榮華交班之際：攜手“萬科前掌門”謀求擴容

陜西“老牌”民企迎來交班時刻。

9月26日，世紀榮華投資控股集團（簡稱“榮華控股集團”）旗下物業公司榮鑫股份公告稱，崔榮華將其直接持有的全部公司股份以2968.56萬元轉讓給張程程，后者成為公司第一大股東、控股股東、實際控制人。

我們意識到，創立榮華控股集團26年的崔榮華正在加速向女兒交班，我們亦捕捉到，在集團全面轉型康養產業的過程中，張程程已領到“新使命”。

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營收增長43%：交給女兒張程程

張程程收購榮鑫股份的原因非常簡單，即“系統性交班”。

具體方式為張程程以2.17元/股的價格收購母親崔榮華持有的1368萬股，合計支付2968.56萬元，完成后將持有榮鑫股份45%股份，表決權由此前的19.82%（間接持股）上升至64.82%，成為公司第一大股東與實際控制人，崔榮華則不再直接持有公司股份。

其目的在收購報告書亦得到點明，即實現家族企業的傳承，確保家族對企業的長期控制權和管理權得以延續，旨在優化家族資產配置，同時保障企業的穩定發展和戰略延續。

在我們看來，此次收購并非單點敘事，而是一家陜西優秀民企的代際傳承。

眾所周知，從事物業管理的榮鑫股份自成立起就是集團物業板塊的重要承擔者，榮華集團則是崔榮華于1994年創立的綜合性企業，曾為西安最具實力的本土開發商之一，累計開發項目38個。而近年來集團已實現巨大進化，如今涵蓋健康頤養、鄉村振興、智慧物業、精品生活、金融投資五大產業，就當前公開動作來看，健康頤養板塊明顯吃重。

1985年出生的張程程其實已在商業上歷練良久，2008年從法國留學歸來的她相繼創立了北京榮華道誠國際文化發展公司與陜西榮華慈善基金會，推動中法文化交流。隨后逐步參與集團主業，2014年起擔任榮華控股集團執行董事，2021年開始擔任榮鑫股份董事。

值得注意的是，張程程早在2017年就成為了榮華養老服務公司的大股東并任董事，該公司正是榮華控股集團健康頤養板塊的主要經營主體，目前張程程已任公司董事長。

如果說成為榮華養老服務公司“一把手”是崔榮華向張程程交班的“起點”，此次收購榮鑫股份，則意味著崔榮華已將榮華控股集團內兩家“重量級”公司交給女兒，顯然開啟了意在產業資源整合的“系統性交班”。

這是自然的大勢所趨。據東吳證券數據顯示，2010年至2022年交班的A股民企創始人平均退休年齡為59歲，今年65歲的崔榮華在此時加速向培養10年的下一代交班當屬意料之中。

事實上，崔榮華如今也向女兒“遞出”了一家穩健發展的公司。在物業企業普遍面臨規模增長停滯，營收、利潤增速放緩的2025年上半年，榮鑫股份實現營收1.32億元，同比增長42.6%；歸母凈利潤0.18億元，同比增長32.49%，增速均在近5個半年報中創下最佳。

02

收購前夜：綁定西安地產“小黑馬”

在收購前不久，榮鑫股份就已顯露出張程程進一步參與公司運營的跡象。

8月20日，榮鑫股份公告將聯合三方力量成立西安君匯物業管理公司，注冊資本100萬元。其中第二大股東西安城市蜜蜂文化傳播公司（持股21.45%）的實控人正是張程程，合資公司亦是張首次與榮鑫股份成立合資公司，業務參與程度顯著。

引起我們注意的是，這家合資公司中還出現了一個陜西地產圈的“知名人物”，持股17.55%的西安嘉信美地酒店管理公司背靠西安嘉信美地實業公司（簡稱“嘉信美地”），后者則是由是曾經將西安萬科帶入巔峰的西安萬科原總經理錢嘉在2018年創立的地產公司。

搞清合資公司目的之前，有必要了解一下嘉信美地目前進展。

我們最初觀察到這家公司是在2021年（詳見《》），如今其已成長為一家地產“小黑馬”，公司與陜西地建房地產集團“混改”成立的陜西地建嘉信置業公司（簡稱“地建嘉信”），在2025年一季度以全國第22位的拿地金額、新增貨值躍居全國TOP33榜單。

進一步梳理可發現，地建嘉信目前已在西安、漢中、寶雞、商洛打造了8個項目，今年2月還斥資21.13億元在高新區拿下最新地塊，目前手中項目累計建面超250萬平方米，涉及住宅、洋房、別墅、商業、學校等多種業態。顯然，這是一家已成規模的“中小開發商”。

至于合作目的，公告中亦清晰點明：本次對外投資能夠拓展公司的在管面積，增加公司的利潤值。在我們看來，此次合作正切中了當下物管行業的發展趨勢。

從“中小開發商”的角度來看，“建管分離”已是主流。頭部開發商通常采取“建管合一”模式，如下圖可見，承接關聯方面積較大的物企均為背靠龍頭開發商的“地產物業”，而“中小開發商”則更多地采取“建管分離”模式，通過與專業物企合作提升物業品質，如地建嘉信目前部分已交付項目正在由金地物業運營。

從“中小物企”的角度來看，市場壓力催生“外拓需求”。正如上文所提及，64家已披露2025年中期業績的上市物企平均營收僅同比增長4.63%，行業內的各類并購整合屢見不鮮。此次合資對于“市場化”運行的榮鑫股份來說無疑是進一步“綁定”了外拓項目資源。

值得一提的是，榮鑫股份已然可以說是一個地建嘉信“信得過”的朋友了。在張程程一致行動人——西安鑫順信息科技合伙企業的股東序列中，錢嘉已于2023年2月成為第4大股東，持股2.52%，交叉持股跡象明顯。

03

中國式居家養老：接班人領到“新使命”

隨著榮華控股集團的“系統性交班”，我們認為張程程領到了“新的使命”。

很多讀者都清楚，榮華控股集團正在全面轉型康養產業。國家統計局數據顯示，中國65歲及以上人口數已經從2015年的1.45億人增長至2024年的2.2億人，年復合增長率4.73%；人口老齡化率亦由10.5%增長至15.64%，養老顯然是個藍海市場。

但大家也知道的是，養老地產的投資與開發又是一個“重資產模式”，當前國內主導方多為大型保險公司，意在通過“保險產品+養老社區”的銜接模式實現產業閉環。縱觀全國，民營企業成功開發的養老社區案例少之又少，多見的則是養老公寓接連“暴雷”。

那么，身處如此行業環境下的榮華控股集團是怎么做的呢？

首先能夠明確的是，榮華康養肯定不是“地產狂飆”模式。這一點在其近年來運營的機構養老項目中已清晰可見，12余家養老項目均指向“公建民營”模式，即政府投資興建、購置、租賃舉辦養老院，榮華以“輕資產”方式進行運營，主要輸出服務與資源整合能力。

而國情又催生了我們的另一番思考，不同于美國地廣人稀，中國人口居住密度較大，似乎更傾向于日本居家養老模式。事實上，居家養老正在得到國內得到推進，據中國公益研究院統計，已有27個省份將發展社區養老服務納入2025年政府工作報告。

顯然，“中國式居家養老”即將成為張程程“新使命”的最大方向。

在我們看來，2001年開始布局養老的榮華控股集團已然掌握兩張“大網”：一是榮華養老服務公司目前運營著100余家社區服務站點；二是榮鑫股份正在管理著的2300余平方米物業項目，這種深入城市“毛細血管”的支撐體系或將成為居家養老的關鍵突破口。

值得注意的是，二者區位上的“重疊率”大概率會很高，因為榮鑫股份下屬混改企業正在對161個家屬區提供物業服務，精準契合社區養老服務對象。目前兩張“大網”已經出現融合跡象，今年4月，榮鑫股份在明珠花園小區隆重舉行了居家養老服務站掛牌儀式，并計劃在年內將此類居家養老服務站拓展至全市10個社區。

在更大的視野下，居家養老市場的可能性還有很多，如保利物業正在為銀發人群提供老年大學、老年旅居等服務；如綠城服務整合第三方及周邊服務商，開發App為老年人提供保潔家政、健康促進等服務。

行文至此，借此次交班契機，我們首次得以深度觀察到榮華控股集團這家陜西“老牌”民企的轉型成效，尤其面對其不斷的創新探索動作，我們有理由相信榮華將在萬億康養產業道路上走得更穩、更遠。