豪宅扎堆的上海又出現了新面孔。

今年7月，經過143輪競價，綠城以64.72億元的價格競得虹口北外灘HK315-11地塊（下稱“HK315-11”），溢價率達到46.33%，成交樓板價達12.66萬元/平方米，創下近年來上海公開土拍溢價率新高。

近日，綠城公布了這宗地的建設方向。作為北外灘CBD核心區近年出讓的唯一住宅地塊，HK315-1直面約6公頃的中央公園，正對陸家嘴天際線與480米浦西第一高樓“北外灘中心”。

也是因此，綠城將案名定位綠城·潮鳴外灘，作為徐匯濱江豪宅“潮鳴東方”的姊妹篇。

得天獨厚的地理位置、高端產品線的品牌，浩大的宣傳造勢，無一不昭顯出綠城想要大干一場的決心。只是，激烈的市場競爭下，熱衷收割“地王”的綠城卻未必能夠“消化”得了。

綠城潮鳴東方（吳典攝）

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地王項目去化不到四成

今年9月27日，位于浦東新區北蔡板塊的綠城逸廬?首次開盤，合共推出148套房源，共有172組有效認籌，認籌率達到116.2%。

不過，隨后的網簽結果暴露了綠城逸廬真實的市場熱度。

根據網上房地產數據，截至10月24日，大約一個月的時間里，綠城逸廬的已售住宅只有54套，仍有94套房源在售，網簽率僅為36.5%。

對比周邊的新房項目開云湖璟華庭可以更為直觀感受到這組數據的慘烈。

該項目于今年3月加推，共227套房源，銷售均價為83988元/平方米，吸引673組購房者認購，認購率約296%，觸發積分，去化超95%。

相比之下，綠城逸廬的地理位置及產品定位更優，作為“地王”項目，銷售去化卻遠不及預期。

今年3月的第三批供地中，綠城經過66輪競價，以29.159億元的總價及5000元的商品住宅裝修標準上限值、300平方米公共服務上限值、0.6%高端人才住房配建比例的代價競得北蔡楔形綠地C09b-01地塊，溢價率40%，成交樓板價71412元/平方米，刷新了北蔡板塊的單價“地王”紀錄。

9月，綠城逸廬過會，綜合均價為10.69萬元/平方米。其中高層（約120-145平方米）均價約9.88萬/平方米，疊墅（約208-216平方米）均價約13.17萬/平方米。

《國際金融報》記者注意到，綠城逸廬的高層住宅主要分為兩個戶型，3室2廳2衛的價格約為1070萬至1360萬元/套，4室2廳2衛的價格區間為1236萬至1690萬元/套。

這樣的價格被網友認為“全都是泡沫”。原因很簡單，不少聲音認為，綠城逸廬的周邊城市界面荒蕪，周邊配套不成熟，醫院、商業較遠，規劃的學校待定，利好因素的兌現時間較長且存在不確定性。

不僅如此，綠城逸廬距離羅山路高架不到300米，存在不可控的噪音因素。還有網友提出，1.5公里的軌交是一個很尷尬的距離，基本只能依賴自駕出行，“溢價拿的地，后期價格只會往下走，且這個區域真心沒啥，現在花木二手都只有8萬且周邊資源要啥有啥”“沒有地鐵是硬傷”……

銷售遇冷，綠城只能無奈開啟分銷。

記者注意到，在互聯網平臺，已經有不少中介發帖，稱綠城逸廬已經在10月啟動分銷，返傭后可優惠6至10萬元，另有人留言稱“現在開了渠道，傭金十幾萬”。

還有中介給出了更為具體的返傭方案。其表示，高層傭金為16萬元/套，疊墅產品17.6萬元/套。

綠城潮鳴東方（孫婉秋攝）

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和業主“打擂臺”

而除了新盤滯銷，綠城曾經已經售罄的豪宅產品也頻頻被曝出不合理行為，無視業主利益。

8月，有媒體報道稱，黃浦濱江板塊的綠城外灘蘭庭·錦蘭小區的未售車位全部上了地鎖。據悉，該小區僅有兩棟樓、111戶業主，但車位數量達到了251個，車位比超過了1比2.2。

據悉，該小區車位售價均價達到90萬元，最高超百萬，截至8月末只出售了16個，剩下235個空余車位。不過，開發商僅開放20個車位供110余戶業主租賃，占比18%，其余車位全裝地鎖圈占，多數業主租不到車位。

未租到車位的業主只能臨時停車，可收費卻極不合理：每小時15元，單日封頂120元且0點重置。假設業主從晚上6點至早上8點停車，需要支付費用210元，月均6000至7000元，遠超合理范圍。因此，業主們質疑，開發商此舉的實質是逼大家購買車位。

上述情況并非個例，綠城在前灘百合園也有類似操作。后經過經黃浦、浦東房管部門審批，綠城兩個小區未售車位全部開放、用于租賃，所有地鎖不拆也不啟用；同時提供臨停車位，滿足業主日常停放與親友來訪使用。

9月，綠城的豪宅標桿產品綠城黃浦灣也被業主指出，開發商在遴選物業時涉嫌違規操作。

根據業主反饋，去年5月，黃浦灣業委會改選啟動，綠城方代表無視相關規定（禁止開發商介入）強行擠進核心工作組。

今年年初，一名毫無物業經驗的開發商前銷售空降成小區物業經理，且整個業委會改選過程疑竇叢生。例如，包括開發商在內的4名成員，在業主座談會中支持率均不足30%，卻全員入圍候選人；被高票推薦、并在座談會得票領先的6名業主（票數最高69票、最低56票）悉數落選，排名倒數的6名業主（最高8票）反倒入選。

資格審核也有著雙重標準。

依據法規及小區議事規則，欠繳物業費、存在違章搭建者，嚴禁擔任業委會委員，但綠城物業對“開發商是否欠繳物業費”“低票候選人存在違規建筑”等關鍵問題全程沉默，改選小組亦對這些明顯違規情形視而不見。面對業主追問，改選小組組長以“《民法典》無相關規定”敷衍推脫，全然無視已有的明確規則依據。

有人認為，這樣的改選程序涉嫌架空業主的參與權和監督權，且存在事后增設新程序、定向篡改結果的可能。因此，綠城黃浦灣業主要求以“公平、公正、公開”三大原則重啟業委會改選。

大舉進入上海市場后，綠城項目的矛盾也開始不斷浮現。面對這樣的局面，綠城華東區域集團副總經理繆川要如何解題。

記者 吳典

編輯 孫婉秋