如果在一線城市投資120間儲(chǔ)物間的小型倉(cāng)庫(kù)，成本收益如何？

前段時(shí)間有朋友咨詢到：在一線城市中，投資一家120間儲(chǔ)物間的小型倉(cāng)庫(kù)，成本、收益如何，今天好管家倉(cāng)庫(kù)（HOKOKO）做了個(gè)測(cè)算過(guò)程，希望都能夠幫到有相似需要求的同行。結(jié)果供參考，重點(diǎn)在測(cè)算過(guò)程：

一、投資成本計(jì)算

前提預(yù)設(shè)：長(zhǎng)租小倉(cāng)庫(kù)建設(shè)120間各類儲(chǔ)物間型，共享綜合性倉(cāng)庫(kù)，一線城市。不考慮儲(chǔ)物間租金因素，投資成本主要有以下：

1、裝修成本。120間儲(chǔ)物間的小型倉(cāng)庫(kù)，按現(xiàn)在一線城市物業(yè)特性，如寫字樓、商業(yè)等，能改出的倉(cāng)庫(kù)基本集中在34平米左右，共需用4080平米。而局這類倉(cāng)庫(kù)，想要短租倉(cāng)庫(kù)有競(jìng)爭(zhēng)力，必須得配制有2人左右的打包室。

·儲(chǔ)物間裝修：儲(chǔ)物間按1萬(wàn)元/間測(cè)算含公攤面積和安裝工程（空調(diào)和消防等），需84萬(wàn)元。

· 公區(qū)裝修含安裝工程：每平米按300元測(cè)算，96萬(wàn)元。

· 經(jīng)營(yíng)物資等采購(gòu)：50萬(wàn)元。

預(yù)計(jì)所需投資預(yù)算：230萬(wàn)元（不含物業(yè)租賃）。該投資可設(shè)計(jì)、裝飾出一個(gè)較為有品質(zhì)的自助式標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)。其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品都能適應(yīng)一線城市的需要。

二、回收期。

按照深圳各區(qū)域市場(chǎng)行情預(yù)計(jì)，這類倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)物間均價(jià)可作到350元/間左右，全年理論出租率70%，中等水平。

收益測(cè)算：350元*70%*365天*120間儲(chǔ)物間＝1073萬(wàn)元。按儲(chǔ)物間綜合凈利潤(rùn)50%，每年出500萬(wàn)元利潤(rùn)。

其它公區(qū)，按其屬性全年收益200萬(wàn)元，出50%凈利潤(rùn)，倉(cāng)庫(kù)全年可理論實(shí)現(xiàn)600萬(wàn)元營(yíng)利。

由此計(jì)算，迷你倉(cāng)庫(kù)承受物業(yè)單平方米租賃極限價(jià)格為58元/平米，從盈利和風(fēng)險(xiǎn)控制觀點(diǎn)出發(fā)，實(shí)際物業(yè)單平方米租賃價(jià)格不應(yīng)超過(guò)29元/平米，否則倉(cāng)庫(kù)盈利負(fù)擔(dān)加倍，虧損風(fēng)險(xiǎn)加倍。

預(yù)計(jì)全資產(chǎn)回收期7.5年，符合該類型倉(cāng)庫(kù)的回收規(guī)律，但回收時(shí)間較長(zhǎng)。

三、風(fēng)險(xiǎn)回避、縮短回收期的辦法

在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上，通過(guò)合理設(shè)置，可以有效縮短經(jīng)營(yíng)回收期。

1、增加租賃收益。大堂對(duì)倉(cāng)庫(kù)來(lái)說(shuō)都是寸土寸金之地，在前期建設(shè)時(shí)，就要在不破壞倉(cāng)庫(kù)裝飾的情況下，為租賃留出區(qū)域。

2、如果沒有好管家倉(cāng)庫(kù)和貨運(yùn)成功經(jīng)驗(yàn)的管理者，在倉(cāng)庫(kù)設(shè)置搬運(yùn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)一定要謹(jǐn)慎。搬運(yùn)在倉(cāng)庫(kù)是最常見的配套經(jīng)營(yíng)設(shè)置，許多倉(cāng)庫(kù)設(shè)置搬運(yùn)項(xiàng)目，但往往因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的問(wèn)題，成為倉(cāng)庫(kù)營(yíng)收的最大痛點(diǎn)，消耗自身的盈利能力。

3、增設(shè)貨運(yùn)打包區(qū)。貨運(yùn)打包區(qū)是倉(cāng)庫(kù)一個(gè)很好的配套，本身的盈利能力也不錯(cuò)，對(duì)倉(cāng)庫(kù)的儲(chǔ)物間都有一定的帶動(dòng)和互補(bǔ)。但因?yàn)槌鞘欣镞@類倉(cāng)庫(kù)建筑，大多為寫字樓等商業(yè)改建，會(huì)對(duì)小微倉(cāng)庫(kù)的垂直交通產(chǎn)生交叉和噪音處理問(wèn)題。所以在投資時(shí)，應(yīng)著重通過(guò)設(shè)計(jì)和技術(shù)手段進(jìn)行規(guī)避。

倉(cāng)庫(kù)在設(shè)計(jì)過(guò)程中，要避過(guò)“雷區(qū)”。小面積倉(cāng)庫(kù)情況特殊，項(xiàng)目一開始投資巨大，在投資基本完成那一刻，開門營(yíng)業(yè)那天起，才開始進(jìn)入經(jīng)營(yíng)回收期，所以往往出現(xiàn)設(shè)想的經(jīng)營(yíng)設(shè)置與實(shí)際的客戶需要不相符。深圳的小型倉(cāng)庫(kù)籌建過(guò)程中，每一種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)置都需要精心的論證，要在深圳各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上形成關(guān)聯(lián)、匹配，整體互助，幫助共享倉(cāng)庫(kù)實(shí)現(xiàn)正常盈利。