1，目前的市場(chǎng)整體還是以價(jià)換量為主，要么價(jià)格不降，不成交僵持；要么降價(jià)成交。

所以現(xiàn)在就有個(gè)問題，市場(chǎng)到底能不能回暖？其實(shí)回暖往往指的是成交量的回暖，大家默認(rèn)成交量回暖，就會(huì)帶動(dòng)價(jià)格上漲。實(shí)際上成交量增加之后，市場(chǎng)會(huì)有三種走勢(shì)，即：漲，平，跌。

反正這兩年都是第三種走勢(shì)。

2，下面看看成交價(jià)情況：

首城國(guó)際的89平米兩居室，剛剛成交的價(jià)格是662萬，近期首城國(guó)際的兩居室價(jià)格基本上穩(wěn)定在了650-660這個(gè)價(jià)格附近。

這種戶型在2021-2023年，最高成交價(jià)到了970萬左右，有一大批人在900萬以上接盤的。跌幅大家自己算吧……

660萬左右的價(jià)格，和2016年上半年的價(jià)格類似，也就是說，在跌掉了317那一個(gè)山頭之后，又往下走了走，這個(gè)價(jià)格就是目前市場(chǎng)的一個(gè)常規(guī)跌幅，談不上超跌……

首城國(guó)際算是雙井的一個(gè)大盤，高頻成交，很有代表性。只不過這小區(qū)實(shí)在談不上讓人喜歡，又高又密，兩居室的戶型普遍不好，典型的回遷房戶型，社區(qū)的維護(hù)，馬馬虎虎吧。

前幾年900多萬接盤的人不少，高首付的，起碼跌掉了一半首付吧，首付低的，估計(jì)已經(jīng)裸奔了。

3，望京的國(guó)風(fēng)上觀，183平米的三居室，剛成交的頂層價(jià)格925萬。同戶型成交的最高價(jià)1610萬，中樓層。

頂層折合到中樓層，當(dāng)下的價(jià)格應(yīng)該在1000出頭，這樣算的話，差不多跌了600萬。

差不多也是2016年上半年的價(jià)格，同樣談不上超跌，常規(guī)跌幅。

4，回龍觀的金域華府，116平米的三居室，成交價(jià)600萬。這戶型最高成交價(jià)接近1000萬，跌了400萬。

這個(gè)戶型在去年的時(shí)候，還在800萬左右，價(jià)格一直比較堅(jiān)挺，一眼看上去就貴，可惜去年那會(huì)兒，很多人還擔(dān)心房?jī)r(jià)漲，不少人接在了半山腰上。同理，海淀的橡樹灣等，都是如此，今年跌了一部分，實(shí)際上就是回到了常規(guī)市場(chǎng)的一個(gè)跌幅。

5，當(dāng)然還有其它的一些成交，大家可以自己去網(wǎng)上翻一翻，我主要說下結(jié)論。

目前改善盤，跌到2016年上半年，是普遍狀態(tài)，是實(shí)際的成交價(jià)格。

雖然各個(gè)區(qū)域，不同樓盤之間，下跌節(jié)奏上有差異，但上面這個(gè)狀態(tài)是個(gè)重要參考。

老破小由于更多更復(fù)雜，很多已經(jīng)跌到2015年的價(jià)格了。

6，關(guān)于價(jià)格方面，給大家講一個(gè)常識(shí)，那就是在不同的階段，人們對(duì)于價(jià)格的預(yù)期是不一樣的。

前幾年，朝陽(yáng)改善盤兩居室賣到1000多萬是正常現(xiàn)象，那個(gè)時(shí)候很多人盼著能1000萬買一套；等到了同樣一套房子跌到了800萬，很多人反而覺得還是有點(diǎn)貴。

這種預(yù)期，還會(huì)變，會(huì)持續(xù)變……

北京樓市會(huì)經(jīng)歷漫長(zhǎng)的調(diào)整。這句話已經(jīng)快三年了……

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11：結(jié)合具體案例，分析小區(qū)和好房子！

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13：房子不同樓層有什么區(qū)別，價(jià)格有什么區(qū)別？講透

14：新樓盤不同樓層、不同位置的價(jià)格該如何判斷？結(jié)合案例講解

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