

蘇州河沿線寸土寸金，本就是頭部房企必爭之地，多個房企參與角逐，包括——

中海地產、保利發展、招商&越秀&星獅&瑞城聯合體

最終，招商蛇口和越秀笑到最后，以總價77.37億、樓面價8.14萬/㎡，溢價率9.03%斬獲蘇河灣地塊。

深耕上海的招商，剛聯合中海、中旅155億元拿下徐匯濱江“全國總價地王”開發權 ，總貨值預計超600億元。

在今年1-9月上海房企全口徑銷售排行榜中，招商蛇口以362.38億占據銷冠寶座，如今順利補倉后，可以更從容地沖刺明年業績。

03

保利置業補倉，強勢出手「深耕楊浦」

作為今年市區供應最大區域，楊浦再次引發了國央企的角逐，包括：

保利置業、越秀地產&上海城投、北京建工&東亞新華、中國鐵建

這塊地擁有不錯位置，12號線愛國路站400米，周邊是昔日紅盤“定海三兄弟”。

同時這地塊體量不大，適合“短平快”出業績，容積率2.3，計容面積49735.47平。

另外這塊地的形狀也比較方正，有利于建筑規劃布局，對于頭部房企來說，具備打造改善產品的空間。

這幾年楊浦區宅地井噴供應，中建壹品、中海、保利等巨頭在此扎堆競技，板塊產品力顯著提升，同時市場壓力也不小。

最終保利置業表現強勢，溢價14.69%以總價26.16億、樓板價6.99萬/㎡補倉楊浦，繼續布局上海市中心的戰略。

保利置業一直以來深耕楊浦，從當年的翡麗甲第，到最新的保利譽濱江，展現出不俗的產品實力。

期待保利置業能夠拿出怎樣的產品，不斷迭代他們在楊浦濱江的產品布局。

04

國貿落子松江，五大新城「低密之王」

作為五大新城中表現最搶眼的一個，松江迎來了低密地塊的出讓。

地塊位于松江大學城成熟板塊，改善需求旺盛，地塊占地25434㎡，容積率僅1.2，專為低密產品而生。

更有趣的是，地塊要求提到“建議通過退臺、露臺等手法形成有致的屋頂輪廓”，具備打造創新產品的土壤。

最終國貿聯手松江交投，以總價6.56億、樓板價21500元/㎡，0溢價拿下這塊低密寶地。

國貿2014年首入上海便深耕松江，11年間打造10個項目，積累起區域影響力。

從國貿天悅到佘山原墅，再到2025年四開四捷的國貿·海上原墅，他們一步步崛起為“松江王”，尤其對低密度產品有獨到理解。

今年7月他們還聯手象嶼，斥資7.58億斬獲奉賢容積率1.2低密地塊，延續在五大新城的深度布局。

再度拿下松江低密地塊后，國貿在上海儲備充足貨值，要做五大新城的“低密之王”。

05

金茂深耕寶山，內環外環「全面開花」

如今上海外環市場很難，但對于深耕房企來說，依然存在結構性機遇。

最典型的案例就是金茂棠前，僅用5個月就實現了四開四罄，成為外環外明星樓盤。

所以新地塊出讓，他們又毫無懸念地成為操盤方，聯合合作方寶冶，以總價17.51億，樓板價14588元/㎡拿下。

從首個項目爆火到持續拿地，金茂的戰略深耕邏輯非常清晰。

一是板塊價值持續兌現，精準卡位寶山站崛起節奏，超級TOD復合體實現高鐵+地鐵站+城+產+商+居一體化。

二是金茂的產品力賦能，為客戶帶來全面品質升級，社區大堂、會所功能、下沉庭院全部實景呈現，營造立體多維的產品表現層次。

今年金茂是上海表現最亮眼的開發商之一，市區多點開花，郊區持續深耕。

均價16.6萬/㎡的金茂璞，首開99套僅26分鐘“日光”，在上海再次走出獨立行情。

在拼品質的時代，金茂在上海的發展前景，依舊是星辰大海。

06

本地國企摘地，昔日頂流「無奈托底」

相比其他地塊的高熱度，昔日頂流徐匯華涇的綜合地塊，則由本地國企托底。

出讓地塊位于景洪路站地鐵口，是純正的TOD地塊，出讓面積36621.9㎡，容積率2.5，包括商品房、商業、辦公等功能。

最終本地國企徐匯城投&徐房，以總價26.5億，樓板價50571元/㎡拿下華涇地塊。

華涇上次新房銷售，還是兩年前紅盤雍匯庭和嘉俊庭，如今市場行情變化，再加上土地規劃調整，板塊熱度降低了不少。

尤其是港資嘉華開發的嘉俊庭，預看房階段引發了大規模維權，為板塊發展蒙上厚厚陰影。

07

土拍熱度降低，房企專注「區域補倉」

回顧今天的第八批次土拍，并沒有等到想象中的熱度，但可以看出土拍市場非常明顯的指向信號：

1. 整體熱度降低，年底房企專注「搶收回款」

8月上海新政策出臺以來，客觀來說市場未有明顯回暖，反而有加速轉涼趨勢，很多高端項目去化不及預期，打折、分銷變得很常見。

巨大市場壓力下，再加上熱門地塊需要大體量資金，土地市場的謹慎不難理解，開發商都在為年底回款目標努力。

2. 拿地更加聚焦，頭部房企偏好「區域補倉」

本次積極參與、并有所斬獲的房企，幾乎都是在深耕區域內的補倉，對板塊有很強的市場把握能力。

比如中海在徐匯濱江、國貿在松江、金茂在寶山，都是板塊紅盤的操盤方，有足夠信心才敢大手筆投入。

3. 依舊引領全國，濱江集團也來「分一杯羹」

盡管市場行情起伏，但不可否認的是，上海依舊是頭部房企最看重的戰略城市。

除了一直深耕上海的中海、保利、招商等參拍，濱江集團的出手吸引業內關注，長期專注杭州的他們，選擇在這個階段“重返上海”。

在“好房子”時代，越來越卷的上海市場，注定是屬于那些有產品能力、深耕驚艷的房企。

對于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。